Requisiti legati per mettere in affitto una casa vacanze in Germania

Pubblica la tua struttura su Holidu

Cessione d’uso a terzi

Se sei il proprietario dell’immobile, puoi saltare questo paragrafo. Per gli inquilini, invece, si applica il § 540 del Codice Civile Tedesco. Questo stabilisce che l’inquilino di un bene locato, in questo caso l’immobile, l’appartamento o una stanza, può subaffittare a terzi solo con l’esplicito permesso del locatore. Se non ottieni questo permesso, il locatore ha il diritto di risolvere il contratto di locazione con preavviso straordinario entro il termine legale.

Il divieto di cambio di destinazione d’uso

Riguardo al divieto di cambio di destinazione d’uso, dovresti agire con cautela e informarti presso l’ufficio competente se puoi legalmente affittare una casa vacanze in Germania. A causa della carenza di alloggi, città e comuni lottano per lo spazio abitativo. Il divieto di cambio di destinazione d’uso consente alle autorità competenti di far prevalere l’interesse pubblico sull’interesse privato. Il divieto non è in vigore in tutti gli stati federali e l’applicazione è molto diversa a livello regionale. Nelle grandi città come Berlino o Amburgo, la domanda di spazi abitativi è significativamente più alta che in molte aree rurali. Di conseguenza, lì la probabilità di poter affittare una casa vacanze in Germania è minore. In caso di inosservanza, a seconda dell’ordinanza regionale, si rischiano multe fino a 500.000 euro.

Obbligo di registrazione

Indipendentemente dalle dimensioni del tuo alloggio per vacanze, sussiste un obbligo di registrazione presso l’autorità competente. Spesso si tratta dell’Ufficio Anagrafe (Einwohnermeldeamt). In alcuni comuni è competente l’Ufficio di Ordine Pubblico (Ordnungsamt). La registrazione presso l’Ufficio delle Imposte (Finanzamt) avviene poi di norma automaticamente. L’Ufficio delle Imposte risponde anche se l’affitto è di natura puramente privata o se si tratta di un’attività commerciale. Fondamentalmente, si tratta di un’attività commerciale se esiste un’impresa. La determinazione univoca spetta all’Ufficio delle Imposte. Secondo la legge fiscale, sei soggetto all’imposta sulle attività commerciali (Gewerbesteuer) a partire da un reddito annuo di 24.500 euro. In tal caso, sei obbligato a registrare l’alloggio per vacanze presso l’Ufficio del Commercio (Gewerbeamt) competente.

Obbligo di informazione

Sei soggetto all’obbligo di informazione, che deriva dal Regolamento sull’Obbligo di Informazione per i Servizi (Dienstleistungs-Informationspflicht-Verordnung), sia che si tratti di un affitto privato che commerciale di un alloggio per vacanze. Tali informazioni devi metterle a disposizione degli ospiti già prima della conclusione del contratto. L’obbligo di informazione implica in particolare il tuo nome completo, i tuoi dati di contatto, l’eventuale forma societaria e l’iscrizione nel Registro Commerciale. Ulteriori dettagli includono i termini contrattuali, tra cui i costi per pernottamento e i servizi inclusi. Se gestisci un sito Internet correlato, alcune delle informazioni sono già contenute nell’obbligatoria impronta legale.

Cambio di destinazione d’uso

Se possiedi un alloggio e vuoi utilizzarlo come struttura per vacanze, devi effettuare un cambio di destinazione d’uso. Di norma, puoi presentare questa richiesta all’autorità edilizia competente. Solo dopo l’accettazione del cambio di destinazione d’uso, puoi affittare la casa come alloggio per vacanze. Ciò può comportare anche modifiche alla tua assicurazione.

Attenzione all’offerta di servizi aggiuntivi

Se offri ai tuoi ospiti servizi che vanno oltre la semplice sistemazione nel tuo alloggio per vacanze, dovresti conoscere il § 651 del Codice Civile Tedesco. Il paragrafo stabilisce quando sei considerato un tour operator. Di conseguenza, sei un tour operator non appena offri due diversi tipi di servizi, anche se intendevi solo affittare stanze privatamente in Germania. Già un servizio di colazione per pochi euro rientra in questa categoria, non appena rappresenta il 25% del prezzo totale. Ulteriori esempi sono il noleggio di un veicolo a motore o il collegamento dell’alloggio con un’offerta turistica, ad esempio una visita a un museo. Se raggruppi questi servizi in un’unica offerta, stai offrendo un pacchetto turistico. Il problema non è che devi chiamarti tour operator, ma che sei soggetto a requisiti di responsabilità più elevati e che le tue responsabilità come locatore di un alloggio per vacanze aumentano in complessità. Ad esempio, sei responsabile per eventuali colpe del museo.

Norme edilizie

Le ordinanze edilizie sono regolate dal rispettivo stato federale, quindi le normative non sono uniformi. Informati in anticipo su quali leggi si applicano nel tuo caso. La dimensione delle camere di norma non può scendere sotto certi limiti. Per le camere singole, questa è spesso di 8 m², le camere doppie devono avere una dimensione minima di 12 m². Ulteriori norme riguardano ad esempio la protezione antincendio. Un obbligo di avere rilevatori di fumo esiste in tutti gli stati federali.

Obbligo di sicurezza e vigilanza

I locatori di alloggi per vacanze sono soggetti all’obbligo di sicurezza e vigilanza. Devi quindi eliminare le fonti di pericolo prevedibili che potrebbero causare danni fisici e alla salute all’inquilino. Possibili pericoli sono ad esempio tegole allentate dopo una tempesta, potenziali ostacoli che fanno inciampare, scale danneggiate o illuminazione esterna insufficiente durante il “traffico generale”. In caso di violazione, si rischiano richieste di risarcimento danni ai sensi del § 823.

Descrizione dell’offerta

Quando pubblichi la tua casa vacanze, fai attenzione a fornire informazioni veritiere. Puoi usare descrizioni accattivanti per attirare potenziali clienti, ma allo stesso tempo non dovresti inserire dichiarazioni false. Se la tua casa non si trova in mezzo alla natura, dovresti astenerti da formulazioni che potrebbero suggerirlo. In caso di dubbio, fornisci all’inquilino validi motivi per una risoluzione del contratto di locazione o una richiesta di risarcimento danni. Inoltre, informazioni fuorvianti portano a recensioni negative, che impediscono ai potenziali clienti di effettuare una prenotazione presso di te.

Conosci i tuoi diritti

Dove ci sono obblighi, ci sono anche diritti. Ad esempio, puoi insistere affinché l’inquilino firmi un contratto di locazione e dovresti farlo. Questo ti protegge in caso di controversie, stabilendo in esso quali condizioni di locazione sono presenti. Dovrebbero essere inclusi anche i dati dell’inquilino, per poterlo identificare esattamente in caso di controversie. Dettagli sui termini di cancellazione, condizioni d’uso, importo di una cauzione, la durata della locazione – la stesura di un contratto di locazione è piuttosto complessa. A meno che tu non abbia una formazione legale, non dovresti tentare di redigere un contratto di locazione da solo, ma piuttosto ricorrere a contratti standardizzati, che dovrebbero essere sufficienti per lo scopo privato. Inoltre, vale la pena avere pronte alcune risposte a domande frequenti sul diritto di affitto delle case vacanze in Germania. Quali sono i miei diritti se l’inquilino arriva con più persone di quanto ha indicato? Quando posso entrare nell’alloggio e quando violo la privacy dell’inquilino? Cosa posso fare se l’inquilino ascolta musica a un volume sproporzionato? Un regolamento della casa ti protegge in caso di dubbio da azioni che ritieni inaccettabili.

Legge federale sulla registrazione (Bundesmeldegesetz)

Sei obbligato a poter dimostrare il soggiorno dei tuoi ospiti. Ciò avviene tramite un modulo di registrazione o determinate procedure digitali. È irrilevante se affitti solo una stanza per la notte o gestisci un hotel. Il modulo di registrazione deve obbligatoriamente contenere le seguenti informazioni:

• Dati personali del locatario principale: nome completo, data di nascita, nazionalità, indirizzo
• Numero dei compagni di viaggio e la loro nazionalità
• Per gli ospiti stranieri, il numero di passaporto corrispondente

L’ospite è obbligato a firmare il modulo di registrazione. Con programmi adeguati puoi anche richiedere i dati in modo digitale. Devi conservare il modulo di registrazione in sicurezza per un anno e presentarlo su richiesta delle autorità competenti. Successivamente, devi distruggere il modulo di registrazione. Hai tre mesi per farlo.

Pensa ad assicurazioni aggiuntive

Un’assicurazione sull’edificio (Wohngebäudeversicherung) assicura il tuo alloggio per vacanze contro i danni causati da eventi naturali. Questa dovresti stipularla in ogni caso. Lo stesso vale per un’assicurazione di responsabilità civile aziendale (Betriebshaftpflichtversicherung). A causa dell’obbligo di sicurezza e vigilanza, devi rispondere per i danni a persone, ad esempio, nel caso in cui queste possano ritenerti responsabile. Nel peggiore dei casi, questo significa per te che devi pagare a vita e che ti verranno addebitati costi milionari, se l’inquilino subisce danni permanenti. Inoltre, può essere utile un’assicurazione di tutela legale, che ti protegge dai costi elevati dei procedimenti giudiziari in caso di controversie legali.

Pubblica la tua struttura su Holidu