Tassazione degli case vacanze in Germania

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Imposta sul reddito

In Germania, l’imposta sul reddito è una tariffa progressiva. Ciò significa che più alto è il reddito, più alta è l’aliquota fiscale da pagare. Questo principio inizia al di sopra della soglia esente da imposta, che per i single è di 10.908 euro e per le coppie sposate di 21.816 euro. Su ogni euro che supera questa soglia, paghi le imposte. L’aliquota fiscale inizia al 14% e sale fino al 42%, non appena i single registrano un reddito di 66.761 euro e le coppie sposate di 133.520 euro. Inoltre, il sistema fiscale tedesco conosce un’imposta per i ricchi, che si applica a partire da un reddito di 277.826 euro per i single e 555.652 euro per le coppie sposate. Questi numeri si riferiscono al reddito netto annuale. Paghi l’imposta sul reddito su tutti gli introiti che ricevi. Ciò include ad esempio redditi da lavoro dipendente, lavoro autonomo, capitale o redditi da locazione.

Imposta sul valore aggiunto

Come locatore di un alloggio per vacanze, godi di vantaggi fiscali, poiché si applica un’aliquota ridotta del 7% e non l’usuale aliquota IVA del 19%. In teoria, questa imposta non ti grava comunque, poiché è a carico dell’inquilino. Benefici dell’IVA nell’affitto dell’alloggio per vacanze se puoi dedurre le spese per beni e servizi che sono in diretta relazione con l’alloggio come IVA a monte (Vorsteuer). Ciò è particolarmente vantaggioso se stai ristrutturando o costruendo da nuovo. In tal caso, puoi ad esempio effettuare l’ammortamento della cucina in Germania.

Eccezione Regola per le Piccole Imprese: Se il fatturato lordo è inferiore a 22.000 euro, entra in vigore la regola per le piccole imprese (Kleinunternehmerregelung), cosicché in questo caso l’IVA viene meno.

Imposta sull’attività commerciale

L’imposta sull’attività commerciale viene versata al comune competente. Anche qui è fissata una soglia esente da imposta, che ammonta a 24.500 euro. Le società di capitali ne sono tuttavia escluse. Il comune riscuote l’imposta sull’attività commerciale sul profitto che ottieni dall’affitto dell’alloggio per vacanze. Se si tratta effettivamente di un’attività commerciale, lo stabilisce l’Ufficio delle Imposte in base a alcuni criteri.

• L’immobile è completamente arredato.
• L’alloggio per vacanze deve essere affittato per il 75% del tempo di locazione usuale del luogo. Puoi informarti su questi tempi presso l’ente turistico locale. I tempi variano da regione a regione. Se hai comprare una casa vacanze sul Mar Baltico, ad esempio, devi partire da un tempo medio di locazione di circa 20 settimane, poiché puoi aspettarti meno visitatori nei mesi invernali.
• Nell’area ci sono più alloggi per vacanze o l’alloggio per vacanze si trova in un complesso turistico. In breve: l’utilità turistica è chiaramente in primo piano.
• La gestione dell’immobile spetta a un’organizzazione di servizi per vacanze.
• Non avviene un uso proprio dell’immobile.
• Frequenti cambi di inquilini.
• I servizi offerti vanno oltre la semplice locazione.

I criteri non devono essere soddisfatti completamente. In caso di incertezze, dovresti assolutamente consultare un commercialista o un altro servizio di consulenza legale. Alcune situazioni sono chiare, ma si verificano sempre casi limite, poiché non esiste una definizione netta.

Come puoi risparmiare sulle tasse con un alloggio per vacanze

Se l’intenzione di realizzare un profitto è in primo piano, puoi godere di vantaggi fiscali. Questi sono piuttosto generosi. Se ti trovi al limite, in termini finanziari, vale quasi sempre la pena usufruire di questi vantaggi. Esempio: deduzione dell’imposta sulla proprietà di immobili in Germania per la proprietà immobiliare utilizzata personalmente non è possibile, solo come locatore benefici di questo vantaggio fiscale.

Quando si presume l’intenzione di realizzare un profitto

La base per la detrazione dei costi sostenuti per un alloggio per vacanze è l’intenzione di realizzare profitti con l’affittare una casa vacanze in Germania. Una possibile prova che l’Ufficio delle Imposte può richiedere include una previsione di rendimento dei prossimi 30 anni. Se queste stime portano a un profitto, l’Ufficio delle Imposte ne deduce l’intenzione di realizzare un profitto. È vantaggioso inoltre rispettare il 75% del tempo di locazione usuale del luogo. Le informazioni sui dati corrispondenti sono di solito fornite dall’ente turistico competente. I dati sono particolarmente rilevanti se utilizzi l’alloggio per vacanze occasionalmente per te stesso. Fornisci una prova inequivocabile con un contratto di agenzia, che esclude fondamentalmente l’uso proprio. Una detrazione fiscale dei costi di acquisizione del reddito è possibile solo se l’Ufficio delle Imposte riconosce l’intenzione di realizzare un profitto. Altrimenti, l’autorità classifica la tua proprietà come hobby, e un rimborso dei costi di acquisizione del reddito non è quindi possibile.

Risparmio fiscale con i costi di acquisizione del reddito

Sotto i costi di acquisizione del reddito rientrano, contrariamente a quanto suggerisce il nome, molto più che semplici inserzioni sui giornali o altri mezzi pubblicitari. In questo contesto si applica il principio oggettivo del netto, che considera gli introiti netti come base per la tassazione sul reddito e non gli introiti lordi. Pertanto, rientrano tra i costi di acquisizione del reddito anche i seguenti punti:

• Costi di intermediazione, ad esempio per i portali di prenotazione.
• Costi di viaggio per la consegna delle chiavi.
• Ammortamenti (casa, mobili).
• Costi per riparazioni, manutenzione e pulizia finale.
• Spese regolari come l’imposta sulla proprietà, le assicurazioni.
• Costi accessori come Internet, acqua, riscaldamento ed elettricità.
• Oneri per interessi di prestiti correlati.

Secondo il § 9 della Legge sull’Imposta sul Reddito (EStG), rientrano nei costi di acquisizione del reddito tutte le “spese per l’acquisizione, la sicurezza e il mantenimento degli introiti”.

In linea di principio, vale quanto segue: i costi che insorgono durante l’uso proprio non puoi dedurli fiscalmente e devono quindi essere dedotti proporzionalmente. Concretamente, per te significa spesso che devi fornire all’Ufficio delle Imposte informazioni precise sul rapporto tra uso proprio e locazione. In questo, i periodi di inoccupazione contano espressamente come locazione, purché tu possa dimostrare che ciò è avvenuto in modo non intenzionale.

Ciò a cui gli investitori dovrebbero prestare attenzione

Se non sei ancora proprietario di un immobile, ma vuoi entrare nel mercato delle case vacanze, dovresti affrontare un altro tipo di imposta. Si tratta dell’imposta sul trasferimento di proprietà (Grunderwerbsteuer). Puoi dedurre l’imposta sul trasferimento di immobili in Germania se con l’acquisto dell’immobile intendi ottenere introiti. Ciò avviene o attraverso la voce dei costi di acquisizione del reddito o come ammortamento per usura all’interno dei costi di acquisto. Puoi ammortizzare esclusivamente l’immobile stesso, non il terreno. Anche i costi per ristrutturazioni e altre spese che sono in diretta relazione con l’immobile rientrano in questa categoria. Il quadro temporale dell’ammortamento coincide con la durata della copertura dei costi.

Conclusione

Soprattutto all’inizio, in caso di incertezze, dovresti consultare una consulenza professionale. Il sistema fiscale non è né intuitivo né facile da capire. Nel peggiore dei casi, devi aspettarti notevoli costi aggiuntivi e richieste di pagamento inattese, e allo stesso tempo potresti perdere opportunità per risparmiare grandi somme di denaro con vantaggi fiscali.

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