Costi deducibili per case e appartamenti vacanza in Germania
Scopri cosa e come puoi dedurre come costi per la tua attività di host di casa vacanze in Germania
Novembre 2025
Gli immobili godono in Germania della reputazione di un’eccellente opportunità di investimento. In particolare, se li pubblichi su un sito web per affitti vacanze per affittarli come alloggio per vacanze agli ospiti, si rivela estremamente redditizio. Ciò è particolarmente vero se sai cosa si può detrarre sull’affitto di una casa vacanze in Germania a livello fiscale.
Quando la dichiarazione dei redditi è particolarmente conveniente
Non appena gestisci un alloggio per vacanze con l’intenzione di realizzare un profitto, puoi dedurre fiscalmente determinate spese. Questo inizia con l’ammortamento del tuo immobile, passa per i costi di manutenzione e pulizia e termina con spese minori come i materiali d’ufficio. In linea di principio, puoi detrarre tutte le spese che sostieni per mantenere i tuoi introiti. Queste rientrano nelle spese di acquisizione del reddito (Werbungskosten) secondo la legge fiscale vigente.
Consigli fondamentali
Se non sei sicuro di quali spese sono deducibili sull’affitto in Germania, consulta un commercialista. Ciò è particolarmente utile all’inizio della tua “carriera di locatore”, per ridurre i costi di una casa vacanze in Germania. Pochi sanno stimare intuitivamente quante tasse si pagano su una casa vacanze e anche cosa sono le spese deducibili non è sempre chiaro. Questo vale soprattutto per gli ammortamenti che puoi effettuare. L’articolo tratta inoltre solo immobili situati in Germania. Per gli immobili per vacanze all’estero si applica il diritto fiscale locale.
Quali spese sono deducibili per gli affitti brevi in Germania?
Ammortamento del tuo immobile per vacanze
Un punto essenziale per massimizzare gli introiti è l'”ammortamento per usura”. La base è il § 7 della Legge sull’Imposta sul Reddito (Einkommensteuergesetz – EStG). Contrariamente al terreno, un immobile perde valore nel corso della vita utile, che puoi dichiarare nella tua dichiarazione dei redditi annuale. La tabella del Ministero Federale delle Finanze in Germania ti prescrive l’ammontare di questi ammortamenti:
- Immobili costruiti prima del 1925 per un periodo di 40 anni con il 2,5% del valore dell’immobile
- Immobili costruiti dopo il 1924 per un periodo di 50 anni con il 2% del valore dell’immobile
- Immobili costruiti dopo il 2022 per un periodo di 33 anni e 4 mesi con il 3% del valore dell’immobile
Il valore dell’immobile che puoi ammortizzare include i costi di acquisto e di produzione. Questi includono, tra l’altro, il prezzo di acquisto, la provvigione dell’agente immobiliare e i costi notarili. Nella costruzione di un immobile per vacanze, si sostengono in particolare spese per materiali e costi di manodopera, ma anche tutti i costi accessori di costruzione immaginabili come permessi o costi di sviluppo. Qui vale la pena essere precisi e conservare tutte le fatture in modo sicuro.
Manutenzione del tuo immobile
Come già accennato, tutti i costi necessari per mantenere gli introiti rientrano nei costi di acquisizione del reddito. Questo include naturalmente tutte le spese che mantengono la tua casa vacanze in uno stato conforme al contratto. Impliciti sono i costi di riparazione di ogni tipo, come le spese per un artigiano o per un’impresa di pulizia. Puoi anche detrarre i costi per la pulizia finale, che espliciti chiaramente nel contratto.
Detrarre i costi accessori della tua casa vacanze
Poiché non puoi gestire una casa vacanze senza elettricità, acqua, riscaldamento e Internet, è anche possibile dedurre i costi accessori correnti. Questa voce rientra sicuramente tra le più consistenti e ammonta in alcune circostanze a diverse migliaia di euro all’anno. I costi che si verificano per l’uso personale non puoi ovviamente dedurli.
Assicurazioni e imposta sulla proprietà
Tutti i costi assicurativi che sono in diretta relazione con il tuo immobile per vacanze possono anch’essi essere dedotti fiscalmente. Questi includono assicurazioni sull’edificio residenziale e sui contenuti per danni causati da rottura di tubi, incendio, tempeste e grandine, nonché furto con scasso. Questo è anche pratico perché i costi per l’assicurazione di immobili per vacanze sono spesso più alti. Ciò è solitamente dovuto a un maggiore rischio di furto con scasso, perché gli alloggi per vacanze possono rimanere disabitati più a lungo.
Anche l’assicurazione di responsabilità civile per la casa e il proprietario rientra tra le spese deducibili. Le assicurazioni che non sono in diretta relazione con il tuo immobile, al contrario, non puoi indicarle. Dato che non utilizzi la casa vacanze (in gran parte) per te stesso, ma per generare introiti, puoi anche inserire l’imposta sulla proprietà nella tua dichiarazione dei redditi. Questa deriva dal valore unitario e dall’importo base dell’imposta sulla proprietà del rispettivo stato federale, a cui i comuni applicano un coefficiente fisso.
Commissioni bancarie
In relazione alle altre voci, la commissione bancaria rappresenta solo una piccola parte. Dato che le piccole spese si sommano, anche questi costi minori si fanno sentire alla fine. La commissione bancaria, tuttavia, puoi indicarla solo se gestisci un conto bancario separato per la tua attività di locazione. A causa della migliore panoramica, ciò è sicuramente sensato.
Materiale d’ufficio
Gestire una casa vacanze senza computer portatile è quasi impossibile. A ciò si aggiungono altri articoli d’ufficio come una scrivania, raccoglitori o costi di telefono e Internet. Devi però separare rigorosamente gli utensili necessari dall’uso privato. Se usi il tuo computer portatile per controllare occasionalmente le tue email, ciò non sarà sufficiente per una detrazione nella dichiarazione dei redditi. Una detrazione fiscale è possibile solo se la durata d’uso per l’amministrazione del tuo immobile supera il 10%.
Spese per la pubblicità
Per poter accogliere ospiti nel tuo immobile per vacanze il più spesso possibile, devi pubblicizzare la tua casa vacanze sui portali per affitti vacanze o offrirla sui giornali. Le spese necessarie per questo le detrai anche nella tua dichiarazione dei redditi. Nel caso in cui tu ti avvalga dell’aiuto di un agente immobiliare per il marketing, affinché gli ospiti vengano ad affittare una casa vacanze in Germania, puoi indicare anche la sua provvigione nelle imposte. In linea di principio, tutti i costi di pubblicità che sono in diretta relazione con la tua casa vacanze sono deducibili.
Mobili, elettrodomestici e altri oggetti di arredamento
Singoli oggetti di arredamento che non superano un valore di 1000 euro puoi dedurli dalle imposte. Sotto questa categoria rientrano, tra gli altri, i mobili e gli elettrodomestici, come un televisore o una macchina da caffè. Non appena l’oggetto ha un valore superiore a 1000 euro, devi però ammortizzarlo.
Detrarre gli interessi sui prestiti
Spesso i locatori contraggono un prestito per coprire i costi di acquisto di un immobile o di misure di modernizzazione e risanamento. Se questo è il tuo caso, detrai gli interessi come costi di finanziamento nella prossima dichiarazione dei redditi. Fai attenzione a scorporare i costi di ammortamento del capitale, che non puoi includere.
Indicare i costi di viaggio
Come locatore di un alloggio per vacanze, pubblichi l’immobile tramite un portale per affitti vacanze e sbrighi molte cose da casa, ma di tanto in tanto devi recarti tra la tua abitazione e l’immobile per vacanze per la consegna delle chiavi o la pulizia. Di conseguenza, indichi nella dichiarazione dei redditi il percorso di andata e ritorno per detrarre un’indennità forfettaria di 30 centesimi. Questo vale anche per altri tragitti che intraprendi esplicitamente in relazione all’affitto della tua casa vacanze, ad esempio se desideri acquistare un nuovo televisore per l’alloggio per vacanze e per questo vai al rivenditore di elettronica o se ti rechi allo studio del tuo commercialista.
Costi per il commercialista
Se gli ospiti hanno iniziato solo di recente ad affittare la tua casa per le vacanze, un commercialista è comunque utile. Le possibilità di risparmiare sulle imposte sono grandi e molti le sfruttano a malapena. Il commercialista conosce molti consigli per la detrazione fiscale della casa vacanze, in modo che tu ottenga il maggior profitto possibile. La cosa è particolarmente allettante se sai che puoi dedurre fiscalmente anche i costi del commercialista.