Fiscalità di un alloggio ammobiliato non professionale (LMNP) in Francia
Statuto, regime fiscale e amministrativo: tutto ciò che devi sapere sull'alloggio ammobiliato non professionale (LMNP) in Francia
- Definizione e Condizioni: Chi può ottenre il regime LMNP e quali sono i plafond di ricavi da rispettare?
- Fiscalità e Vantaggi: quale regime scegliere (Micro-BIC o Reale) per ottimizzare le tue imposte?
- Procedure e Obblighi: come registrarsi presso l’INPI e quali sono le tasse applicabili (CFE, IVA)?
Novembre 2025
Per affittare la tua casa vacanze, come dichiarare LMNP? Se proponi un alloggio su un sito web per gli affitti brevi come Holidu, puoi scegliere lo statuto di “alloggio ammobiliato non professionale” (LMNP). A seconda dei tuoi redditi da locazione e dell’opzione fiscale selezionata, la defiscalizzazione LMNP può essere significativa. Ecco le informazioni essenziali da conoscere sulla fiscalità LMNP.
Le specificità dello statuto di locatore ammobiliato non professionale
Cos’è l’”alloggio ammobiliato non professionale” (LMNP)?
Prima di pubblicizzare la tua casa vacanze, è utile riflettere su come questa attività commerciale influenzerà le tue imposte. Lo statuto di cos’è LMNP può essere vantaggioso se ne hai i requisiti.
Qual è il significato di LMNP? Un LMNP è una persona che propone in locazione un alloggio senza fornire in modo sistematico servizi di tipo alberghiero: accoglienza, colazione, fornitura della biancheria, pulizia regolare durante il soggiorno, ecc.
Questo statuto è utile se vuoi affittare un appartamento per case vacanze a turisti in modo occasionale, senza che questa attività sia la tua principale fonte di reddito. Questo rientra nel noleggio ammobiliato non professionale in Francia.
Le condizioni di eleggibilità allo statuto di ”alloggio ammobiliato non professionale” LMNP
Una delle due requisiti ”alloggio ammobiliato non professionale” LMNP in Francia seguenti deve essere soddisfatta per ambire a questo statuto.
La prima fissa la soglia massima degli incassi legati all’affitto stagionale a 23.000 € annuali per l’intero nucleo fiscale.
La seconda condizione stabilisce che il montante degli incassi da locazione ammobiliata deve essere inferiore agli altri redditi del nucleo fiscale (stipendi, altri benefici industriali e commerciali, ecc.) che sono soggetti all’imposta sul reddito.
Se nessuna di queste condizioni è soddisfatta, ottieni automaticamente lo statuto di locatore ammobiliato professionale (LMP).
La dichiarazione delle imposte per ”alloggi ammobiliati non professionali” LMNP
Secondo il montante degli incassi da locazione, hai la scelta tra il regime del beneficio reale (applicabile di diritto) e il micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux – benefici industriali e commerciali).
Il micro-BIC
Questo regime di micro-impresa è accessibile per gli alloggi turistici classificati se i tuoi incassi da locazione annuali non superano la soglia di 77.700 €. Il beneficio imponibile è uguale agli incassi dopo un abbattimento forfettario per spese del 50%. Poiché benefici di questa riduzione, non è possibile dedurre le spese reali.
Se il tuo alloggio turistico non è classificato, il soglia LMNP è di 15.000 € e l’abbattimento forfettario è del 30%.
In ogni caso, se gli incassi sono inferiori a 305 €, non è dovuta alcuna imposta.
Il regime reale di imposizione
Se non soddisfi le condizioni per ambire al micro-BIC, si applica il regime reale. Il calcolo del reddito netto imponibile si effettua deducendo dagli incassi da locazione le spese e gli oneri.
Le spese deducibili sono in particolare:
- Le spese fisse (elettricità, gas, telefono, internet);
- La CFE (cotisation foncière des entreprises – contribuzione fondiaria delle imprese);
- Gli interessi passivi sul mutuo;
- La tassa fondiaria;
- Le spese di pubblicità, annunci, ecc.
Altri oneri sono ammortizzabili come i lavori di riparazione e miglioramento (escluse le riparazioni ordinarie), l’arredamento e le costruzioni.
Gli obblighi contabili
Grazie al suo abbattimento forfettario, il regime micro-BIC non richiede documentazione contabile. Non è necessario chiedere l’assistenza di un commercialista.
Nel regime reale, è preferibile farsi aiutare da un professionista della contabilità per compilare i modulo dichiarazione LMNP fiscali, calcolare gli ammortamenti, ecc.
Il pagamento della CFE e delle tasse per alloggi ammobiliati non professionali in Francia (LMNP)
La locazione ammobiliata da parte di un non professionista è un’attività commerciale. È dunque imponibile per la CFE (cotisation foncière des entreprises) ossia l’imposta per la proprietà aziendale indipendentemente dal regime fiscale scelto. Esistono diversi casi di esonero:
- se il fatturato annuale è inferiore o uguale a 5.000 €;
- quando la locazione riguarda una parte della residenza principale ed è occasionale;
- su decisione degli enti locali per alcuni alloggi turistici ammobiliati.
Ogni anno, il proprietario dell’alloggio deve assolvere la tassa fondiaria, accoppiata a quella per la raccolta dei rifiuti domestici.
Una locazione stagionale in LMNP è generalmente esente dalla tassa di abitazione (taxe d’habitation) a condizione che non sia la residenza principale di uno degli affittuari e che il proprietario non vi risieda in certi periodi dell’anno.
I vantaggi fiscali dello statuto degli alloggi ammobiliati non professionali in Francia (LMNP)
Lo statuto di LMNP è apprezzato per la sua flessibilità fiscale e perché gli incassi percepiti sono tassati come BIC e non come rendite fondiarie. Per contro, in caso di deficit, non puoi imputarlo sul tuo reddito globale, ma solo sui benefici della stessa natura per i 10 anni a venire.
Inoltre, finché non superi la soglia di 23.000 €, non hai alcuna contribuzione sociale da pagare. Questo ti aiuta ad ottimizzare le detrazioni fiscali LMNP.
IVA per alloggi ammobiliati non professionali in Francia (LMNP)
Le condizioni di esonero dall’IVA per il LMNP
Le locazioni ammobiliate sono esenti dall’IVA per default. Esistono eccezioni che giustificano l’assoggettamento all’IVA:
- L’alloggio è situato in una residenza turistica, un villaggio vacanze o un hotel turistico classificato.
- Prestazioni para-hôtelières (almeno 3 delle 4 seguenti: reception della clientela, colazione, fornitura della biancheria e pulizia regolare dei locali) sono assicurate in modo abituale con una fatturazione supplementare.
La registrazione LMNP per la franchigia di base IVA
Se la tua attività di locazione stagionale è soggetta all’IVA, il tasso applicabile è del 10%. La soglia per un LMNP relativa all’IVA è di 85.000 € di incassi da locazione. Finché questo montante non è superato, le imprese assoggettate non sono debitrici dell’IVA.
La tassazione dei redditi da affitti brevi in Francia per la franchigia IVA è stata abbassata nella legge di finanza 2025 per raggiungere un valore unico di 25.000 €. Tuttavia, questa modifica è stata sospesa fino al 31 dicembre 2025.
Le procedure amministrative
Come dichiarare LMNP?
Non hai bisogno di creare una società di tipo EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) o SARL (société à responsabilité limitée) per ottenere lo statuto di locatore ammobiliato non professionale. Un’impresa individuale o una micro-impresa è sufficiente.
Dopo aver iniziato la tua attività come locatore ammobiliato non professionale, disponi di un termine di 15 giorni per procedere con l’iscrizione LMNP sul sito web per gli affitti brevi dell’INPI (Institut national de la propriété industrielle). Questa procedura dematerializzata sostituisce i moduli di dichiarazione LMNP. Ti crei un account con un indirizzo e-mail e una password, quindi realizzi la tua registrazione LMNP.
Questa procedura obbligatoria ti permette di ottenere un numero SIRET che ti sarà richiesto per tutte le procedure amministrative e fiscali. È durante questa procedura che scegli il tuo regime fiscale e quello dell’IVA.
Quali documenti si ottengono dopo la registrazione LMNP?
Circa 3 settimane dopo aver seguito questa procedura, ricevi diversi documenti importanti:
- l’avviso dell’INSEE che comprende il numero SIRET, l’intitolazione dell’attività e la data di inizio;
- il promemoria fiscale che specifica il regime fiscale, quello dell’IVA e il riferimento all’obbligo fiscale (référence d’obligation fiscale – ROF);
- il formulario 751-SD utilizzato per il calcolo della contribuzione fondiaria delle imprese (CFE).
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