Tassazione di case e appartamenti vacanze in Portogallo
Scopri i tipi di tasse che dovrai pagare per il tuo affitto turistico in Portogallo: dall’IVA all’imposta sul reddito fino alla tassa sulla proprietà.
Novembre 2025
Il Portogallo, come gli altri Paesi, ha anche regimi di tassazione specifici applicabili ai proprietari che gestiscono l’affitto di un alloggio per vacanze. Nel momento in cui decidi di rendere redditizia la tua proprietà per questo scopo, o di acquisire un secondo immobile per iniziare a gestirlo, è molto importante che tu abbia in mente questa questione, poiché l’Autorità Tributaria e Doganale (AT) nazionale ha regole stabilite, che determinano l’imposta nell’affitto di un appartamento per vacanze e altre misure legali che devi tenere a mente per garantire che tu renda il tuo alloggio locale una valida fonte di reddito, all’interno delle norme che regolano il settore.
Prima di registrare la tua abitazione su Holidu, per avere tutto il supporto necessario per portare l’informazione sulla stessa al tuo pubblico di riferimento, ricorda che esistono norme da rispettare, la prima di tutte sarà la comunicazione dell’apertura dell’attività all’AT.
Durante il processo, le questioni della tributazione saranno sempre presenti, e devi considerare le imposte sui redditi (IRS – Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, o IRC – Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas), la contabilità (regime semplificato o di contabilità organizzata) e anche altre imposte, come le imposte sugli immobili e l’IVA (Imposto sobre Valor Acrescentado).
Continua a leggere l’articolo per saperne di più sulla tassazione degli alloggi per vacanze in Portogallo.
Affitti vacanze in Portogallo e l’IRS/IRC
L’imposta sul reddito da affitto per vacanze può essere versata in base all’IRS o all’IRC, destinando il primo all’attività svolta da persone fisiche e il secondo a persone giuridiche (aziende). Così, il pagamento dell’imposta sarà distinto nel caso tu abbia una tua azienda o affitti l’abitazione a tuo nome.
Nel caso tu lo faccia a tuo nome, sarai soggetto all’IRS, potendo inquadrarti nella categoria B o F, con le seguenti variazioni:
Categoria B dell’IRS
- Tassazione del 35% dei redditi
- Deduzione di tutti i costi mediante contabilità organizzata
- Si raccomanda l’assunzione di un commercialista certificato
Categoria F dell’IRS
- Tassato autonomamente al 28% o mediante la somma ad altri redditi
- Permette deduzione dell’imposta sulla proprietà di immobili a uso proprio
In termini di tassazione, l’IRC può essere più vantaggioso. Tuttavia, per chi affitta il proprio immobile tramite la creazione di un’azienda, è importante che conosca le regole specifiche, essendo fondamentale il supporto di un commercialista, dato che la legislazione è ampia e complessa.
Come funziona l’IVA negli affitti per vacanze?
L’Imposta sul Valore Aggiunto è un’altra questione da considerare negli affitti per vacanze. L’IVA sull’affitto di appartamenti vacanze in Portogallo o in un altro tipo di struttura AL è del 6% nel territorio continentale e del 5% a Madeira o del 4% nelle Azzorre.
Nel caso degli AL, è possibile richiedere l’esenzione nel caso in cui il reddito annuale del proprietario non superi i 15.500 euro. Nel regime di esenzione, la deduzione dell’IVA delle spese effettuate non sarà possibile.
Vale anche la pena considerare che tutti i servizi di affitto per vacanze devono emettere fattura-ricevuta nel Portale delle Finanze, anche se sono in regime di esenzione. La dichiarazione periodica di IVA è anch’essa obbligatoria in regime mensile o trimestrale, a seconda della regolarità del reddito annuale del business (superiore o inferiore a 650 mila euro).
Imposte sugli immobili e l’affitto per vacanze
Chi desidera comprare casa in Portogallo per renderla redditizia nel mercato degli affitti per vacanze dovrà comprendere che è soggetto al pagamento di imposte sugli immobili, tra cui l’IMT (Imposta di Registro, o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), l’IMI (Imposta Municipale Unica, o Imposto Municipal sobre Imóveis), e l’IS (Imposta di Bollo, o Imposto de Selo).
Così, se effettui l’acquisto di una casa vacanze in Portogallo per la finalità dell’affitto, devi considerare che dovrai prevenire queste imposte.
L’IMT e le case di vacanza
Secondo quanto disposto nell’art. 4 del CIMT, il pagamento dell’IMT spetta al nuovo proprietario al momento dell’acquisizione dell’immobile, e la legge è stata aggiornata nel 2023, con l’introduzione di modifiche relative all’alterazione delle fasce, all’integrazione del pagamento nei casi di pagamento tramite criptoattivi e ad aggiustamenti relativi alla permuta di immobili e alle esenzioni applicabili.
Nel caso di acquisire un immobile per affitto per vacanze, devi considerare che la deduzione dell’imposta sul trasferimento di immobili in Portogallo non dovrà applicarsi nel tuo caso, essendo che le deduzioni, in questo caso, sono diverse da quelle che si verificano in altre imposte, come l’IRS. Nel caso dell’IMT non è possibile sottrarre importi specifici al valore imponibile, essendoci solo situazioni nelle quali è possibile l’esenzione (totale o parziale) del pagamento. Questa esenzione, tuttavia, è possibile solo in situazioni nelle quali l’acquisto della proprietà ha come finalità l’abitazione propria permanente (per abitazioni con atto registrato fino a 97.064 € nel Continente o 121.330 € nelle isole Azzorre e a Madeira), essendoci deduzione dell’imposta sulla proprietà di immobili a uso proprio per immobili residenziali occupati dal proprietario. Ci può essere anche esenzione quando il proprietario mira alla rivendita o sia acquisita da enti istituzionali legati al governo e ai comuni. Così, l’esenzione non si applica per chi desidera rendere redditizia una seconda abitazione nel mercato dell’affitto per vacanze.
Vale la pena sottolineare che, in base a criteri come la fascia in cui rientra l’acquirente, la località dell’immobile, la sua tipologia e la finalità (in questo caso l’affitto temporaneo), il valore tassato subirà alterazioni, che si basano su un calcolo realizzato dall’Autorità Tributaria nazionale.
Cosa sapere sull’IMI?
L’AL deve pagare anche l’IMI, e questo valore dipenderà dalle tasse municipali (variabili tra 0.3 e 0.45%) e dal Valore Patrimoniale Tributario (VPT) dell’immobile. Il valore può essere pagato in una rata unica (fino a 100 euro), in due rate (tra 100 e 500 euro) o in tre rate (più di 500 euro). I periodi di pagamento avvengono a maggio, agosto e novembre.
Immobili di lusso (con VPT superiore a 600 mila euro) dovranno pagare anche l’AIMI (Imposta Addizionale sugli Immobili di Lusso, o Adicional do Imposto Municipal sobre Imóveis).
Tasse municipali e turistiche e altre tributazioni da considerare
I proprietari di immobili destinati all’affitto per vacanze possono, in alcune località portoghesi, essere soggetti a tasse locali o turistiche, che possono essere considerate al momento di stabilire il prezzo dell’affitto stesso. Questa tassa è applicabile, di norma, ai pernottamenti degli ospiti con età superiore a 13 anni, e il valore varia a seconda del comune in cui si trova l’AL.
Oltre a ciò, a partire dal 2024, le case di vacanza per affitto sono anche soggette al pagamento del CEAL (Contributo Straordinario sugli Alloggi Locali, o Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local), determinata in base al coefficiente economico dell’AL e al coefficiente di pressione urbanistica all’area lorda privata dell’immobile. L’alterazione è stata pubblicata in Diário da República negli ultimi giorni del 2023, e l’agenda tributaria per il 2024 prevede il pagamento di questa contribuzione straordinaria, del 15%, il 25 giugno.
Ora che sai di più sulla tassazione degli affitti brevi in Portogallo, esplora la possibilità di registrarti su Holidu, per iniziare a rendere redditizio il tuo immobile.