Requisiti legali per case e appartamenti vacanza in Portogallo

Novembre 2025

Il Portogallo è un Paese meravigliosamente vario che attira sia turisti locali che internazionali, offrendo un incredibile mix di attrazioni culturali, storiche e naturali. Che si tratti di destinazioni urbane, ritiri costieri o fughe in montagna, il Portogallo ha tutto. Questo ampio richiamo rende gli affitti per vacanze una grande opportunità di reddito per i proprietari di immobili.

Secondo Turismo de Portugal, ad agosto, il Paese vantava oltre 106.000 unità di affitto vacanze registrate che soddisfacevano i requisiti legali. Queste sono concentrate principalmente nell’Algarve, nell’Area Metropolitana di Lisbona e nella regione Nord.

Sebbene gli affitti per vacanze possano essere altamente redditizi per i proprietari immobiliari portoghesi, è essenziale comprendere le leggi e i requisiti legali per gli affitti brevi in Portogallo prima di iniziare. Conoscere le regole sulle registrazioni, le tasse, i requisiti e i servizi può aiutarti a evitare problemi e garantire un’esperienza positiva e redditizia.

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La legge attuale e gli affitti vacanze

Nell’ottobre 2023, le normative che regolano le proprietà per affitto vacanze hanno subito alcune modifiche. Ecco alcuni punti chiave da tenere a mente:

• Tutte le proprietà per affitto vacanze devono essere registrate.
• Questi affitti sono classificati come Categoria B (attività commerciale), distinta dagli affitti a lungo termine.
• L’ASAE (Autoridade de Segurança Alimentar e Económica – Autorità per la Sicurezza Alimentare ed Economica) monitora la conformità e può imporre multe per violazioni.
• I locatori individuali possono affrontare multe che vanno da 50 € a 750 €, mentre le aziende possono essere multate fino a 7.500 €.

Passo dopo passo: cosa bisogna sapere prima di mettere in affitto una casa vacanze in Portogallo

Comprendere i requisiti legali per gli affitti brevi in Portogallo ti aiuterà a gestire la tua proprietà legalmente, evitando rischi inutili. Piattaforme come Holidu rendono questo processo più semplice e senza problemi.

1. Registra la tua casa vacanze

In Portogallo, gli affitti vacanze indipendenti sono registrati come Alojamento Local (AL), una categoria che copre alloggi a breve termine e a pagamento (meno di 30 giorni). Questo include case, appartamenti, ostelli e persino camere individuali.

Per iniziare, presenta una comunicazione preventiva al tuo comune locale tramite la piattaforma Balcão Único Eletrónico. Se non c’è opposizione entro 10 giorni, riceverai un numero di registrazione. Entro 30 giorni, il comune locale ispezionerà la proprietà per assicurarsi che soddisfi i requisiti.

Requisiti chiave per la registrazione:

• Adeguata manutenzione della proprietà e delle sue attrezzature.
• Finestre o balconi con accesso diretto all’esterno.
• Disponibilità di acqua calda e fredda.
• Locali completamente arredati e attrezzati.
• Adeguata igiene e pulizia.
• Garanzia della sicurezza degli ospiti in Spagna (riferimento generico alla sicurezza degli ospiti) e della privacy (ad esempio, serrature adeguate, tende oscuranti, ventilazione e servizi igienici).
• Disponibilità di un estintore, coperta antincendio, kit di pronto soccorso e dettagli di contatto di emergenza (ad esempio, 112) in luoghi accessibili e visibili.

1. Considerazioni fiscali e finanziarie

Dovrai registrarti presso l’ufficio delle imposte. I guadagni derivanti dagli affitti vacanze (soggiorni fino a 30 giorni per i turisti) sono tassati sotto la Categoria B.

Altre tasse da considerare includono l’IVA e l’imposta sulla proprietà (IMI), che possono variare a seconda del tuo comune e del reddito annuale. Se il tuo reddito annuale supera 200.000 €, sarà anche necessario assumere un commercialista certificato e mantenere la contabilità organizzata.

1. Ottieni l’assicurazione per la tua proprietà

In quanto proprietario di un affitto vacanze, sei legalmente responsabile per potenziali danni subiti dai tuoi ospiti. Una polizza di assicurazione di responsabilità civile per affitti brevi in Portogallo è obbligatoria e dovrebbe coprire:

• Danni materiali e non materiali causati agli ospiti o a terzi.
• Danni da incendio.

Questa assicurazione è fondamentale per proteggere sia te che i tuoi ospiti e aiuta a salvaguardare la registrazione della tua proprietà.

1. Gestisci le formalità

Le proprietà per affitto vacanze devono avere:

• Un libro dei reclami per gli ospiti per presentare formalmente i reclami.
• Un libro informativo in portoghese, inglese e almeno due altre lingue straniere. Questo dovrebbe delineare le regole della casa e fornire consigli utili per gli ospiti.
• Inoltre, tutte le proprietà AL devono esporre una targa di identificazione AL, ad eccezione delle case indipendenti.

1. Segnala i soggiorni degli ospiti al SEF

Se ospiti stranieri – e probabilmente lo farai – sei tenuto a segnalare i loro soggiorni al SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras – Servizio Stranieri e Frontiere). Questo deve essere fatto entro tre giorni lavorativi dal loro check-in o check-out. La segnalazione può essere fatta online tramite il Sistema Informativo del Bollettino di Alloggio o di persona presso gli uffici SEF, GNR o PSP.

Altre considerazioni

Se la tua proprietà fa parte di un edificio con più proprietari (condominio), le leggi locali possono richiedere l’approvazione di più del 50% dei proprietari (in base al valore della quota) per utilizzare la tua proprietà per affitti vacanze.

I proprietari di condomini possono anche imporre un addebito aggiuntivo (fino al 30%) per i costi di manutenzione delle aree comuni.

Ti è consentito affittare un massimo di sette proprietà per vacanze. Tuttavia, alcuni comuni possono imporre restrizioni sulle aree già sature di proprietà AL.

Ora che hai familiarità con i requisiti legali per la tua casa vacanze in Portogallo, sei ben attrezzato per iniziare a guadagnare dalla tua proprietà. Piattaforme come Holidu possono rendere questo processo ancora più semplice, collegando la tua casa o appartamento con migliaia di utenti che cercano il posto perfetto per le loro prossime vacanze in Portogallo.

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