Divieto di uso improprio di immobili con finalità di affitto breve a Berlino

Novembre 2025

Berlino è e rimane la città più visitata della Germania. La capitale pullula di attrazioni e punti di interesse per i turisti. Non sorprende che i proprietari di immobili vogliano trarne profitto. Il business degli appartamenti per vacanze è probabilmente il più attrattivo del Paese, specialmente nella metropoli sulla Sprea. Da ciò è nata tuttavia una problematica. 

Lo spazio abitativo è già limitato a Berlino. Il fatto che molti proprietari decidano di affittare la loro casa vacanze nel modo più redditizio agli ospiti temporanei perché certamente più allettante che affittare a un inquilino classico a lungo termine, non contribuisce certo ad alleggerire la situazione. Anzi, ne aggrava il problema. 

In particolare, con l’avvento del portale per affitti vacanze come Airbnb, la disponibilità di alloggi per gli inquilini locali nelle zone più ambite è diminuita. Anche il Senato di Berlino (l’equivalente di quella che sarebbe la giunta regionale in Italia, essendo Berlino un Land, ossia una regione), sotto l’allora sindaco Klaus Wowereit, lo aveva riconosciuto, tanto che nel 2013 ha finalmente approvato la cosiddetta legge sul divieto di utilizzo improprio (Zweckentfremdungsverbotsgesetz – ZwVbG). Un successivo impulso è poi arrivato nel 2018 e ha conferito maggiori poteri d’azione agli uffici competenti per dare maggiore incisività alla legge. In questa guida scoprirai cosa prevede esattamente la normativa sul divieto di uso improprio di immobili con finalità di affitto breve a Berlino, cosa comporta per i locatori di alloggi per vacanze e quali sono le conseguenze in caso di mancato rispetto.

Cosa regola il divieto degli appartamenti per le vacanze a Berlino

Il divieto degli appartamenti per le vacanze istituito a Berlino, attuato tramite la ZwVbG (Zweckentfremdungsverbotsgesetz – legge sul divieto di utilizzo improprio), vieta ai proprietari di immobili di utilizzare a fini commerciali o di lasciare deliberatamente vuoto un alloggio potenziale o ex-residenziale. 

Per i locatori significa semplicemente che, per affittare un appartamento vacanze in città, non possono offrire immobili senza l’autorizzazione per la tua casa vacanze a Berlino – in alcuni casi è sufficiente anche solo una registrazione – ma devono destinarli esclusivamente come spazio abitativo per i berlinesi. L’obiettivo è alleggerire la scarsità di alloggi e abbassare il livello dei prezzi di locazione. Il risultato di questa norma è il divieto di affitti brevi a Berlino.

L’autorizzazione per la tua casa vacanze a Berlino è necessaria soprattutto se:

• L’unità abitativa rimane sfitta per più di 3 mesi.
• L’alloggio viene demolito.
• Viene apportata una modifica strutturale tale da rendere l’alloggio inutilizzabile come tale.
• L’unità abitativa viene utilizzata come casa vacanza o per l’accoglienza di ospiti esterni, in particolare in un contesto commerciale.

Se affitti la tua casa vacanze commercialmente, avrai quindi bisogno di una autorizzazione in ogni caso. Questa però, a seconda della posizione dell’immobile, viene concessa con molta riluttanza dall’ufficio distrettuale (Bezirksamt). Le migliori possibilità per i locatori di appartamenti per vacanze si hanno se si versano elevate indennità di compensazione o se si crea un alloggio sostitutivo. Queste possibilità non dovrebbero essere considerate da molti piccoli locatori.

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Affittare il tuo immobile o appartamento nonostante la legge

Subaffitto della tua abitazione principale:

Se desideri subaffittare la tua abitazione principale come casa vacanza, hai bisogno di un’autorizzazione che includa un numero di registrazione obbligatorio a Berlin o, in alcuni casi, solo del numero di registrazione obbligatorio a Berlin fornito dall’ufficio distrettuale. Quest’ultima opzione si verifica se metti a disposizione degli ospiti non più del 49% dell’appartamento. Se subaffitti più della metà dell’appartamento, hai bisogno anche dell’autorizzazione. 

Ottenere un permesso necessario per l’affitto breve è generalmente possibile solo se dimostri che l’immobile continua ad essere la tua abitazione principale e che è prevalentemente destinato a interessi privati. Questo è regolato dal § 2 comma 2 n. 5 della ZwVbG. Quindi, se metti a disposizione solo una stanza per gli ospiti del fine settimana, un numero di registrazione obbligatorio a Berlin è sufficiente. 

Se invece sei in viaggio per alcune settimane e subaffitti l’intero appartamento, per affittare il tuo Airbnb a Berlino legalmente non puoi evitare l’autorizzazione. Fondamentalmente, con questo procedimento la casa non deve perdere il carattere di abitazione principale, ovvero deve continuare a rappresentare il tuo centro di vita.

Subaffitto della tua abitazione secondaria:

La procedura si presenta in modo leggermente diverso se desideri affittare casa vacanze Berlino. Un appartamento è considerato abitazione secondaria se non vi si trova il tuo centro di vita, ma lo utilizzi regolarmente. Di solito, però, non puoi soggiornarvi per più di sei mesi, a meno che non ci siano motivazioni professionali. Per il subaffitto di una seconda casa è sempre necessaria l’autorizzazione casa vacanze Berlino e un numero di registrazione. 

Inoltre, la messa a disposizione dell’appartamento ai turisti ti è permessa solo per un massimo di 90 giorni all’anno. Se superi questo numero di giorni, hai bisogno di un’autorizzazione eccezionale. Di solito in questi casi l’ufficio distrettuale presume che non si tratti più di un interesse privato, ma di un’attività commerciale.

Sei obbligato, sia nel subaffitto della tua abitazione principale che di quella secondaria, a indicare il numero di registrazione quando offri e pubblichi l’appartamento. Questo è regolato dal § 5 comma 6 del ZwVbG. Ciò vale in particolare se pubblicizzare la tua casa vacanze efficacemente avviene online su un sito web per affitti vacanze o simili. Per registrare un Airbnb in Berlino, devi seguire la procedura specificata.

Richiesta di autorizzazione e numero di registrazione

La domanda per il numero di registrazione e/o l’autorizzazione deve essere presentata presso l’Ufficio distrettuale competente. Sono necessari i seguenti documenti:

• Domanda di autorizzazione per un uso non conforme
• Prova di proprietà
• Se sei un inquilino e non il proprietario, un’autorizzazione del locatore
• In caso di assenza prolungata (ad esempio, se sei all’estero e subaffitti l’appartamento per un periodo più lungo in quel lasso di tempo), una giustificazione con prova

Potrebbero essere richiesti ulteriori documenti in singoli casi. Ad esempio, è possibile che tu debba presentare una prova che si tratti della tua abitazione principale. In questo caso è utile una iscrizione anagrafica a Berlino. Se la domanda viene presentata da un rappresentante anziché dal proprietario, è necessaria una procura.

Le tariffe di autorizzazione per l’utilizzo improprio sono attualmente (aprile 2024) di 225,00 € per unità abitativa. Anche se i costi sono alti, dovresti comunque sostenerli.

Cosa si rischia ignorando il divieto di utilizzo improprio degli alloggi a Berlino

Chi non rispetta le regole deve affrontare conseguenze drastiche. Le violazioni della ZwVbG sono considerate infrazioni amministrative. Si rischiano sanzioni pecuniarie fino a 500.000 euro. 

Sebbene tu sia in possesso di un numero di registrazione, ma non lo indichi nelle tue offerte e nelle misure pubblicitarie, la multa può arrivare fino a 250.000 euro. Inoltre, il Land Berlino conosce ulteriori misure per convincerti a rispettare il divieto di utilizzo improprio degli alloggi a Berlino. Così, l’ufficio distrettuale è autorizzato a sgomberare l’alloggio. 

Inoltre, l’ufficio distrettuale è in grado di annullare, a tue spese, le modifiche strutturali che hanno favorito un cambio di destinazione d’uso. A seguito della novella legislativa del 2018, l’ufficio distrettuale può ricorrere a un amministratore fiduciario per ripristinare la condizione desiderata per l’alloggio utilizzato in modo improprio.

Cosa significa la legge anti-affitti brevi a Berlino

Per i locatori che possono utilizzare la propria struttura come casa vacanze a Berlino, la legge anti-affitti brevi a Berlino è un’ottima notizia. La domanda di case vacanza e posti letto rimane invariata e alta nonostante la legge. La domanda costante incontra un’offerta ridotta; di conseguenza, i prezzi salgono e i locatori godono di camere completamente occupate. Lo svantaggio è che per gli investitori è molto più difficile entrare nel mercato degli affitti a Berlino. O l’ufficio distrettuale di Berlino respinge la domanda di autorizzazione, oppure le indennità di compensazione e simili fanno sì che l’ingresso non sia conveniente o che le soglie di accesso siano semplicemente troppo alte.

Le leggi che regolano lo Zweckentfremdungsverbot di Berlino sono diritto statale (Landesrecht). Tali leggi si trovano anche in altri Stati federali tedeschi, come la Baviera e Amburgo, che, come Berlino, minacciano anche sanzioni pecuniarie elevate. I locatori di appartamenti per vacanze dovrebbero in ogni caso informarsi presso l’ufficio distrettuale (Bezirksamt) sulla regolamentazione della legge sugli affitti brevi a Berlino. Gli uffici non prendono alla leggera la ZwVbG. In caso di dubbio, rivolgiti a un avvocato o cerca altrimenti un consiglio professionale, ad esempio presso associazioni turistiche, se ci sono incertezze.

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