Nuovo regolamento UE in Germania per gli host di case vacanza (KVDG)
Come ottenere il tuo numero di registrazione obbligatorio
Novembre 2025
Con il Regolamento UE 2024/1028 per gli alloggi a breve termine entrato in vigore a maggio 2024 e obbligatorio per tutti gli host in Germania di case vacanze e affitti brevi dal 20 maggio 2026, denominato anche Kurzzeitvermietung-Datenaustausch-Gesetz (KVDG – Legge sullo scambio dati per gli affitti brevi), l’Unione Europea crea un quadro uniforme per armonizzare la registrazione e lo scambio di informazioni nel settore della locazione a breve termine di abitazioni.
Gli host che affittare una casa vacanze in Germania devono d’ora in poi richiedere l’ID Wohnraum (chiamato anche ID Wohnraum) per questa nella rispettiva città o regione e indicarla in ogni annuncio. Non importa se gestisci un sito web di affitti vacanze o utilizzi il portale di affitti vacanze di un grande fornitore.
In questo articolo scoprirai in quali città puoi già registrarti, quali passi devi intraprendere per la procedura di registrazione per l’affitto breve in Germania e quali sfide ti attendono, in particolare nel contesto dello Zweckentfremdungsverbot in Germania. Lo Zweckentfremdungsverbot è il divieto di cambio di destinazione d’uso delle abitazioni, imposto dalle autorità locali tedesche per proteggere il mercato degli affitti a lungo termine limitando l’uso degli immobili per scopi non residenziali come gli affitti brevi.
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Il problema del crescente numero di affitti brevi e case vacanza
Lo sfondo di questo Regolamento UE 2024/1028 è l’aumento degli affitti brevi soprattutto nelle regioni popolari dal punto di vista turistico e la conseguente mancanza di abitazioni permanenti per la popolazione locale. Con l’introduzione del KVDG ossia della Legge sullo scambio dati per gli affitti brevi in Germania, l’UE desidera fornire un mezzo efficiente di controllo per preservare abitazioni durature e accessibili.
Lo Zweckentfremdungsverbot già introdotto in città come Berlino, Monaco e Amburgo è stato un primo passo, ma le possibilità delle autorità di far rispettare questo divieto erano limitate. Questo è destinato a cambiare.
Poiché finora i dati affidabili erano scarsi, dato che erano state sollevate preoccupazioni sulla protezione dei dati, soprattutto da parte dei portale di affitti vacanze, e i portali stessi disponevano a malapena di dati sulla legalità degli alloggi affittati a breve termine, l’applicazione dello Zweckentfremdung era possibile solo con grandi sforzi (di personale). Con la digitalizzazione tramite l’ID Wohnraum, il processo si semplifica notevolmente.
Con il Regolamento UE 2024/1028, i dati possono ora essere raccolti in conformità con la protezione dei dati e richiesti a livello nazionale in una sede centrale. Con il numero di registrazione obbligatorio per le case vacanze in Germania è possibile:
- I dati di prenotazione possono essere assegnati agli alloggi per vacanze
- Gli alloggi possono essere verificati per la loro legalità, ad esempio in relazione al Zweckentfremdungsverbot
L’obiettivo del regolamento è creare un mercato immobiliare trasparente e equo e ridurre la burocrazia, in modo che residenti, host e portale di affitti vacanze ne traggano beneficio.
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Registrazione obbligatoria entro maggio 2026
Per te come host, il numero di registrazione obbligatorio per le case vacanze in Germania rappresenta il cambiamento più importante. Devi aver presentato la domanda per l’ID Wohnraum entro il 20 maggio 2026 nella città o regione competente in cui si trova l’alloggio corrispondente.
Dovrai indicare il numero di registrazione nell’annuncio sul sito web di affitti vacanze a partire da quella data e, se necessario, essere in grado di presentarlo alle autorità.
Al momento della pubblicazione di questo articolo, è possibile richiedere l’ID Wohnraum solo in Nordrhein-Westfalen (NRW), Monaco, Berlino e Amburgo. Tutte le altre città e regioni devono ancora mettersi in pari e introdurre i propri portali, poiché l’obbligo di registrazione si applica a livello federale ma viene attuato a livello locale. Se sei proprietario di un alloggio per vacanze in Germania e non puoi ancora registrare un affitto breve, chiedi alle autorità competenti quando puoi effettuare la procedura di registrazione per l’affitto breve.
I portali online con i documenti di richiesta sono disponibili ai seguenti link:
Differenze tra i Länder (le regioni tedesche)
Quando si registrare un affitto breve in Germania, devi presentare i documenti richiesti dalle autorità.
Di norma, puoi presentare i documenti sia in formato digitale che per posta.
Per la registrazione devi fornire/presentare, tra l’altro, le seguenti informazioni/documenti:
- Dati della persona richiedente (nome, indirizzo della residenza principale, data di nascita, informazioni di contatto)
- Una prova di proprietà o una dichiarazione di consenso del locatore per il subaffitto (in tal caso, un contratto di locazione aggiuntivo)
- Dati sull’alloggio (indirizzo, tipo di alloggio, superficie abitabile, numero di stanze)
- Dati sulla locazione (es. periodo di utilizzo pianificato, numero massimo di ospiti per il pernottamento)
I dati possono differire a causa delle normative locali. In particolare, la legalità dell’affitto breve gioca un ruolo. Se desideri affittare un alloggio a Berlino, Amburgo o Monaco, devi osservare lo Zweckentfremdungsverbot.
Anche per quanto riguarda lo Zweckentfremdungsverbot, devi prestare attenzione alle differenze locali. La cosa migliore è chiedere alle autorità competenti se e in quale forma il divieto si applica a te.
Attenzione: se desideri richiedere l’ID Wohnraum in Nordrhein-Westfalen (NRW), questo avviene tramite il Bauportal NRW centrale. Nonostante l’ufficio di registrazione centrale, devi prestare attenzione se esiste uno Zweckentfremdungsverbot. Sul sito web trovi i contatti delle rispettive amministrazioni comunali, che possono aiutarti con informazioni sulla protezione delle abitazioni. Le città con Zweckentfremdungsverbot (aggiornamento ottobre 2025) sono:
- Aachen
- Bonn
- Dortmund
- Düsseldorf
- Köln
- Münster
- Wesseling
Se l’alloggio si trova in una regione o in una città in cui non è presente alcuna regolamentazione o Zweckentfremdungsgesetz Berlino, non è necessaria alcuna procedura di autorizzazione separata. Inoltre, è possibile subaffittare alloggi per un breve periodo anche senza autorizzazione. Per sapere quanto dura questo periodo, puoi informarti presso le autorità competenti. Anche questo può differire a livello locale.
Tra l’altro: l’ID abitazione/numero di registrazione si chiama, ad esempio, Wohnraumschutznummer (numero di protezione abitazioni) sul portale di registrazione casa vacanze in Germania di Amburgo.
Con l’assegnazione della Wohnraumschutznummer in Amburgo, si tiene conto dello Zweckentfremdungsverbot in Germania. I numeri di protezione abitazioni sono stati introdotti in alcune città con Zweckentfremdungsverbot indipendentemente dal Regolamento UE 2024/1028 e la domanda per l’ID Wohnraum, se non è già stata presentata, è già obbligatoria. Chi ha già una Wohnraumschutznummer probabilmente non deve preoccuparsi di un’ulteriore ID Wohnraum, poiché il Wohnraumschutznummer verrà probabilmente integrato nel sistema a livello UE. Sebbene questo sia il caso, dovresti comunque chiedere alla tua autorità se questo è effettivamente il caso.
Infine, devi acconsentire di essere a conoscenza dell’obbligo di indicare il numero di registrazione negli annunci e di accettare la trasmissione dei dati.
Cosa succede in caso di inosservanza?
Se non presenti una domanda di numero di registrazione e non puoi esibire un numero, i portale di affitti vacanze sono obbligati a cancellare gli annunci corrispondenti o non possono nemmeno pubblicarli.
Se si scopre che è in atto uno Zweckentfremdung, questo può portare a sanzioni estremamente severe. Se avviene un Monaco cambio destinazione d’uso, ad esempio, si rischiano multe fino a 500.000 euro. Anche se le multe di questa entità vengono raramente emesse, gli host dovrebbero aspettarsi sanzioni nell’ordine delle quattro o cinque cifre in caso di inosservanza.
È richiesta la responsabilità personale
Con l’introduzione del Regolamento UE, lo scambio tecnico di dati sarà organizzato dalle autorità federali a partire da maggio 2026, ma la responsabilità di registrare un affitto breve in Germania in tempo presso gli uffici di notifica locali spetta all’host.
Di conseguenza, gli host dovrebbero per tempo:
- Occuparsi di un numero di registrazione/ID Wohnraum/Wohnraumschutznummer
- Indicare il numero negli annunci
- Segnalare i cambiamenti alle autorità
- Assicurarsi che sia in atto un uso legittimo dell’alloggio
Poiché in molte regioni non è stata ancora fornita un’infrastruttura digitale per la registrazione, gli host dovrebbero informarsi regolarmente sulle nuove regole Airbnb in Germania per non perdere la registrazione in tempo.