Affitti brevi, case e appartamenti vacanza a Firenze: cosa cambia con le nuove norme?

Dicembre 2025

Una buona parte di gestori di strutture ricettive, specie coloro che operano tramite un portale di affitto per vacanze, ricorre all’efficace sistema del self check-in per l’accesso in casa degli ospiti. Si tratta di un metodo estremamente diffuso in tutta Italia che, nel corso dell’ultimo anno, è stato oggetto di numerosi dibattiti e introduzioni normative. Il self check-in negli affitti brevi, infatti, è stato temporaneamente reso non conforme alla legge, obbligando gli host a effettuare il riconoscimento “de visu” ossia a vista. Vediamo quali sono le nuove regole sul check-in negli affitti brevi e come poter procedere con il check-in da remoto nel pieno rispetto delle norme.

Keybox – credits Radu Prodan via Unsplash

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Affitti brevi, keybox e serrature smart: cos’è il self check-in

Per self check-in si intende una modalità di accoglienza che consente all’ospite di accedere all’alloggio senza incontrare fisicamente il gestore della casa vacanze. In sostanza, invece di ricevere le chiavi dall’host come avviene nel tradizionale check-in di persona negli affitti brevi, in questo caso l’ospite provvede a ritirarle in modo autonomo. Esistono diverse soluzioni per attivare il check-in da remoto:

• Cassette di sicurezza: le keybox per affitti brevi rappresentano il sistema più popolare ed economico per offrire il servizio. Si tratta di cassette di sicurezza per chiavi generalmente posizionate all’ingresso del portone dell’alloggio e permettono di prelevare le chiavi semplicemente inserendo un codice comunicato dall’host. Il metodo in questione non è consentito in tutte le zone d’Italia: in alcuni centri storici, come ad esempio Firenze, è vietata l’installazione delle keybox sulle facciate dei palazzi e in prossimità di portoni e cancelli
• Serrature smart: in questo caso, per accedere all’abitazione bisogna inserire un codice di accesso, che solitamente è valido per tutto il periodo del soggiorno. Il sistema è molto sicuro, poiché il codice viene cambiato regolarmente. Eccellente la praticità: gli ospiti non devono portare con sé le chiavi, migliorando ulteriormente il comfort del soggiorno
• Sistemi domotici: alcuni host utilizzano dei sistemi di domotica per consentire agli ospiti di aprire la porta. Generalmente, l’ospite riceve un link con cui sbloccare la serratura. Questo tipo di servizio è sicuro ed evoluto, tuttavia, le persone meno esperte in termini di tecnologia potrebbero avere qualche difficoltà per comprendere la procedura
• Riconoscimento digitale: diversi host ricorrono alle videochiamate e a delle specifiche app per procedere con il riconoscimento degli ospiti, inviando i codici di sblocco solo dopo aver confrontato i documenti.

Cosa ha stabilito la circolare del Ministero dell’Interno sugli affitti brevi e il self check-in

Nel novembre del 2024 il Ministero dell’Interno ha diramato una circolare in cui ha introdotto un’interpretazione restrittiva dell’art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza. Attraverso questa circolare, il Ministero ha imposto agli host l’obbligo di procedere con il check-in di persona, in modo che il gestore potesse visionare fisicamente i documenti di identità degli ospiti e accertarsi che il numero di persone ospitate fosse effettivamente quello previsto. Tutti i sistemi alternativi di identificazione degli ospiti, tra cui quelli digitali, con la circolare del Ministero sono diventati non conformi alle normative. Ciò ha creato un forte malcontento tra gli host. Chi gestisce più appartamenti o vive lontano dalla propria casa vacanze, naturalmente, non ha sempre la possibilità di effettuare il check-in di persona. Inoltre, molti ospiti, specie quelli provenienti da paesi esteri, hanno la necessità di effettuare il check-in in orari notturni, rendendo complicata l’accoglienza da parte del gestore. Le motivazioni della circolare sono state le seguenti:

• Abbassare il rischio di utilizzo di documenti falsi
• Evitare l’ingresso nell’abitazione di persone non registrate
• Diminuire la possibilità che la casa vacanze venga utilizzata per scopi non leciti.

Cosa dice la sentenza del TAR del Lazio sugli affitti brevi

La circolare del Ministero dell’Interno ha spinto varie associazioni di categoria a presentare un ricorso presso il TAR del Lazio. Il tribunale si è espresso con parere positivo attraverso la sentenza n. 10210 del 27 maggio 2025, con la quale ha annullato la circolare. I motivi principali sono stati tre:

• Mancanza di una base legale per procedere con quel tipo di interpretazione, poiché il Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza non prevede in nessun punto l’obbligo di riconoscimento di persona da parte dell’host
• Mancanza di proporzione, in quanto non esiste una prova tangibile che il check-in di persona sia più sicuro rispetto al riconoscimento effettuato attraverso sistemi digitali
• Violazione del principio di legalità: una circolare del Ministero dell’Interno, infatti, non ha il potere di introdurre nuovi obblighi, facoltà riservata esclusivamente al legislatore.

Cosa cambia rispetto a prima se voglio affittare la mia casa per le vacanze?

A seguito della sentenza sugli affitti brevi del TAR del Lazio, ad oggi affittare un appartamento per vacanze è consentito anche con le precedenti modalità di check-in. In quasi tutti i comuni italiani è possibile continuare a installare le keybox nei pressi del portone per permettere agli ospiti di prelevare le chiavi. Per quanto riguarda l’identificazione, non esiste attualmente una norma che imponga il riconoscimento “de visu” dell’ospite, né la verifica fisica del documento d’identità. Nel testo unico non si fa nemmeno cenno a particolari sistemi di raccolta dei dati, pur essendo presente l’obbligo di rispettare la legge sulla privacy. Di conseguenza, gli host non violano alcuna norma se ricevono i documenti in formato digitale e procedono con il check in da remoto. Naturalmente, permangono gli obblighi a carico dell’host circa la comunicazione degli ospiti agli organi competenti. Nella maggior parte dei casi, i passi da seguire sono due:

• Comunicare alla Questura l’arrivo degli ospiti tramite il portale Alloggiati Web. La registrazione va eseguita entro sei ore in caso di permanenza di un solo giorno, mentre può essere effettuata entro le successive 24 ore se il soggiorno è di almeno due notti
• Registrare i dati nello specifico portale regionale dedicato agli affitti brevi, il quale ha finalità statistiche.

Affitti brevi e check-in: come organizzare l’accoglienza da remoto

Dal punto di vista della raccolta dei documenti, l’host ha la possibilità di chiedere agli ospiti una foto del documento di identità con la modalità preferita, come ad esempio via e-mail o mediante programmi di messaggistica o un sito web di affitto per vacanze. La registrazione va eseguita per ogni persona che sarà ospitata presso la struttura, minori compresi. I dati devono essere utilizzati solo per effettuare la registrazione alla Questura e vanno trattati secondo quanto stabilito dal GDPR. Gli host più scrupolosi che intendono continuare a svolgere il self check-in possono effettuare una videochiamata con l’ospite, così da verificare che il viso corrisponda al documento precedentemente inviato, oppure utilizzare delle apposite applicazioni in grado di procedere con il riconoscimento automatico. Infine, è consentita la firma elettronica del contratto di locazione breve attraverso sistemi digitali, come ad esempio l’inserimento di un codice temporaneo inviato sul telefono dell’ospite.

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