Guida essenziale alle regole di condominio per gli affitti brevi in Portogallo
Scopri quali sono le regole esistenti nei condomini in Portogallo
Novembre 2025
Uno degli aspetti da conoscere prima di pubblicare l’annuncio della tua casa vacanze si riferisce al ruolo del condominio, poiché l’utilizzo di un appartamento inserito in edifici in proprietà orizzontale non influenza solo il host, ma tutti i residenti permanenti.
Considerando che una locazione breve fa uso di parti comuni, può generare rumore o motivare problemi di sicurezza, il Decreto-Legge n. 76/2024 (in vigore dal 2024) ha definito regole per la protezione dei condomini. Se, da un lato, ha eliminato il ruolo decisionale dell’assemblea condominiale riguardo al registro e all’apertura dell’AL (alojamento local – affitto breve) nell’edificio; dall’altro, ha dato nuovi poteri al condominio nel determinarne la continuità.
Questo articolo serve, perciò, come un manuale utile per host o proprietari che intendono iniziare un affitto breve in condominio in Portogallo, affinché conoscano quali sono i loro diritti e obblighi, qual è la legislazione in vigore e come possono garantire l’accettazione e la continuità dello spazio di locazione basandosi su azioni preventive e buone pratiche di convivenza con i vicini.
Affitti brevi in condomini in Portogallo: cosa devi sapere
Se intendi sfruttare un affitto breve in un edificio in proprietà orizzontale, la prima cosa che devi capire è che esiste una differenza tra iniziare un affitto breve in condominio in Portogallo e mantenerlo attivo e in pieno funzionamento dopo la sua creazione.
Questa differenza è stata rafforzata dal sopraccitato Decreto-Legge n. 76/2024, che ha eliminato alcune delle esigenze precedenti – inclusa la necessità di autorizzazione affitto breve in condominio dell’assemblea condominiale per registrare e aprire l’AL. Ma ha rafforzato alcuni dei meccanismi di controllo, attribuendo poteri al condominio per proteggersi da azioni che non rispettino le norme interne o disturbino i residenti permanenti.
Vale la pena sottolineare che, contrariamente alle locazioni brevi, gli hostel, regolati dal Decreto-Lei n.º 62/2018, continuano ad aver bisogno di presentare l’approvazione unanime dei condomini per lo sfruttamento dell’attività, essendo che in questo caso specifico il condominio può proibire affitto breve.
Assemblea condominiale: cos’è?
Per poter capire pienamente come questa questione influenzi chi vuole affittare la tua casa vacanze, è necessario che tu capisca, prima, cos’è l’assemblea condominiale in Portogallo.
Questo è un organo composto dai condomini di un edificio in proprietà orizzontale, nel quale le decisioni sono prese per votazione usando come criterio la permilagem (millesimi), cioè, l’area della frazione del condomino votante. Le azioni più comuni in questo tipo di assemblea sono:
- Discutere le regole di utilizzo delle parti comuni dell’edificio (come ascensori, scale, atri, ecc.);
- Approvare quote e bilanci;
- Votare modifiche pratiche o regolamentari per l’edificio;
- Definire regole e buone pratiche correlate ad attività che influenzano la convivenza tra le frazioni.
Per quanto riguarda l’AL, pertanto, l’assemblea condominiale può definire regole specifiche relative a sicurezza o rumore, esigere un contatto di emergenza o definire condizioni aggiuntive per l’operazione dell’AL. Qualora si manifesti l’inadempienza delle regole approvate in riunione, il condominio può deliberare l’opposizione alla continuazione dell’attività, comunicando all’autarchia (autorità locale) la necessità di cancellazione del registro in vigore per un AL.
Assemblea condominiale: gestione di aree comuni e affitti brevi
Se intendi aprire un affitto breve in Portogallo potresti domandarti quale sia l’impatto effettivo che questa azione può avere sui residenti e cosa porterebbe il condominio può vietare affitto breve Portogallo.
La ragione per cui molti residenti hanno una posizione contro questo tipo di attività è dovuta al maggiore uso delle zone comuni. La maggiore rotazione di persone e gli eventuali problemi di sicurezza, igiene o manutenzione delle utilità comuni (come l’ascensore o le porte) e anche il potenziale di aumento del rumore, principalmente quando questo avviene in orari irregolari secondo quanto disposto nel Regulamento Geral do Ruído (Regolamento Generale del Rumore).
In questo modo, un proprietario che voglia evitare l’intervento dell’assemblea condominiale deve garantire che l’attività si svolga nei termini previsti, senza violare i termini legali o le regole interne del regolamento di condominio in Portogallo.
Poteri legali del condominio
In sintesi, i poteri legali di un condominio che possono influenzare l’host in caso di approvazione per voto in assemblea sono:
- Definizione di una quota annuale extra del 30% per l’usura aggiuntiva nelle zone comuni dell’edificio, previa approvazione dell’assemblea;
- Rinforzo di sicurezza e accessi (porte, telecamere di sorveglianza, rampe di accesso) a carico del proprietario dell’AL;
- Stabilire l’obbligo per l’host di includere le norme del regolamento di condominio nel documento delle regole interne dell’AL fornito agli ospiti;
- Creazione dell’obbligatorietà per l’host di mettere a disposizione dei vicini un contatto permanente di emergenza;
- Esigere il rinforzo delle misure di sicurezza per la protezione di tutti i residenti.
Con questo tipo di norme, che possono essere votate e stipulate in riunione condominiale, l’host potrà avere spese significative, che deve considerare fin dal primo momento. Inoltre, rimarrà soggetto a responsabilità extra, che dovrà rispettare per garantire la continuità dell’attività.
8 consigli per la gestione relazionale con i vicini
Spesso, mantenere una buona relazione con i vicini e ascoltare le loro lamentele e richieste è il primo passo per garantire che tutto proceda nel migliore dei modi. Alcune delle pratiche positive che puoi integrare sono:
- Avere una comunicazione aperta e trasparente;
- Fornire il contatto di emergenza al condominio e mantenerti attento in tutti i momenti;
- Fare una selezione accurata degli ospiti;
- Implementare regole condominiali per gli affitti brevi chiare e metterle a disposizione, in modo visibile, nella casa vacanze (includendo le norme relative allo smaltimento dei rifiuti, all’uso degli spazi comuni e agli orari di rumore);
- Rinforzare la sicurezza dell’edificio;
- Rispondere in modo collaborativo a qualsiasi reclamo dei vicini;
- Avere una presenza attiva nell’assemblea condominiale in Portogallo, con una presenza che manifesti l’ascolto attivo;
- Assumere la responsabilità richiesta dal tuo ruolo di host.
Domande frequenti dei proprietari
Successivamente, lasciamo le risposte ad alcuni dei dubbi più comuni sulle norme del Decreto-Legge n. 76/2024.
Il condominio deve autorizzare un registro di affitto breve?
No. La registrazione di un affitto breve in frazioni abitative non dipende dal condominio e qualsiasi proprietario può, se così desidera, registrare un affitto breve in condominio in Portogallo nella sua frazione senza alcuna richiesta di autorizzazione. Una volta ottenuta la licenza corrispondente, l’AL potrà operare secondo le norme stabilite nel regime giuridico in vigore per l’AL. Esistono solo due eccezioni a questa regola: gli hostel e le frazioni con restrizioni nel titolo costitutivo, che le definiscano come esclusive per uso abitativo.
Il condominio può proibire o annullare il registro di affitto breve?
Anche se non ha bisogno di approvare gli affitti brevi, il condominio può annullare la registrazione della locazione breve se, dopo l’inizio dell’attività, si verifica l’inadempienza delle norme interne dell’edificio.
In questo modo, la licenza di una locazione breve potrà essere annullata quando si comprovano perturbazioni (problemi di sicurezza, rumore notturno, accumulo di spazzatura o danni nell’edificio) o l’uso indebito di aree comuni. Così, qualsiasi uso che comprometta la tranquillità e il benessere dei proprietari residenti può motivare una riunione e la votazione dell’annullamento della licenza, a condizione che più della metà dei millesimi del condominio voti per la sua cancellazione. Se questa situazione si verifica, il condominio può comunicare la decisione al Consiglio Comunale, essendo la cancellazione effettiva 60 giorni dopo la ricezione della denuncia. Come host, devi sapere che hai diritto al contraddittorio e alla difesa in questo tipo di situazione. In caso di annullamento, considera che il divieto di sfruttamento di quella frazione come alloggio turistico può essere fino a 5 anni.