Le truffe immobiliari più comuni e come evitarle

Dicembre 2025

L’investimento immobiliare ha subito un cambiamento con la crescita del turismo. Oggi, grazie alla facilità di accesso a portali di alloggi per vacanze come Holidu, sempre più proprietari scelgono di pubblicizzare la propria casa vacanza per presentare la propria attività a livello mondiale con pochi clic.

La redditività degli affitti breve in Italia e in Europa ha generato, di conseguenza, un cambiamento nel mercato stesso della compravendita di immobili, con un aumento del numero di persone interessate all’acquisto di una seconda casa da mettere a reddito.

Per acquistare una casa vacanza, tuttavia, è fondamentale prestare attenzione alle truffe nel mercato immobiliare. In particolare, in un contesto in cui l’investimento può essere effettuato anche a distanza e su mercati internazionali, sono attivi schemi fraudolenti sempre più sofisticati che possono colpire significativamente gli acquirenti meno attenti o informati.

In questo articolo scoprirai le truffe più comuni nell’acquisto di immobili nei Paesi europei e forniremo alcuni suggerimenti sulle precauzioni da adottare per evitare di esserne vittima.

Quindi, se l’acquisto di un immobile da trasformare in affitti brevi fa parte dei suoi piani, questa guida può fungere da allerta per evitare di essere ingannati e proteggere la sicurezza e l’investimento.

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Frodi immobiliari: che cosa sono?

Si sentono sempre più spesso storie di truffe nell’acquisto di immobili. Ma a cosa si riferiscono esattamente?

Le frodi nel settore immobiliare sono schemi o operazioni ingannevoli creati da individui o gruppi che utilizzano varie strategie per ottenere benefici finanziari in modo illecito. Durante tutto il processo di vendita di un immobile, dalla pubblicazione di un annuncio falso alla prenotazione o alla firma del contratto, i truffatori trovano innumerevoli modi per ingannare gli acquirenti.

Per raggiungere il loro scopo, i truffatori presentano documenti, identità o persino siti web falsi e utilizzano narrazioni emotive e temporali che inducono l’acquirente ad agire d’impulso. Queste situazioni sono talmente realistiche che, in alcuni casi, tra i documenti falsi si trovano documenti veri e vengono organizzate visite guidate alle proprietà.

Se il rischio è già significativo quando l’acquirente è presente, aumenta ancora di più quando l’acquisto avviene a distanza. Nel settore degli alloggi turistici, in particolare, è molto comune che gli host acquistino immobili all’estero. In questo caso, oltre alla distanza nella negoziazione, ci sono anche barriere linguistiche e standard legali diversi che rendono ancora più difficile rendersi conto di essere vittima di una truffa.

Quali sono le frodi immobiliari più comuni?

Conoscere le truffe immobiliari più comuni è, quindi, fondamentale per evitare che gli investitori e i futuri host cadano in trappola.

Anche se è impossibile elencare tutte le strategie, abbiamo raccolto quelle che si verificano più frequentemente in Italia e in altre destinazioni turistiche europee, come Spagna, Francia, Portogallo e altri Paesi. Queste sono:

• annunci falsi
• siti web fittizi
• usurpazione di identità
• vendita di un immobile all’insaputa del proprietario
• debiti o oneri non dichiarati
• vendita di proprietà illegali
• finanziamento fraudolento.

1. Annunci falsi

Uno dei metodi più utilizzati per truffare gli acquirenti è la creazione di annunci falsi di immobili inesistenti o prelevati illecitamente da siti reali di agenzie immobiliari. Con la frode degli annunci di immobili che non gli appartengono, i criminali approfittano della popolarità di zone turistiche di grande valore e presentano false opportunità di affari a prezzi molto più invitanti, attirando l’attenzione di chi vuole rendere redditizio un affitto breve.

Una volta catturato un potenziale cliente, il truffatore lo spinge a effettuare la prenotazione, versando un deposito, assicurandogli che ci sono diverse persone interessate all’acquisto della proprietà. Spesso, l’acquirente acconsente. Nel momento in cui riceve il pagamento, però, il truffatore scompare. In questo modo, uno stesso annuncio può essere utilizzato per truffare diverse persone.

2. Siti web fittizi

Un’altra truffa nell’acquisto di immobili è la creazione di siti web fittizi che imitano in modo molto realistico piattaforme reali del settore immobiliare. Per farlo, rubano fotografie, loghi, contatti e persino profili di agenti immobiliari accreditati.

Quando un potenziale acquirente trova uno di questi siti, crede di visualizzare immobili reali, ma in realtà questi non esistono, non sono in vendita o, pur essendo effettivamente in vendita, non lo sono attraverso quella via o al prezzo pubblicizzato. Quando l’acquirente mostra interesse, viene invitato a effettuare pagamenti (per la prenotazione o per i servizi di mediazione), perdendo così il suo denaro. Questo tipo di truffa è più comune nelle transazioni con clienti stranieri, perché i trasferimenti di denaro sono più difficili da rintracciare.

3. Usurpazione di identità

Il furto d’identità è un’altra forma di truffa ai danni degli acquirenti. In questo schema, l’entità o il gruppo criminale usurpa l’identità del proprietario dell’immobile, falsificando i documenti e presentandosi come i legittimi proprietari. Nei casi più gravi, riescono a organizzare visite guidate, il che conferisce un’estrema verosimiglianza e genera fiducia nell’acquirente.

Credendo di essere di fronte al legittimo proprietario, l’acquirente inizia il processo di acquisto, ma solo al momento della registrazione ufficiale si scopre che l’immobile appartiene a un’altra persona.

Questo tipo di situazione si verifica più frequentemente per case vacanza o immobili ereditati, il cui tempo di occupazione è più limitato, il che dà ai truffatori il tempo di preparare la frode.

4. Vendita di immobile senza conoscenza del proprietario

Un’altra truffa si verifica quando qualcuno si spaccia per un intermediario autorizzato dal proprietario. Anche in questo caso vengono presentati documenti falsificati insieme a una storia convincente che porta l’acquirente a fidarsi del suo interlocutore.

Spesso, in questo processo, si esercita pressione sull’acquirente per velocizzare la transazione o effettuare il deposito di prenotazione.

Alla fine, l’acquirente perde i suoi soldi, scoprendo che non è mai esistita alcuna procura o autorizzazione legale e che la persona in questione non aveva alcuna legittimità per gestire la trattativa.

5. Debiti o oneri non dichiarati

In alcune situazioni, l’immobile e il venditore sono effettivamente reali, facendo credere che tutto sia conforme agli standard di legalità. Tuttavia, dietro a questa immagine di legalità, possono nascondersi debiti e oneri non dichiarati. Tra le situazioni più comuni vi sono ipoteche non dichiarate, processi giudiziari in corso, pignoramenti, ritardi nel pagamento del condominio o debiti fiscali.

In alcuni Paesi europei, alcuni oneri dell’immobile passano al nuovo proprietario, motivo per cui è importante che tutta la documentazione sia consegnata con firme autenticate e convalidata da un notaio o avvocato.

6. Vendita di proprietà illegali

Alcuni degli immobili in vendita sono illegali o case che sono state ampliate o modificate senza le licenze richieste per legge. Ampliamenti, costruzione di annessi o integrazione di piscine sono esempi di alterazioni che devono essere autorizzate e registrate presso il comune affinché possano esistere legalmente.

L’acquisto di un immobile in queste situazioni può causare complicazioni al nuovo proprietario al momento di stipulare l’assicurazione sulla casa o di ottenere la registrazione per l’affitto breve. In situazioni estreme, se l’immobile è illegale, potrebbe persino essere demolito.

7. Finanziamento fraudolento

Infine, il finanziamento di una proprietà viene utilizzato anche come forma di truffa immobiliare. In questo schema, i truffatori offrono servizi di credito facilitato, garantendo che tutto il processo avvenga con accesso privilegiato agli enti ufficiali e che, per questo motivo, si possano ottenere condizioni migliori per il credito abitativo. Per portare avanti la loro strategia, i truffatori richiedono all’acquirente di effettuare il pagamento anticipato delle tasse, il che, secondo quanto garantiscono, accelera il processo.

Non appena l’acquirente effettua il pagamento, il criminale scompare, lasciando l’acquirente senza il credito e senza l’importo anticipato.

Consigli per proteggersi dalle truffe

Di fronte alla diversità di strategie utilizzate per abusare della buona fede degli acquirenti e truffarli, è importante sapere come evitare frodi compra di casa. Ci sono diverse misure che si possono adottare per prevenire questo tipo di situazione e garantire che l’acquisto di una casa per metterla a reddito come AL vada come desiderato. Lasciamo i seguenti consigli:

• Verifichi la titolarità e lo stato dell’immobile, richiedendo il libretto catastale e la visura catastale permanente;
• Verifichi la storia della proprietà per garantire la legalità della proprietà e di tutte le sue strutture;
• Richieda le credenziali degli agenti immobiliari e diffidi dei consulenti che lavorano solo tramite messaggio, evitando incontri di persona;
• Non effettui alcun pagamento anticipato senza garanzie;
• In caso di pagamento, esiga ricevute formali e la firma di accordi e contratti (preferibilmente con firma autenticata dal notaio);
• Assuma un professionista per analizzare tutti i documenti legali e i contratti, correggendo qualsiasi clausola generica o ambigua;
• Si mantenga attento ai segnali (pressione per accelerare l’affare, condizioni troppo favorevoli, ritardi nella consegna della documentazione o incoerenze nel discorso o negli annunci);
• Ricorra a piattaforme affidabili e preferisca essere accompagnato da consulenti riconosciuti.

Di fronte alla diversità delle strategie utilizzate per abusare della buona fede degli acquirenti e truffarli, è importante sapere come evitare le truffe nell’acquisto di una casa. Esistono diverse misure che si possono adottare per prevenire questo tipo di situazione e garantire che l’acquisto di una casa da destinare agli affitti brevi vada come desiderato. Ecco di seguito alcuni consigli:

• Verificare la titolarità e lo stato dell’immobile, richiedendo il libretto catastale e la visura catastale permanente.
• Verificare la storia della proprietà per garantire la legalità della stessa e di tutte le sue strutture.
• Richiedere le credenziali degli agenti immobiliari e diffidare dei consulenti che lavorano solo tramite messaggi, evitando gli incontri di persona.
• Non effettuare alcun pagamento anticipato senza garanzie
• In caso di pagamento, esiga ricevute formali e la firma di accordi e contratti (preferibilmente autenticata dal notaio).
• Si rivolga a un professionista per l’analisi di tutti i documenti legali e dei contratti, al fine di correggere eventuali clausole generiche o ambigue.
• Si mantenga vigile e attento ai segnali di allarme, come la pressione per accelerare l’affare, condizioni troppo favorevoli, ritardi nella consegna della documentazione o incoerenze nel discorso o negli annunci.
• Utilizzi piattaforme affidabili e preferisca essere accompagnato da consulenti riconosciuti.

Conclusione

L’idea di affittare un appartamento di vacanze e iniziare a metterlo a reddito con un annuncio su un sito web di affitti per vacanze come Holidu o Airbnb spinge sempre più persone ad acquistare un immobile per trasformarlo in un alloggio turistico. Questo interesse, tuttavia, non crea solo un mercato più dinamico, ma anche nuove opportunità per la disonestà e la criminalità. Così, di pari passo con la crescita del mercato immobiliare, si assiste anche a un aumento delle truffe nel settore.

Le truffe, sempre più innovative e realistiche, approfittano dell’ignoranza e, in alcuni casi, della distanza fisica, generando spiacevoli sorprese nel corso della trattativa.

Per proteggersi dagli schemi, il modo migliore è mantenersi informati e verificare pazientemente tutte le informazioni, ricorrendo anche a professionisti del diritto o a consulenti immobiliari di buona reputazione. Adottando un approccio preventivo, riuscirete sicuramente a formalizzare l’acquisto in modo sicuro e ad avanzare nel mercato degli affitti turistici senza correre rischi.

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