Affitti brevi, case e appartamenti vacanza a Roma
Scopri cosa cambia con le nuove norme
Dicembre 2025
Il 2025 è un anno di transizione per quanto riguarda il settore degli appartamenti turistici nella Capitale d’Italia, che si impone come la città italiana più frequentata dai turisti. È in corso di approvazione, infatti, una nuova normativa per case vacanza a Roma, il cui scopo è quello di regolamentare l’eccessivo aumento di strutture destinate agli affitti a breve termine, specie nelle zone più turistiche della città. Ecco quali saranno le maggiori novità da aspettarsi dal prossimo regolamento sulle case vacanze a Roma e quali sono le più importanti norme vigenti da rispettare per operare evitando di incorrere in pesanti sanzioni amministrative.
Roma – credits Mathew Schwartz via Unsplash
Affitti brevi a Roma: una normativa a tutela dei residenti ormai necessaria
I quartieri centrali capitolini, specie le zone di Trastevere, San Pietro e del Centro Storico in generale, hanno visto nel corso degli ultimi anni il moltiplicarsi di case vacanze. I proprietari di appartamenti, infatti, preferiscono affittare a breve termine: ciò accade sia per ottenere maggiori guadagni, sia per poter disporre dell’immobile tutte le volte che si desidera. L’aumento di appartamenti adibiti agli affitti brevi ha sicuramente favorito il flusso turistico: un elevato numero di viaggiatori preferisce affittare una casa vacanze piuttosto che un hotel, sia per godere di maggiore libertà, sia per risparmiare delle considerevoli somme di denaro. Tuttavia, il Comune di Roma sta cercando di porre un freno agli affitti brevi, poiché nelle zone centrali diventa sempre più complicato trovare un alloggio in affitto a lungo termine. Inoltre, interi edifici del Centro Storico si sono trasformati in strutture turistiche, andando parzialmente a penalizzare i residenti. Per limitare l’aumento di nuove case vacanze, nel dicembre del 2024 il Comune di Roma è intervenuto approvando una variante urbanistica, che introduce una distinzione tra le normali case destinate ad uso abitativo e gli appartamenti impiegati per fini turistici.
Probabili novità in tema di casa vacanze a Roma con una normativa in approvazione. Ecco cosa aspettarsi
Sono diversi i punti che regoleranno la nuova normativa sulle case vacanza a Roma. Ecco alcuni dei più importanti, compresi quelli entrati già in vigore nel 2025:
- Limitazioni nelle zone centrali: nei quartieri considerati più turistici e storici, il Comune di Roma avrà la facoltà di vietare l’avvio di nuove strutture destinate agli affitti brevi. In alcune zone potrebbero essere applicate delle limitazioni relative al numero massimo di appartamenti per condominio destinati all’uso turistico. Si sta discutendo, inoltre, circa l’introduzione di un tetto massimo di case vacanza per ogni quartiere
- Divieto di cambio di destinazione d’uso: la normativa sugli affitti brevi in questione è già entrata in vigore e impedisce ai proprietari di un appartamento residenziale di adibirlo liberamente a struttura turistica. L’obiettivo di questa norma consiste nel salvaguardare i residenti da un elevato numero di strutture ricettive con le conseguenze che ne derivano
- Tassazione: fino al 2024, gli host avevano la possibilità di affittare fino a quattro appartamenti turistici pagando la cedolare secca all’aliquota del 21%. A partire dal 2025, l’aliquota del 21% è applicata esclusivamente sul primo immobile. Sugli ulteriori appartamenti, l’aliquota sale al 26%, fino a un massimo di quattro in totale. Chi usa un portale di affitto per vacanze ha la possibilità di far agire la piattaforma come sostituto d’imposta, per cui la cedolare secca viene versata direttamente dall’agenzia per conto dell’host
- Obbligo del CIN: per operare, sia attraverso un sito web di affitto per vacanze, sia con altre modalità, il gestore della casa vacanze ha l’obbligo di ottenere il CIN, il Codice Identificativo Nazionale. Tale codice ha lo scopo di creare una banca dati nazionale, favorendo i controlli e la regolamentazione delle strutture ricettive di ogni grado. Il CIN va richiesto presso il Ministero del Turismo e deve essere obbligatoriamente esposto all’esterno della struttura oltre che su tutti i canali che vengono impiegati per annunciare una sistemazione per vacanze.
- Sicurezza: da gennaio 2025 i gestori di tutte le strutture turistiche, compresi gli host che operano con il regime degli affitti brevi, devono rispettare delle norme di sicurezza più restrittive. Bisogna, infatti, munirsi di appositi rilevatori di gas e di monossido di carbonio, oltre che di estintori portatili da inserire in zone facilmente accessibili dell’appartamento.
Sarà ancora valido il self check-in?
L’atteso regolamento di Roma sugli affitti brevi farà chiarezza sull’installazione delle keybox, ovvero le cassette di sicurezza che vengono utilizzate per affittare un appartamento per vacanze con ritiro autonomo delle chiavi da parte degli ospiti. Nelle zone del Centro Storico, molto probabilmente, verrà vietata l’installazione delle keybox, proprio come ha fatto il Comune di Firenze, con l’obiettivo di evitare di deturpare le facciate degli immobili, specie nei contesti di maggior richiamo turistico e di alto valore artistico. Per quanto concerne il check-in da remoto, non dovrebbero esserci differenze. Una sentenza del TAR del Lazio ha reso inefficace la circolare del Ministero dell’Interno con cui veniva dichiarato non conforme alla legge il riconoscimento degli ospiti da remoto. La sentenza, quindi, permette agli host di continuare a utilizzare il sistema del self check-in, a patto di rispettare le norme in vigore in materia di registrazione degli ospiti.
Cosa devo fare per affittare la mia casa per le vacanze a Roma?
Ecco i principali step da seguire per essere in piena regola con la nuova normativa di Roma sugli affitti brevi:
- Verifica la destinazione d’uso dell’immobile: dal 2025 cambiare la destinazione d’uso diventa più complicato, quindi è fondamentale possedere un immobile che sia conforme
- Rispetta le eventuali limitazioni imposte nella tua zona, controllando in anticipo se il tuo immobile si trova in quartieri sottoposti al tetto massimo di strutture ricettive registrabili
- Presenta la SCIA o la CIA al Comune di Roma presso l’ufficio SUAR, con cui dichiari l’inizio dell’attività. Ti verrà fornito un numero di protocollo per la richiesta del CIN
- Iscriviti alla BDSR e richiedi il CIN: prima di affittare l’appartamento devi iscriverlo alla Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive e richiedere l’assegnazione del CIN presso il Ministero del Turismo
- Adeguati agli standard di sicurezza: installa rilevatori di gas e di fumo, oltre a estintori a norma. Le sanzioni in caso di mancato rispetto delle norme di sicurezza sono molto elevate: si va dai 600 ai 6.000 euro per ogni violazione accertata
- Scegli la gestione fiscale più conveniente: consulta un commercialista e valuta insieme a lui quale regime fiscale scegliere. Puoi operare attraverso la comoda cedolare secca, con cui non avviene il cumulo con gli altri redditi, oppure con il regime ordinario
- Comunica alla Questura l’arrivo degli ospiti: gli host sono obbligati a comunicare l’arrivo degli ospiti utilizzando il portale Alloggiati Web, accessibile dopo aver richiesto i codici di operatività. I dati degli ospiti vanno inseriti entro 24 ore dall’arrivo
- Versa l’imposta di soggiorno al Comune di Roma entro i termini stabiliti, tenendo la copia del versamento effettuato.