Stato della legge sugli affitti brevi nelle Canarie
Quali sono le più recenti modifiche ai requisiti per gli affitti brevi nelle Isole Canarie?
Novembre 2025
I requisiti per la messa di affitto di case e appartamenti vacanze alle Canarie e in tutto il territorio spagnolo sono cambiati negli ultimi mesi e sono ora più rigorosi. Conviene informarsi sulle esigenze delle diverse amministrazioni per adempiere a quanto stabilito e offrire un alloggio turistico competente.
Il mondo degli affitti brevi in Spagna, e più concretamente nelle Isole Canarie è in continuo mutamento; praticamente ogni anno. Con la nuova normativa sugli affitti brevi nelle Canarie che entra in vigore nel 2025, i proprietari e gli acquirenti di immobili devono rimanere informati in ogni momento. Così, sia che tu stia già affittando la tua proprietà sia che tu stia pianificando di affittare una casa vacanze alle Canarie, questi aggiornamenti potrebbero influenzare i tuoi piani futuri. Analizziamo in questo articolo tutti i dettagli per aiutarti ad affrontare questi cambiamenti nelle Canarie con giudizio e fiducia.
Alcuni dati che spiegano i cambiamenti nella legislazione
Il turismo nelle Canarie rappresenta oggi il 35% del suo PIL e genera circa il 40% dell’occupazione. Come si può constatare, sono dati impressionanti che sottolineano l’enorme importanza del settore terziario nell’economia canaria. Ma il turismo di massa ha anche il suo rovescio della medaglia: la popolazione locale percepisce di subire la cosiddetta “pressione turistica”, che si manifesta nell’aumento dei prezzi degli immobili, in problemi di sostenibilità e in infrastrutture un po’ sovraccariche. Questo crescente malcontento richiede un cambiamento critico nel modo in cui il turismo viene gestito e legiferato e solleva importanti questioni sulla sostenibilità, la responsabilità e il futuro dei viaggi verso destinazioni popolari.
In questo senso, il governo delle Canarie, da tempo, si è concentrato sul legiferare per garantire un turismo di qualità per tutti gli attori coinvolti: residenti, proprietari, turisti, aziende pubbliche e private. Ma quali sono le leggi che è opportuno studiare e rivedere prima di intraprendere un progetto di affitto vacanze nelle Isole Canarie? Le dettagliamo di seguito.
La prima cosa che i proprietari devono consultare è il Regolamento dell’Attività Turistica di Alloggio, stabilito nel Decreto 142/2010. Questo decreto, che oggi sembra molto lontano (ha più di 15 anni), è ancora in vigore e in esso vengono regolati gli standard turistici secondo le direttive stabilite dall’Unione Europea. In questo documento sono raccolte le diverse modalità di attività extra-alberghiera: l’appartamento, la villa, la casa convenzionale e la casa rurale. Espone anche le esigenze di base di ciascuna di esse, i requisiti di sicurezza e abitabilità dell’edificio, di salubrità, protezione antincendio, risparmio energetico, la protezione contro il rumore, sostenibilità dell’edificio o l’accessibilità per persone con mobilità ridotta.
D’altro canto, bisogna prestare particolare attenzione al Regolamento delle case vacanze della Comunità Autonoma delle Canarie. È un documento piuttosto lungo, che tratta delle disposizioni generali e giuridiche di ogni casa vacanze, delle sue condizioni d’uso e requisiti di sicurezza, e, in definitiva, del regime di sfruttamento delle stesse. Attenzione, perché c’è un articolo speciale dedicato ai divieti che devono essere tenuti molto in considerazione, se non si vuole incorrere in una sanzione da parte delle amministrazioni pubbliche.
È anche raccomandabile dare un’occhiata alla Legge di Ordinamento del Turismo del 1995, che intendeva legiferare “l’ordinamento e la promozione del settore turistico come elemento economico strategico nell’arcipelago canario”, e che sebbene contenga alcuni paragrafi molto basilari, ci servirà per dirimere i principali obblighi legali in materia di uso turistico del suolo.
L’approvazione del condominio
A partire dal 3 aprile 2025, verranno applicate nuove regole per gli affitti brevi alle Canarie in edifici e complessi residenziali. Secondo la nuova Legge Organica 1/2025, pubblicata il 2 gennaio nel Bollettino Ufficiale dello Stato (BOE), i proprietari che desiderano operare affitti vacanze in complessi residenziali devono ottenere l’autorizzazione preventiva del condominio; nello specifico, dei tre quinti o del 60% dei proprietari dell’immobile che hanno diritto di voto.
Va notato che questa disposizione avallata dal Tribunale Supremo non è retroattiva, il che significa che gli affitti vacanze esistenti che sono conformi alla normativa turistica regionale, ovvero che dispongono già di una licenza di alloggio turistico, non saranno interessati.
Quali ripercussioni hanno questi cambiamenti per i futuri proprietari?
Básicamente, obbliga i futuri proprietari a due cose: la prima, stare attenti ai nuovi aggiornamenti della legge; e la seconda, verificare se il loro consiglio di vicinato permette l’affitto a breve termine e/o raggiungere un accordo collettivo che ne consenta l’approvazione. Se la situazione si complica, i proprietari potrebbero studiare le alternative vigenti, come l’affitto a medio e lungo termine, che rientra in un’altra normativa.
Attenzione alle sanzioni
I nuovi proprietari devono prestare particolare attenzione al regime sanzionatorio; la nuova legge introduce multe per l’inadempienza di tale legge, che vanno da 10.000 a 600.000 euro, a seconda della gravità dell’infrazione. Si possono imporre multe per non indicare correttamente la posizione esatta e i dettagli di registrazione della casa vacanze alle Canarie negli annunci, non informare sui trasferimenti di proprietà o offrire illegalmente camere turistiche in affitto.
Restrizioni che potrebbero verificarsi in un futuro prossimo
Il Parlamento canario porta dibattendo da diversi mesi un progetto di legge che limiti la crescita smisurata dell’affitto vacanze e freni la speculazione nel mercato. Una delle misure che si stanno valutando è che le nuove costruzioni potranno essere destinate all’affitto turistico solo dopo dieci anni. I proprietari dovranno accreditare con documenti ufficiali che la loro abitazione è stata costruita più di un decennio fa per operare come affitto turistico vacanziero.
C’è di più. Negli edifici di appartamenti si vuole imporre un massimo di dieci posti letto ai turisti e si proibirà trasformare interi edifici in lotti residenziali in alloggi per vacanze: si stabilirà un limite di una casa vacanze per ogni dieci alloggi residenziali. Il governo locale cerca in questo modo di evitare che complessi residenziali interi si trasformino in alloggi turistici e proteggere così l’abitabilità delle zone residenziali.
Il Governo delle Canarie indaga anche sulla possibilità di attuare una riforma legislativa per restringere l’acquisto di immobili da parte di stranieri, seguendo l’esempio di Malta e Finlandia. Nel terzo trimestre del 2024, gli stranieri hanno acquistato fino al 27% delle case vendute nelle isole; una cifra davvero sorprendente.
Guardare al futuro con ottimismo
Tutti questi cambiamenti nella legge non dovrebbero essere considerati dall’industria del turismo canario come una minaccia, ma piuttosto come una grande opportunità per reimmaginare e migliorare il turismo. È possibile equilibrare la crescita turistica con la sostenibilità a lungo termine. Incoraggiando una cultura diversa di rispetto, innovazione, sensibilità e responsabilità condivisa, sia i viaggiatori sia i residenti possono contribuire a un futuro più armonioso per l’attività turistica.