Come registrare il tuo affitto breve in Portogallo
Guida passo passo per registrare la tua casa per le vacanze presso il municipio locale
Dicembre 2025
Un’idea sempre più presente nei proprietari di immobili in Portogallo è la redditività delle loro proprietà, trasformandole in affitti per vacanze. Così, una delle domande più frequenti è: “quali sono i passi da seguire per affittare la mia casa per le vacanze?”.
In effetti, nel nostro Paese, questo processo passa attraverso diverse fasi e implica una certa burocrazia. È importante che tu sia informato per garantire che tutti i processi – dai requisiti per il registro di alloggio locale (alojamento local – AL) fino a pubblicizzare la tua casa vacanze su un portale per affitti vacanze come Holidu – siano conformi alla legge. Questo garantirà che tu sia totalmente protetto dalla legge e permetterà che tu possa ottenere il desiderato reddito passivo con il tuo alloggio per vacanze.
La registrazione per affitti brevi in Portogallo è la prima condizione per poter affittare il tuo appartamento vacanze. Questo processo dipende, come già visto in un altro articolo, da vari requisiti legali, ed è cruciale per poter ricevere ospiti a casa.
In questo articolo, presenteremo maggiori dettagli sulla normativa sulle case vacanze in Portogallo, sul processo di registrazione di un alloggio per vacanze e sui criteri nazionali e regionali che devi conoscere.
Registrare l’affitto breve in Portogallo
Questioni regionali da considerare: il primo passo
Nel 2023, nell’ambito delle misure Mais Habitação, è stato definito che l’emissione di nuove licenze per alloggi locali non potesse essere realizzata – salvo eccezioni definite – in regioni ad alta densità abitativa e/o dove esista carenza di alloggi. L’emissione di nuove licenze per il fine è sospesa fino all’anno 2030 in queste regioni per appartamenti e ostelli che si integrano in frazioni autonome. La situazione riguarda principalmente la regione costiera, l’Algarve e Lisbona.
Per ottenere una licenza di affitto per vacanze, è necessario che il comune in cui si trova l’immobile crei un numero di registrazione per l’alloggio locale. Questo numero è assegnato dalla camera municipale locale, essendo espressamente vietato ricevere ospiti senza di esso.
Dunque, il primo passo sarà presentare una richiesta ufficiale tramite una comunicazione preventiva con termine, la quale darà inizio all’intero processo di registrazione per l’ottenimento del numero precedentemente menzionato.
Passo-passo della registrazione dell’affitto per vacanze in Portogallo
Passo 1: Comunicazione preventiva e cessione di informazioni
Il rilascio della licenza per una proprietà come casa di alloggio per vacanze è un processo che, come già visto, si inizia con la comunicazione preventiva dell’intenzione al comune.
Per effettuare questa comunicazione, dovrai presentare un insieme di documenti e formulari richiesti. A tal fine, dovrai accedere al Balcão Único Eletrónico (Sportello Unico Elettronico) per via digitale o recarti presso l’ufficio comunale, nel caso tu preferisca fare questo processo di persona e ricevere aiuto nella compilazione dei moduli sopra citati.
Per quanto riguarda gli importi addebitati durante il processo, si stima che ogni richiesta abbia un costo di 124,73 €, a cui si aggiungono 5,67 € nel caso tu scelga l’assistenza di persona. Informarsi sul valore al momento della registrazione è comunque importante, poiché questi tendono ad essere aggiornati annualmente.
Formulario e informazioni da fornire
Nel formulario che ti sarà richiesto di compilare, dovrai fornire alcune informazioni personali e relative all’alloggio. Avrai bisogno, quindi, di avere con te informazioni relative a:
- Identificazione della persona che gestirà l’alloggio per vacanze;
- Indirizzo fiscale del titolare della gestione della proprietà;
- Nome selezionato e indirizzo dell’abitazione da gestire;
- Modalità dell’AL (villetta, appartamento, struttura ricettiva, camere), caratteristiche dell’immobile e sua capacità (numero di stanze, letti e occupanti);
- Data prevista per l’apertura della struttura agli ospiti;
- Informazione e contatti rilevanti per contatto in caso di emergenza.
Passo 2: Documentazione necessaria per il registro
Una volta compilato il formulario di comunicazione preventiva, devi considerare che la sua consegna deve essere accompagnata, sia online che di persona, da alcuni documenti essenziali. Essi sono:
- Copia del documento di identificazione della persona che gestirà l’alloggio per vacanze (o codice di accesso al certificato permanente del registro commerciale, nel caso il titolare sia persona giuridica);
- Termine di responsabilità relativo all’idoneità della frazione autonoma o edificio in questione;
- Copia del fascicolo catastale urbano;
- Copia della dichiarazione di inizio (o modifica) di attività all’Autorità Tributaria e Doganale;
- Verbale dell’assemblea condominiale con autorizzazione per la gestione dell’abitazione (nel caso di ostelli o appartamenti).
Passo 3: Presentazione della richiesta
Dopo aver compilato e allegato i documenti essenziali, il formulario può essere consegnato sulla piattaforma del Balcão Único Eletrónico o presso la camera municipale del comune referente per la richiesta.
Devi considerare le restrizioni di località sopra menzionate, così come altre ragioni che possono portare all’opposizione alla richiesta, inclusa l’errata comunicazione con termine, la violazione di restrizioni generali o temporanee o l’assenza di autorizzazione da parte dell’edificio in questione.
L’opposizione alla richiesta dovrà avvenire nei 10 giorni lavorativi successivi alla sollecitazione e, se ciò non dovesse accadere, riceverai, quindi, il numero di registrazione che darà seguito al processo di creazione del tuo alloggio per vacanze.
Passo 4: Ispezioni e scadenze da rispettare
A condizione che tutte le informazioni e la documentazione siano corrette e che nessuna restrizione si applichi in conformità con quanto stabilito dal Decreto-Legge 128/2014 (Decreto-Lei n.º 128/2014 – Decreto-Legge 128/2014), del 29 agosto, il comune concederà un numero di registrazione AL alla tua abitazione, passando a poterla integrare in un portale per affitti vacanze, per usufruire dei vantaggi di marchi rinomati come Holidu e iniziare a ricevere gli ospiti nel tuo spazio. Questo numero di registrazione dovrà essere identificato sulle piattaforme e sugli annunci relativi all’abitazione.
Devi considerare che un’ispezione dovrà essere condotta dalla camera municipale nei 30 giorni successivi alla comunicazione preventiva che hai consegnato. Questa ispezione garantisce che tutte le informazioni fornite sono corrette e che tutte le norme e i requisiti sono in accordo con la legge vigente. Sarà necessario che tu presti particolare attenzione al rispetto delle norme di sicurezza legalmente richieste.
Conclusione
Registrare il tua casa vacanze dipende dalla legge nazionale, definita con il Decreto-Legge 128/2014, del 29 agosto e anche dalle norme presentate nel programma Mais Habitação nel 2023.
La registrazione è un passo essenziale affinché la tua proprietà riceva un numero di licenza per agire come un AL, essendoci molteplici informazioni e documenti da presentare durante il processo. Il primo passo sarà la compilazione del formulario di comunicazione preventiva con termine e l’attesa della risposta del comune, che potrà essere in opposizione o con l’ottenimento della licenza AL.
Una volta che la tua richiesta è stata accettata, è molto importante che tu ricordi, al momento di registrare l’abitazione su un sito web per affitti vacanze come Holidu o per annunciarla in qualsiasi altra forma, che è cruciale che il numero di registrazione sia presente, per evitare sanzioni e altri problemi prevenibili.
Concluso il processo burocratico di registrazione per affitti brevi in Portogallo, potrai concentrarti, quindi, sulla gestione del business, lavorando per garantire che tu offra ai tuoi ospiti la migliore esperienza e che tu ottenga la migliore redditività dal tuo spazio di affitto per vacanze.