Come registrare il tuo immobile come casa o appartamento vacanze in Germania

Dicembre 2025

Decidendo di mettere in affitto un immobile come alloggio vacanze, l’host si trova di fronte a un notevole sforzo burocratico. Ma da dove si comincia e quali ostacoli bisogna superare? L’articolo è una guida per tutti coloro che sono nuovi nel mercato degli affitti brevi e fornisce una panoramica sui passi più importanti da fare. Partendo dalla domanda se l’immobile possa essere utilizzato come alloggio vacanze, fino agli obblighi di canone radiotelevisivo (GEZ – Gebühreneinzugszentrale). La nostra guida ovviamente si occupa del tema in modo esaustivo ma generale. Per informazioni più dettagliate o per informazioni sul proprio caso specifico, Holidu consiglia di rivolgersi alle autorità competenti.

È permesso utilizzare l’immobile come casa vacanze? L’ordinanza sul divieto di cambio di destinazione d’uso

Innanzitutto, dovresti verificare se puoi fondamentalmente affittare una casa vacanze in Germania. A tal riguardo, devi affrontare la cosiddetta ordinanza sul divieto di cambio di destinazione d’uso (Zweckentfremdungsverordnung). Questa ordinanza è regolata da ogni singolo stato federale. Se il tuo immobile ne è interessato dipende in modo significativo dalla posizione. Il contesto dell’ordinanza è che gli stati federali si assicurino che ci sia spazio abitativo sufficiente disponibile nei comuni e nelle città. 

L’uso di un immobile come alloggio per vacanze rientra nella categoria del cambio di destinazione d’uso come ospitalità esterna. Più scarsa è l’abitazione nelle vicinanze dell’immobile, meno probabile è che tu possa farne un uso diverso. Di conseguenza, informati presso le autorità competenti su quanto il tuo immobile sia interessato. 

A Berlino e in Baviera, si applicano i criteri di assegnazione più restrittivi riguardo all’ordinanza. Essi impongono insieme ad Amburgo le multe più alte, fino a 500.000 euro, in caso di violazioni. Ci sono possibilità, in caso di mancato rilascio del permesso desiderato, di ottenerlo comunque, ad esempio versando pagamenti compensativi o mettendo a disposizione alloggi permanenti in un’altra sede.

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Ottieni le necessarie licenze edilizie

Nel caso in cui tu voglia registrare la tua casa vacanze in Germania già esistente, di solito sono previsti lavori di risanamento o grandi ristrutturazioni. La domanda di costruzione per una casa vacanze la presenti al comune o alla città, che la inoltra all’autorità di vigilanza edilizia. Può anche accadere che l’autorità di vigilanza edilizia e il comune coincidano. Inoltre, devi effettuare un cambio di destinazione d’uso di un’abitazione in casa vacanze. Un cambio di destinazione d’uso si verifica, ad esempio, se converti un ex complesso di uffici in un alloggio per vacanze. Anche se non sono previsti lavori di risanamento o ristrutturazioni, a causa del cambio di destinazione d’uso dell’alloggio per vacanze è necessaria una licenza edilizia. 

I costi del cambio di destinazione d’uso per una casa vacanze in Germania variano notevolmente, quindi non è possibile fornire un importo forfettario. Tuttavia, in casi semplici, dovresti già prevedere spese nell’ordine delle migliaia di euro. Ma perché sono necessari i cambi di destinazione d’uso? Ciò è dovuto al fatto che l’immobile potrebbe non essere più conforme ai nuovi regolamenti in materia di protezione antincendio e isolamento acustico, nonché alle direttive relative all’accessibilità. La verifica è affidata a personale specializzato. 

Tra questi rientrano, ad esempio, ingegneri strutturali o architetti. In linea di principio, la procedura non è diversa se effettui il cambio di destinazione d’uso per una casa vacanze in Baviera o il cambio di destinazione d’uso per una casa vacanze in NRW. Le differenze si trovano solo nei dettagli, che puoi apprendere presso le autorità. Potrebbero essere necessarie ulteriori richieste se l’edificio è, ad esempio, sotto tutela monumentale. 

Il cambio di destinazione d’uso è anche strettamente correlato al divieto di cambio di destinazione d’uso. Se prima era un immobile ad uso privato che ora viene utilizzato come alloggio per vacanze, questa ordinanza potrebbe entrare in vigore. Le norme e le direttive esatte differiscono da stato federale a stato federale e da comune a comune.

Seconda residenza o registrazione commerciale?

Se utilizzi l’immobile temporaneamente per te stesso o prevalentemente per affittarlo a terzi, decidi se registrarlo come seconda residenza o come attività commerciale. In ultima analisi, l’Ufficio delle Imposte stabilisce in quale caso rientri il tuo alloggio. A seconda della categoria in cui ricadi, devi registrare la tua casa vacanze al comune o registrarla presso l’Ufficio di Ordine Pubblico competente e, se del caso, presso l’Ufficio del Commercio (Gewerbeamt). 

In linea di principio, si tratta di un’attività commerciale se esiste un’impresa. La determinazione univoca la fa l’Ufficio delle Imposte. Secondo il diritto fiscale, sei soggetto all’imposta sulle attività commerciali a partire da un rendimento annuale di 24.500 euro. In tal caso, sei obbligato a registrare l’alloggio per vacanze presso l’Ufficio del Commercio competente. 

Quali criteri si applicano, lo scoprirai anche presso le autorità competenti o li leggerai nel nostro articolo sui requisiti e le disposizioni legali. In linea di principio, vale che in caso di attività commerciale esiste l’intenzione di realizzare un profitto. Se devi registrare gli immobili presso il comune o l’Ufficio di Ordine Pubblico dipende spesso dal fatto che nella regione venga riscossa una tassa di soggiorno o simile. 

Per la registrazione presso l’Ufficio del Commercio, hai bisogno dei seguenti documenti:

• Carta d’identità
• Estratto del Registro Commerciale, se presente
• Compilare il modulo appropriato (che trovi sui website dei comuni o che ottieni su richiesta)
• A ciò si aggiunge una tassa di elaborazione nell’intervallo da basso a medio a due cifre

La registrazione dell’alloggio per vacanze presso l’Ufficio delle Imposte avviene al più tardi tramite l’Allegato V all’interno della dichiarazione dei redditi annuale. Tuttavia, è consigliabile contattare l’Ufficio delle Imposte già prima, per chiarire i vantaggi fiscali (trovi ulteriori informazioni nel link sopra) e per sapere quali costi esatti devi affrontare.

Registrazione presso l’Ufficio delle Imposte

Sia che tu soddisfi i criteri di un’attività commerciale o utilizzi l’alloggio solo come seconda residenza con occasionale subaffitto (privato), non potrai in nessun caso evitare la registrazione presso l’Ufficio delle Imposte. Anche se il tuo consulente fiscale ti attesta che non si tratta di un uso commerciale, alla fine solo l’Ufficio delle Imposte decide in base a determinati criteri. 

Se sai in anticipo che si tratta chiaramente di un’attività commerciale e registri l’uso dell’immobile di conseguenza presso l’Ufficio del Commercio, la registrazione presso l’Ufficio delle Imposte avviene automaticamente tramite l’Ufficio del Commercio. La registrazione presso l’Ufficio delle Imposte avviene al più tardi quando riveli i tuoi introiti nella dichiarazione dei redditi annuale. Ciò avviene per quanto riguarda i redditi da affitto e locazione con il formulario “Allegato V”.

Oneri radiotelevisivi aggiuntivi

Oltre alla tassa GEZ da pagare da ogni nucleo familiare, per le cosiddette residenze secondarie possono insorgere ulteriori costi. In primo luogo, puoi farti esentare da ulteriori obblighi di contribuzione radiotelevisiva. Per farlo, presenta una richiesta scritta al servizio di contribuzione e allega i seguenti documenti:

• Modulo di richiesta compilato
• Certificato di registrazione della residenza principale e secondaria con la rispettiva data di trasferimento
• In alternativa, una decisione fiscale sulla seconda casa per gli alloggi per vacanze non utilizzati commercialmente

Se offri più di una camera o un alloggio per vacanze, paghi il cosiddetto contributo di un terzo. Mentre i locatori per il primo alloggio per vacanze non devono pagare contributi aggiuntivi, per ogni ulteriore alloggio per vacanze pagano un terzo delle tasse GEZ effettive in più.

Segnalazione all’Ufficio Sanitario

Nel caso in cui tu voglia offrire pasti ai tuoi ospiti oltre alla semplice locazione, è necessario rivolgersi all’Ufficio Sanitario (Gesundheitsamt). In tal caso, avrai l’obbligo di rispettare determinate norme igieniche che derivano dalla Legge sulla Protezione dalle Infezioni. In essa sono contenute regole su come devi trattare i prodotti lattiero-caseari e a base di carne. 

Per questo è consigliabile rinunciare a un servizio di questo tipo. Potrebbe persino essere che tu debba frequentare dei corsi di formazione. Informazioni più precise le ottieni presso l’Ufficio di Sanità competente o le trovi sul sito web del Ministero della Salute.

Inserisci l’alloggio su un portale di per affitti vacanze

Infine, devi ancora pubblicizzare il tuo alloggio per vacanze, perché alla fine vuoi poter dire dopo tutto lo sforzo burocratico: “Gli ospiti possono finalmente affittare la mia casa per le vacanze”. Pubblicizzare la tua casa vacanze su un portale per affitti vacanze è molto semplice. Per farlo, ti registri sul website e crei un account con i dati richiesti. Scatta alcune foto invitanti e caricale. Segue una descrizione del tuo alloggio per vacanze.

Se tutto è configurato e impostato, Holidu verifica che tutto sia corretto. Se hai domande, un interlocutore competente è sempre a tua disposizione per aiutarti con i problemi. Dopo poche ore, l’inserzione è online ed è visibile agli interessati. Tramite il website organizzi i periodi di occupazione con un calendario di prenotazione e crei facilmente le fatture. Sei ora un locatore di un alloggio per vacanze.

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