Il Numero di Registrazione degli Affitti Brevi (NRA) in Spagna: una guida essenziale a tutto quello che bisogna sapere

Novembre 2025

Da un po’ di tempo a questa parte, le esigenze delle amministrazioni pubbliche spagnole nel settore immobiliare sono diventate più rigorose. Ciò è dovuto alla proliferazione di alloggi per vacanze, al boom dei siti web di affitto vacanze e all’aumento del turismo che ha spinto molti proprietari di una seconda casa a affittare la mia casa vacanze per ottenere un reddito extra. Ma per sviluppare questa attività in modo lecito, i diversi governi (centrale, autonomico e municipale) hanno decretato misure e tasse destinate a finanziare un turismo sostenibile in termini di servizi e infrastrutture.

Il NRA è, in parte, la conseguenza della crescente pressione delle autorità locali, dei residenti e dei difensori della casa, preoccupati per l’aumento degli affitti, la massificazione nei centri urbani e la mancanza di regolamentazione nell’alloggio turistico. Il governo è stato chiaro al riguardo, affermando che l’obiettivo comune è “porre fine alla mancanza generale di controllo e all’illegalità nel business degli affitti vacanze e favorire l’accesso all’abitazione da parte della popolazione locale, oltre a proteggere i diritti dei consumatori”.

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Il requisito di registrazione si applica a tutta la Spagna, indipendentemente dalla comunità autonoma, e interessa sia gli affitti privati promossi tramite Facebook, Milanuncios o il passaparola, sia quelli pubblicati su portali come Airbnb, Booking.com, Holidu e altre piattaforme di prenotazione simili. Tali siti web devono garantire che i loro annunci includano il Numero di Registrazione dell’Affitto e ritirare le proprietà non registrate entro 48 ore. Il NRA è una misura statale, cioè di adempimento obbligatorio in Spagna, e che spiegheremo in dettaglio di seguito.

Cos’è il numero di registrazione dell’affitto (NRA)?

In primo luogo, facciamo un breve ripasso. Sono trascorsi alcuni mesi da quando è stata approvata la nuova legge sugli affitti turistici in Spagna che è entrata in vigore nel luglio 2025. NRA è l’acronimo di Número de Registro de Alquiler, un numero o licenza obbligatoria che i proprietari di case vacanze affittate per brevi periodi devono ottenere. Ciò include singole camere, imbarcazioni e altri alloggi alternativi. I proprietari devono aggiornare le informazioni ogni anno e informare sull’entità della loro attività economica.

Qualsiasi proprietario che abbia una proprietà che soddisfi i requisiti stabiliti può richiesta numero di registrazione affitto Spagna online. È fondamentale che disponga del certificato elettronico. Bisogna anche registrarsi presso il Collegio dei Registratori di Spagna tramite la sua sede elettronica.

Una volta identificato nel collegio, basta accedere alla sezione Proprietà, compilare debitamente il modulo di richiesta del NRA, allegare la documentazione pertinente e firmare con il certificato digitale. La pagina web del collegio facilita una guida passo dopo passo. Va notato che, mentre viene rilasciato il NRA definitivo, il collegio assegna un NRA provvisorio affinché ogni proprietario possa operare per il tempo necessario alla validazione burocratica. Il termine varia a seconda della regione, ma in genere ci vogliono 1-3 mesi per ottenere un NRA valido dopo aver presentato la richiesta, tienilo a mente.

Inoltre, la proprietà in affitto deve essere collegata al sistema centrale SES Hospedajes del governo spagnolo. Si tratta dei cosiddetti “42 dati” (che hanno suscitato molta polemica), che dovrai richiedere e fornire. Una volta riuniti i documenti, non solo adempirai ai tuoi obblighi fiscali, ma garantirai anche una piacevole esperienza di affitto e la massima visibilità per la tua proprietà in territorio spagnolo.

Conseguenze del non registrare un alloggio in affitto in Spagna

Operare come alloggio in affitto senza i documenti in regola non è un buon affare. Il governo spagnolo (nazionale o tramite la comunità autonoma) può imporre multe ai proprietari che affittano senza numero di registro. Tali sanzioni possono oscillare tra i 3.000 e i 30.000 euro (anche di più in alcune regioni), a seconda della gravità dell’infrazione e della recidiva. In alcune comunità autonome come le Canarie gli affitti illegali sono considerati un’infrazione grave o molto grave. Inoltre, in caso di frode o evasione fiscale deliberata, la situazione può sfociare in un procedimento penale se, ad esempio, si occultano gli introiti deliberatamente o si fornisce informazione falsa.

Avviso importante: a parte il NRA, in tutte le comunità autonome il primo passo per ottenere un permesso di affitto è recarsi al comune in questione per consultare la normativa vigente. La concessione dipende dal fatto che la proprietà soddisfi determinati criteri, norme di sicurezza e requisiti abitativi. Va notato che i permessi di affitto non vengono concessi in tutte le località, che a volte stabiliscono norme restrittive. A Barcellona, ad esempio, con una forte domanda turistica, sono stati sospesi tutti i permessi di affitto. In questi casi, l’unica forma di affittare una proprietà è comprarne una che disponga già di un permesso di affitto.

Come mantenere il NRA

Dopo aver ottenuto il NRA, dovrai continuare a rispettare i tuoi obblighi come host: mantenere la proprietà pubblicata seguendo gli standard di sicurezza e qualità che esigono le regolamentazioni locali, presentare una relazione annuale che dettagli le attività economiche derivate dall’affitto (inclusi i dati di affitto anonimi) e rivedere periodicamente gli aggiornamenti o i cambiamenti nelle regolamentazioni, specialmente quelle specifiche di ogni regione o municipio, che sono le più fluttuanti.

Qual è lo scopo del NRA nel quadro legale spagnolo?

Con la rapida crescita degli affitti a breve termine in Spagna, il NRA aiuta i governi a monitorare e gestire il settore in modo efficace. Inoltre, garantisce che le proprietà in affitto soddisfino standard specifici di sicurezza e qualità, offrendo al contempo tranquillità agli ospiti.

Avere il NRA in vigore è importante per la regolarizzazione del settore. Inoltre, contribuisce a consolidare un sistema trasparente in cui gli ospiti possono verificare la legittimità delle proprietà in affitto. Allo stesso modo, facilita al governo una migliore riscossione delle imposte e riduce i casi di evasione fiscale.

Va notato che in Spagna è stata abilitata la Ventanilla Única Digital, una piattaforma che semplifica tutti i trami amministrativi relativi alle licenze turistiche. Usufruire di essa può semplificare, e di molto, tutti i trami amministrativi, il che include l’ottenimento del NRA.

In ogni caso, come host, puoi sempre ricorrere a una consulenza specializzata in questioni immobiliari e persino a un avvocato. La sicurezza giuridica è essenziale per il buon funzionamento di una proprietà immobiliare. Sai che nel magazine di Holidu puoi consultare la nostra rivista per host e proprietari se desideri essere aggiornato su tutto ciò che riguarda i requisiti fiscali e legali, tra molti altri argomenti.

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