Come avviare un'attività di case vacanza in Francia?

Novembre 2025

Affittare il tuo appartamento vacanze, perché no? Le attività di alloggio turistico attraggono ogni anno numerosi proprietari. Alcuni approfittano delle loro ferie annuali per offrire la loro residenza principale come alloggio turistico arredato. Altri scelgono di affittare la propria casa per le vacanze come residenza secondaria. Qualunque sia la tua situazione, avviare un’attività di case vacanza in Francia richiede una solida riflessione. Holidu, portale di affitto per vacanze, ti spiega i passi da seguire.

Creare un’attività di affitti brevi in Francia

Diventare locatore stagionale in Francia non implica necessariamente dichiararsi come professionista. Il tuo status dipende da diversi elementi, tra cui l’ammontare dei redditi da locazione annuali.

Comprendere la normativa sugli affitti brevi in Francia

L’attività di alloggio turistico è regolata in particolare dalla legge Hoguet, dalla legge Elan e dal Codice del Turismo. Questi diversi testi fissano determinati limiti e obblighi legali per gli host Airbnb in Francia:

• La locazione stagionale di una residenza principale non deve superare i 120 giorni all’anno.
• Deve essere inferiore o uguale a 90 giorni consecutivi e non rinnovabili.
• Oltre tali durate, il proprietario deve dichiarare il suo immobile come alloggio turistico arredato e richiedere un’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso.

Nota che la legge definisce una residenza principale come l’alloggio che occupi per un minimo di otto mesi all’anno.

Verificare le particolarità normative locali

In alcune situazioni, affittare la mia casa per le vacanze come residenza secondaria implica richiedere un’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso presso il servizio di urbanistica del comune. È il caso in particolare delle seguenti zone:

• Parigi;
• i dipartimenti della Val-de-Marne, della Seine-Saint-Denis e dell’Hauts-de-Seine;
• le città con più di 200.000 abitanti;
• i comuni con più di 50.000 abitanti che includono aree immobiliari ad alta tensione (dove la domanda è superiore all’offerta).

Ricorda di informarti sulla normativa sugli affitti brevi in Francia relativa alla locazione stagionale nel comune interessato. Marsiglia, ad esempio, limita la durata della locazione annuale a 90 giorni a partire dal 1° gennaio 2026. A Parigi, questa misura è già entrata in vigore e le sanzioni in caso di frode sono dissuasive: 15.000 euro di multa per ogni superamento e 100.000 euro per un cambio illegale di destinazione d’uso dell’immobile.

Applicare l’obbligo di compensazione

Molte città che presentano un mercato immobiliare teso applicano anche una regola di compensazione. Questa disposizione impone ai locatori stagionali di affittare, in contropartita, un immobile equivalente sul mercato della locazione a lungo termine. I proprietari devono anche richiedere un’autorizzazione di cambio di destinazione d’uso, pena una multa di 50.000 euro.

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Esercitare la gestione degli affitti vacanze in Francia

Scelta dello status, dichiarazione al comune, riscossione della tassa di soggiorno: l’attività di locazione stagionale in Francia è accompagnata da molteplici obblighi legali.

Rispettare gli obblighi amministrativi

Per affittare la tua casa vacanze, devi obbligatoriamente dichiararla al comune. Devi inoltre ottenere un numero di registrazione unico, composto da 13 caratteri, che deve apparire su tutti gli annunci di locazione stagionale che diffondi. Questa pratica può generalmente essere realizzata online o direttamente presso i servizi municipali.

Se vivi in un condominio o se sei tu stesso inquilino, sei tenuto a ottenere l’accordo dell’amministratore o del tuo locatore prima di proporre il tuo alloggio come locazione vacanze.

Successivamente, è opportuno scegliere uno status per la tua attività di locazione stagionale. La maggior parte dei locatori opta per quello di LMNP (“loueur en meublé non professionne” – locatore di immobili arredati non professionale), ma oltre un certo reddito, dovrai passare al regime LMNP.

Hai anche la possibilità di creare un’azienda di affitti brevi in Francia, come micro-imprenditore o costituendo una società (SCI, EURL…). Chiedi consiglio a un commercialista per fare la scelta giusta.

Verificare la propria copertura assicurativa

Anche se la legge non lo impone (ancora), i proprietari di un affitto turistico hanno tutto l’interesse a sottoscrivere una responsabilità civile specifica. Se desideri affittare il tuo appartamento per vacanze, puoi avvisare il tuo assicuratore e prevedere un’estensione o un allegato al tuo contratto di assicurazione sulla casa che copra questa attività.

Padroneggiare le questioni finanziarie

Per assicurare la redditività della tua locazione stagionale, l’ideale è stabilire un business plan prima di iniziare. Questo documento elenca tutti gli elementi relativi al tuo progetto:

• Riassunto della tua offerta: tipo di immobile, situazione, clientela di riferimento, obiettivi dell’attività;
• Punti di forza e argomenti distintivi: fronte mare, capacità elevata, spazio benessere, accesso per persone a mobilità ridotta…
• Studio di mercato locale: tariffe medie, categorie di alloggi turistici proposti, canali di comunicazione…
• Organizzazione previsionale per le pulizie, la contabilità, la promozione e la gestione degli affitti vacanze in Francia;
• Piano di marketing: sito web di affitto per vacanze, comunicazione diretta, passaparola…
• Pianificazione finanziaria: investimento, costo del pernottamento, oneri, aliquota fiscale, reddito atteso.

Scoprire gli aspetti fiscali degli affitti in Francia

I redditi generati dalla gestione degli affitti vacanze in Francia sono soggetti all’imposta sul reddito. Le modalità di dichiarazione, l’aliquota fiscale e l’abbattimento differiscono a seconda del tuo status e del regime fiscale scelto:

• In LMNP, dichiari i canoni come benefici non commerciali o BNC, tassati al 24,6% nel 2025.
• In LMNP, li dichiari nella categoria dei benefici industriali e commerciali (“Bénéfices Industriels et Commerciaux” – BIC), imposti al 21,2%.
• Fino a 77.700 euro di redditi da locazione annuali, il regime micro-BIC si applica automaticamente e benefici di un abbattimento del 50%.
• Oltre questo tetto massimo – o se scegli questa opzione – si applica il regime reale e puoi quindi dedurre gli oneri e l’ammortamento.
• A partire da 23.000 euro di canoni stagionali all’anno, diventi automaticamente LMP e sei soggetto ai contributi sociali.

Riscossione e versamento delle tasse di soggiorno dei vacanzieri

Oltre alla dichiarazione dei redditi da locazione, uno dei principali aspetti fiscali degli affitti in Francia riguarda questa tassa. È dovuta da chiunque usufruisca di un alloggio a pagamento in un comune di cui non è residente. La tassa di soggiorno è fatturata per notte e per persona. A seconda delle regioni, può essere accompagnata da una tassa aggiuntiva dipartimentale del 10%, oltre a un altro prelievo del 34% a favore di un organismo locale.

Ogni host Airbnb in Francia deve verificare se la piattaforma da cui dipende si occupa della gestione della tassa di soggiorno. In caso contrario, spetta a te riscuotere tale somma per ogni locazione, e poi versarla al comune. Questa pratica si effettua online secondo un calendario preciso.

Diventare host di case vacanza in Francia

Una volta padroneggiati gli aspetti amministrativi, finanziari e fiscali, resta da assicurare la promozione della tua locazione vacanze e offrire prestazioni di qualità ai tuoi futuri inquilini.

Rendere completo il proprio alloggio turistico

In materia di sicurezza, sei tenuto a installare un rilevatore di fumo conforme alla norma NF EN 14604 e dotato di marcatura CE. Prevedere un estintore per piano, verificare la conformità degli impianti elettrici o del gas fanno anch’essi parte delle precauzioni indispensabili.

Pensa a creare un libretto di benvenuto, nel quale integri i numeri utili in caso di emergenza, le istruzioni di sicurezza relative al luogo (balneazione, attività di montagna…) e una linea di assistenza sempre raggiungibile.

Per distinguerti dagli altri host del tuo settore, punta su un allestimento funzionale, una decorazione curata e attrezzature per il tempo libero: piscina, jacuzzi, campo da tennis, hammam, campo da bocce, sala fitness o cinema…

Gestire la comunicazione, il marketing e le prenotazioni

Annunciare la tua sistemazione per vacanze tramite un canale specializzato resta il modo migliore per ottimizzare il tasso di riempimento. Proponendo il tuo immobile tramite un portale di affitto per vacanze come Holidu, benefici di servizi completi:

• Un aiuto per la creazione del tuo annuncio e per scattare foto d’impatto;
• Un annuncio pubblicato simultaneamente su diversi siti web di affitto per vacanze;
• L’accesso a una vasta comunità di host e ospiti;
• Una gestione semplice e affidabile delle prenotazioni;
• Un interessante programma fedeltà;
• Un centro di aiuto completo per rispondere a tutte le tue domande.

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