Affitti brevi, case e appartamenti vacanza a Firenze
Scopri cosa cambia con le nuove norme
Dicembre 2025
Il centro storico di Firenze è stato protagonista di un vero e proprio boom per quanto riguarda le case vacanza. Sempre più turisti, infatti, preferiscono questo tipo di alloggio rispetto agli hotel, sia per risparmiare importanti somme di denaro, sia per godere di maggiore libertà. Tuttavia, l’eccessivo aumento di appartamenti trasformati in B&B e alloggi turistici ha spinto le istituzioni a pensare di imporre uno stop agli affitti brevi a Firenze. Ecco qual è l’attuale regolamento per affitti brevi a Firenze e in che modo devono muoversi gli host per risultare in linea con le ultime normative.
Firenze – credits Jonathan Korner via Unsplash
Affitti brevi a Firenze: il TAR si è espresso a favore di nuove strutture
La sentenza del TAR sugli affitti brevi a Firenze ha reso inefficace la decisione del Comune risalente al 2023, con cui veniva introdotto un blocco per i nuovi affitti turistici in tutta l’area del centro storico dichiarata Patrimonio dell’Umanità dall’UNESCO. Il tribunale ha ribaltato la decisione, stabilendo che è possibile per gli host continuare a gestire i propri appartamenti secondo il regime degli affitti turistici e aprire nuove attività di case e appartamenti vacanza a Firenze, a prescindere dalla zona. Naturalmente, i gestori devono rispettare le normative imposte dal regolamento comunale.
Firenze: dopo il blitz contro gli affitti brevi un nuovo regolamento comunale
Negli anni precedenti, il Comune ha applicato delle regole abbastanza restrittive, tra cui l’impossibilità di affittare un appartamento per vacanze nel centro storico. Tali regole, come già detto, sono state in parte modificate dalla decisione del TAR sugli affitti brevi a Firenze e dal successivo regolamento comunale entrato in vigore. Per quanto riguarda gli host, è adesso necessario possedere una specifica autorizzazione del Comune, obbligatoria per esercitare l’attività con contratti inferiori ai 30 giorni e con finalità turistica. L’autorizzazione viene concessa esclusivamente in presenza di determinati requisiti e ha una durata di cinque anni. Una volta ottenuta la licenza, l’immobile viene iscritto nel registro comunale delle locazioni turistiche, introdotto anche per rendere più veloci ed efficienti i controlli. Il Comune di Firenze ha dichiarato che verranno eseguiti dei controlli a campione: in caso di irregolarità, gli host andranno incontro a pesanti sanzioni amministrative.
Quali requisiti devo avere per affittare la mia casa per le vacanze?
Nel nuovo regolamento sono state specificate con chiarezza le superfici minime di cui un appartamento deve essere in possesso per poter essere iscritto nel registro comunale. Per quanto concerne le camere singole, la superficie minima deve essere di 9 metri quadrati, mentre per una stanza doppia la metratura non può essere inferiore ai 14 metri quadrati e per la cucina non si può scendere al di sotto dei 9 metri quadrati. In totale, la superficie utile dell’alloggio deve essere di almeno 28 metri quadrati. Ciò impedisce agli host di ospitare più persone di quante effettivamente sono in grado di accogliere. Per essere certo di operare nel rispetto delle nuove regole di Firenze sugli affitti brevi, recupera le planimetrie aggiornate dell’immobile e, in caso di difficoltà, consultati con un tecnico abilitato, che ti saprà fornire dei preziosi consigli su come muoverti senza il rischio di incorrere in spiacevoli sanzioni.
Affitti brevi a Firenze: regole anche sulla sicurezza
Le nuove regole introdotte comprendono anche le norme nazionali introdotte in termini di sicurezza e rese obbligatorie a partire dal 2025. Tutti gli appartamenti turistici italiani, per operare secondo quanto stabilito dalla legge, devono essere in possesso di:
- Rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio, da installare in prossimità delle aree in cui sono presenti prodotti potenzialmente in grado di sprigionare sostanze pericolose, in primis la cucina
- Un estintore per ogni 100 metri quadrati calpestabili di superficie, facendo attenzione a installarne almeno uno per ogni piano. L’estintore deve essere conforme alle normative e deve essere sottoposto a periodiche ispezioni da parte di personale certificato
- Elenco dei numeri utili, da apporre in una zona facilmente accessibile dell’appartamento
- Kit di pronto soccorso con tutto il necessario per far fronte alle piccole emergenze.
Come ottenere le autorizzazioni
Dopo aver richiesto la licenza presso il Comune di Firenze è necessario registrarsi sulla piattaforma regionale Turismo 5, che raccoglie i dati di tutte le strutture locali e li condivide con la Banca Nazionale. Successivamente, bisogna richiedere il rilascio del CIN, ovvero il Codice Identificativo Nazionale, presso il Ministero del Turismo. La procedura va svolta totalmente online ed è piuttosto rapida. In assenza del CIN, operativo dal gennaio del 2025, è vietato inserire annunci su qualsiasi portale di affitto per vacanze, come Airbnb, Holidu e Booking. Se l’host viene sorpreso a operare in assenza del CIN o senza esporlo correttamente, è sottoposto a delle sanzioni amministrative e alla chiusura temporanea o definitiva dell’attività. Il CIN non va esposto soltanto sul proprio sito web di affitto per vacanze o sulle OTA: le regole richiedono che il codice vada specificato su tutti i sistemi pubblicitari impiegati dal gestore per annunciare una sistemazione per vacanze, dai cartelloni alle brochure, e che venga esposto attraverso una targhetta ben visibile all’esterno dell’abitazione da affittare.
Come procedere con gli adempimenti
Oltre a rispettare la delibera sugli affitti brevi, a Firenze gli host devono svolgere periodicamente una serie di altre procedure:
- Comunicare l’arrivo degli ospiti sul portale Alloggiati Web gestito dalla Questura. Gli ospiti vanno registrati immediatamente in caso di permanenza di un solo giorno, mentre possono essere comunicati entro 24 ore qualora il soggiorno sia di almeno due notti
- Registrarsi su Turismo5: l’host ha l’obbligo di registrare l’arrivo degli ospiti sulla piattaforma regionale dedicata alle strutture ricettive, introdotta per fini statistici
- Versare l’imposta di soggiorno, che va dichiarata entro il 15 di ogni mese attraverso l’apposito portale del Comune di Firenze.
La gestione delle cassette portachiavi
Un altro tema chiarito dal regolamento sugli affitti brevi a Firenze è quello relativo ai box fissati all’esterno dei palazzi per il ritiro autonomo delle chiavi. Si tratta di uno strumento molto utilizzato dagli host per offrire il self check-in, attraverso il quale occorre semplicemente comunicare agli ospiti il codice di sblocco. Il Comune della città toscana ha vietato l’installazione delle cassette portachiavi sulle facciate, sui portoni e su qualunque spazio pubblico che sia collocato all’interno dell’area UNESCO. Il motivo di questa decisione è dovuto alla preservazione del decoro urbano in un contesto architettonico tra i più importanti del mondo. Gli host che intendono continuare a offrire il servizio di self check-in agli ospiti possono adottare alcuni sistemi:
- Affittare un locker presso uno spazio commerciale, così da fornire il codice all’ospite per il ritiro autonomo delle chiavi
- Installare una serratura elettronica e comunicare all’ospite il codice di sblocco. Il limite della serratura è rappresentato dall’impossibilità di aprire il portone, per cui è un sistema utile in caso di abitazioni indipendenti ma poco efficace nei condomini
- Installare una cassetta di sicurezza all’interno del portone o nei pressi della porta di ingresso. Anche in questo caso, tuttavia, il problema sarebbe rappresentato dall’apertura del portone.