Quali sono le zone di contenimento per gli affitti brevi in Portogallo?

Novembre 2025

Così, sono state create aree di contenimento in Portogallo (o zone di contenimento), messe in atto per controllare l’espansione sfrenata di queste strutture in centri urbani con maggiore densità di popolazione, stabilendo limiti a nuovi registri per gli affitti brevi.

Attualmente, per affittare la tua casa vacanze non basta che la annunci su un portale per gli affitti brevi come Holidu. Questo è un mercato regolamentato, con regole rigide ed esigenza di registrazione, e questa stessa registrazione potrà essere limitata a seconda della localizzazione dell’immobile.

In questo articolo spiegheremo meglio cosa sono le zone di contenimento, quali sono le principali zone e dove si trovano e in che modo esse possono influenzare chi vuole aprire una locazione breve o sta sfruttando una casa vacanze. Così, saprai in concreto quali sono le misure di sospensione o limitazione dei registri in corso e potrai prendere decisioni informate.

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Zone di contenimento: cosa sono?

Prima di prendere la decisione è importante capire se l’immobile si trova in una zona di contenimento. Importa, pertanto, capire questo concetto.

Una zona di contenimento è un’area geografica nella quale si applicano regole specifiche alla locazione breve, che possono includere la sospensione licenze per gli affitti brevi, la limitazione alla trasmissibilità del titolo per lo sfruttamento, restrizioni sulle licenze per gli affitti brevi, o persino norme fiscali specifiche.

L’intenzione della creazione delle zone è evitare che l’aumento delle unità di locazione breve crei una concentrazione eccessiva in zone sature, visto che ciò può motivare la speculazione e danneggiare i residenti, riducendo il numero di immobili disponibili e aumentandone il costo. Inoltre, mantenere l’identità locale è anche una priorità delle autorità regolamentari.

Criteri per la creazione di aree di contenimento

I consigli comunali analizzano diversi fattori nella presa di decisione su questa materia. Essi considerano la percentuale di locazioni brevi rispetto al numero totale di immobili, l’impatto che queste unità hanno sulla vita comunitaria e sul commercio locale, l’evoluzione dei prezzi nel mercato degli affitti per i residenti locali e anche la pressione turistica nelle frazioni coinvolte. Di norma, quando si manifestano squilibri, vengono prese misure per proteggere l’identità rionale e l’accesso dei residenti ad abitazioni accessibili.

Alterazioni legali e legge in vigore

Le questioni dell’affitto breve nelle zone di contenimento in Portogallo si sono evolute nel tempo, come dimostrano le modifiche del 2018, 2023 e 2024. Questo processo si è svolto nel seguente modo:

• Il 22 agosto, la Lei n.º 62/2018 (Legge n. 62/2018) ha creato il concetto di Área de Contenção e ha stabilito le prime norme di limitazione ai registri;
• Nel 2023 e all’inizio del 2024, il Programa Mais Habitação (Programma Più Abitazioni) ha alterato questo mercato, con l’integrazione di misure come la sospensione di nuovi registri AL in Portogallo, l’introduzione di limiti alla validità dei registri e restrizioni sulle licenze;

Nell’ottobre del 2024, tuttavia, il Decreto-Lei n.º 76/2024 (Decreto-Legge n. 76/2024) ha apportato nuovi aggiornamenti al regime dell’AL, inclusa la necessità di revisione obbligatoria delle zone di contenimento ogni 3 anni, la revoca delle misure più restrittive, la riattribuzione del potere decisionale comunale su questioni legate ai nuovi registri e al loro condizionamento e la creazione di Áreas de Crescimento Sustentável (Aree di Crescita Sostenibile), essendo questa misura preventiva meno restrittiva rispetto alle aree di contenimento originali.

Località con restrizioni/limitazioni alla affitti brevi

Nonostante tutte le alterazioni legali, le aree di contenimento sono ancora la realtà degli affitti brevi in diverse città, essendoci zone in cui l’attribuzione di licenze è condizionata. Esempio di ciò sono le zone di contenimento AL in Lisbona, di cui parleremo di seguito.

Anche se si basano sulla legge nazionale, le regole che vigono sugli spazi di alloggio turistico dipendono da regolamenti municipali, il che giustifica che alcune città e regioni possano avere regole più limitative. Lisbona, Porto, diversi municipi dell’Algarve e anche altre città nazionali sentono l’impatto di queste restrizioni sulle licenze.

Lisbona

Le aree di contenimento per gli affitti brevi a Lisbona sono le più conosciute. La pressione del turismo sulla città ha portato all’aumento significativo nel numero di spazi di locazione e, così, anche alla riduzione di spazi di affitto tradizionale e all’aumento dei costi delle unità disponibili, cosa che ha motivato parzialmente l’attuale crisi abitativa a Lisbona.

Attualmente, per dare risposta a ciò e garantire che l’identità rionale non si perda, diverse regole sono state applicate ad alcune frazioni, variando tra zone di contenimento relativa e zone di contenimento assoluta.

La sospensione completa dei registri avviene nelle zone in cui il rapporto tra locazioni brevi e abitazioni tradizionali è specialmente elevato. Esempi sono le frazioni della Misericórdia, di Santa Maria Maior, di São Vicente e di Santo António. Nelle altre frazioni esistono limitazioni meno intense, essendoci restrizioni sulle licenze per gli affitti brevi in Portogallo per l’ottenimento di licenze, ma non la loro completa sospensione.

Poiché il municipio si trova attento a valutare l’evoluzione della situazione, le misure e le zone coinvolte potranno essere aggiornate.

Porto

Misure restrittive sono state applicate anche nelle zone più popolose di Porto e nel suo centro storico.

Le aree delimitate dal municipio di Porto includono la zona di Vitória, della Sé, di São Nicolau, di Santo Ildefonso, e di Miragaia, essendo considerate zone di contenimento in Portogallo quelle in cui il rapporto di pressione delle locazioni brevi sull’abitazione permanente è uguale o supera il 15%.

In queste zone i nuovi registri possono essere sospesi o condizionati, con alcune eccezioni.

Algarve

Le zone di contenimento affitti brevi in Algarve sono visibili in diversi municipi, includendo:

• Albufeira (sono state applicate misure preventive per garantire la crescita sostenibile delle locazioni brevi);
• Faro (zone specifiche della città, come il centro storico, affrontano limitazioni di registro come locazione breve);
• Lagos (avendo uno dei maggiori tassi di locazioni brevi per abitante, la città ha optato per condizionare o sospendere il registro degli affitti brevi in alcune aree urbane);
• Portimão (regole limitative agli affitti brevi in zone specifiche di maggiore densità turistica).

Registri degli affitti brevi in Portogallo: capire la sospensione e limitazione

La pressione del turismo sul mercato dell’abitazione può, pertanto, portare le autorità locali a prendere decisioni sulla limitazione o sospensione licenze per gli affitti brevi.

L’ente municipale ha il potere di:

• Impedire completamente la realizzazione di nuovi registri;
• Limitare il numero di registri o imporre restrizioni concrete per tipi di locazioni brevi specifiche (per esempio, impedire l’apertura di un affitto breve in un appartamento, permettendo lo sfruttamento di alloggio turistico in ville);
• Condizionare la trasmissibilità della titolarità dei registri;
• Permettere eccezioni in casi particolari, come in casi di opere di riabilitazione totale.

Devi considerare che, anche se la sospensione nuovi registri AL in Portogallo impedisce l’apertura di una nuova locazione breve, essa non influenza i registri esistenti, salvo nel caso in cui tu voglia trasmettere il registro a un nuovo titolare.

Come verificare se l’immobile si trova in un’area di contenimento?

Se pretendi verificare se il tuo immobile si trova in una zona di contenimento devi verificarlo nelle mappe e nei regolamenti del consiglio comunale responsabile per l’area in cui risiedi. Il processo di consultazione di questi documenti si svolge nel seguente modo:

• Accedi al sito web per gli affitti brevi ufficiale del municipio dove si trova l’immobile;
• Cerca la sezione Urbanismo (in alcuni casi esiste una sezione Alojamento Local);
• Consulta la mappa relativa alle aree;
• Verifica se l’indirizzo è in una zona delimitata (puoi usare anche l’artigo matricial).

Qualora non trovassi l’informazione online o avessi qualche dubbio, puoi anche ottenere chiarimenti nell’ufficio tecnico del Consiglio Comunale. Ricorda che questa informazione è essenziale, dovendola ottenere prima di formulare la tua richiesta per la registrazione degli affitti brevi.

Domande frequenti: cosa sapere prima di aprire una locazione breve

Prima di pubblicizzare la tua casa vacanze su un portale per gli affitti brevi online, o anche di prendere la decisione finale di investire, esistono molti aspetti da considerare, includendo:

• I municipi possono avere requisiti specifici per gli affitti brevi, anche se non si trovano in una zona di contenimento;
• L’aggiornamento delle aree di contenimento in Portogallo è fatto ogni 3 anni, potendo influenzare il tuo registro o la sua trasmissibilità in futuro;
• I coefficienti dell’IRS (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) possono essere influenzati da decisioni legate alla fiscalità per gli affitti brevi nelle zone di contenimento;
• Il tipo di immobile può influenzare le decisioni legate all’approvazione della tua richiesta di registro (in alcuni municipi, per esempio, non stanno approvando registri per affittare un appartamento per case vacanze);
• Zone con restrizione più leggere, come le aree di crescita sostenibile, potranno essere dichiarate in futuro come zone di contenimento affitti brevi.

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