Guida alla locazione turistica non imprenditoriale (LTNI) in Italia

Dicembre 2025

La Locazione Turistica Non Imprenditoriale, spesso abbreviata in LTNI, è una formula molto utilizzata dagli host per affittare la propria casa per brevi periodi, con il vantaggio di non dover aprire una partita IVA. È una modalità che offre degli indubbi vantaggi, specie a livello burocratico, ma che è soggetta a una precisa regolamentazione e a dei limiti più restrittivi rispetto alle altre attività extralberghiere, soprattutto in materia di servizi offerti agli ospiti. Ecco una panoramica su cos’è la Locazione Turistica Non Imprenditoriale nel 2025 e in quali casi è conveniente per l’host.

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Cos’è la LTNI

Si tratta di un contratto per affittare un appartamento vacanze a breve termine, regolamentato dal Codice Civile (art. 1571 e seguenti) e dal D.L. 50/2017. L’accordo è una forma di locazione tra privati, in cui il proprietario mette a disposizione dell’affittuario un immobile arredato per finalità prettamente turistiche. Come host non hai la possibilità di offrire servizi aggiuntivi, come la colazione, il cambio biancheria o la pulizia quotidiana, limitandoti a fornire un kit di biancheria al check-in. Un altro dei requisiti principali della Locazione Turistica Non Imprenditoriale è la durata del soggiorno, che non può superare i 30 giorni per ciascun contratto: oltrepassata tale soglia scatta l’obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, altrimenti non previsto. Il contratto non deve necessariamente essere redatto in forma scritta. Tuttavia, per sicurezza del proprietario e per garanzia verso gli ospiti, si consiglia di redigere un contratto al momento dell’arrivo dei clienti.

Locazione Turistica Non Imprenditoriale: SCIA, CIN e altre procedure burocratiche

Nel caso di una Locazione Turistica Non Imprenditoriale i requisiti possono variare in base agli enti locali, ma in linea generale includono sempre alcune procedure burocratiche per iniziare. Il primo step consiste nell’inviare una SCIA al Comune in cui sorge l’immobile, che ti rilascerà un numero di protocollo da mandare alla Regione per ottenere il Codice CIR. Il successivo passaggio è relativo alla richiesta del Codice CIN, ovvero il Codice Identificativo Nazionale, essenziale per operare nel rispetto delle regole. Ricorda: l’attività di Locazione Turistica Non Imprenditoriale senza CIN non è consentita. Inoltre, devi ricordarti di esporre il codice all’esterno della struttura e ogni volta che intendi pubblicizzarla, a prescindere che si tratti di un volantino o di un annuncio su un portale di affitti vacanze come Airbnb, Booking o Holidu. Se operi sprovvisto del CIN o se non lo esponi correttamente, sei passibile di pesanti sanzioni amministrative e sottoposto al rischio di sospensione o di chiusura dell’attività. Un altro adempimento è la richiesta alla Questura competente dei codici per l’accesso al portale Alloggiati Web, all’interno del quale devi dichiarare quotidianamente gli arrivi degli ospiti. Dal punto di vista della TARI per Locazione Turistica Non Imprenditoriale, ovvero la tassa sui rifiuti, l’obbligo del pagamento è a carico del proprietario, a differenza di quanto accade con un affitto standard. Ciò avviene poiché gli affitti della LTNI sono di breve durata e non è presente un occupante stabile. Se prevista dal Comune di competenza, occorre versare periodicamente l’imposta di soggiorno, mentre vanno sempre scrupolosamente seguite le normative in tema di sicurezza: ogni abitazione affittata con la formula della LTNI deve essere provvista di un estintore per ogni piano e per ogni 100 metri quadrati calpestabili, oltre che di rilevatori per fughe di gas e monossido. 

Locazione Turistica Non Imprenditoriale: obblighi e differenze con le case vacanza

Molto spesso, capita di confondere le due formule di affitto. In realtà, sono numerose le differenze tra la locazione turistica e le case vacanze, in particolare:

• Per avviare una casa vacanze è necessario aprire una partita IVA se l’attività viene gestita in modo continuativo e se vengono forniti agli ospiti servizi aggiuntivi. Il codice ATECO principale per le case vacanze è 55.20.42. Al contrario, non essendo prevista una partita IVA, non esiste un codice ATECO per la Locazione Turistica Non Imprenditoriale.
• Con una LTNI è concessa la possibilità di accedere al regime della cedolare secca, con il pagamento di un’aliquota standard del 21% sui canoni percepiti, mentre chi gestisce una casa vacanze deve dichiarare gli introiti nel 730 o nei Redditi PF, che andranno a fare cumulo con le altre entrate percepite nel corso dell’anno solare. I titolari di una casa vacanze, tuttavia, hanno l’opportunità di scegliere anche il regime forfettario.
• Il numero massimo di immobili gestibili con la LTNI è fissato a quattro unità. Superato tale numero è necessario operare a livello imprenditoriale. Per le case vacanza, invece, non c’è un limite riguardo agli appartamenti che è possibile gestire.
• Se scegli il regime della Locazione Turistica Non Imprenditoriale devi rispettare il divieto di offrire servizi extra, cosa che invece hai diritto di fare se operi a livello imprenditoriale come casa vacanze.
• Il gestore di una casa vacanze deve emettere una fattura, mentre il titolare di un LTNI deve rilasciare una semplice ricevuta non fiscale.
• All’host di una LTNI è vietato l’ingaggio di dipendenti e collaboratori fissi, nonché l’organizzazione di un sistema professionale di pubblicità, consentiti a chi opera con il regime delle case vacanza.

I punti di forza della Locazione Turistica Non Imprenditoriale

Oltre ai vantaggi già citati, come la possibilità di operare senza partita IVA e l’accesso alla cedolare secca, gli host di una LTNI hanno la facoltà di stabilire liberamente il prezzo per notte dell’appartamento, adattandolo in base alla stagione e al flusso turistico. Mentre l’immobile di un’attività di casa vacanze deve necessariamente essere destinato all’attività, con la Locazione Turistica Non Imprenditoriale, il proprietario può utilizzare l’abitazione personalmente quando è libera, tenerla a disposizione per amici e parenti o affittarla solo in determinati periodi dell’anno.

Quando conviene scegliere la LTNI

Ti conviene optare per la Locazione Turistica Non Imprenditoriale se:

• Vuoi affittare la tua seconda casa o alcune stanze di un’abitazione a livello stagionale.
• Non intendi aprire una partita IVA.
• Non hai interesse a mettere a disposizione servizi aggiuntivi.
• Gestisci pochi immobili.
• Preferisci utilizzare il regime della cedolare secca.
• Intendi stabilire quando affittare la casa e quando tenerla a disposizione per te.
• Desideri ottenere un reddito extra senza che l’attività sia di tipo imprenditoriale.
• Non hai bisogno di collaboratori e di personale per gestire l’attività.

Come posso promuovere la mia struttura

Se hai scelto la forma della LTNI, hai le stesse opportunità di promozione, anche se in forma limitata, generalmente impiegate per pubblicizzare una casa vacanze:

• Puoi inserire un annuncio per promuovere la tua Locazione Turistica Non Imprenditoriale su Airbnb, Booking e le altre OTA.
• Puoi creare delle pagine sui social media con foto e video della struttura.
• Puoi sfruttare i sistemi pubblicitari a pagamento offerti dai principali motori di ricerca e dai social media, anche se non in modo sistematico, così da massimizzare la visibilità della struttura.
• Puoi realizzare un sito web di affitti vacanze, evitando di inserire loghi e sistemi di prenotazione diretta dell’appartamento con pagamento online.

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