Confronto tra affitti brevi e tradizionali
Pro e contro per host e proprietari di case vacanza in Italia
Dicembre 2025
Se sei proprietario di un immobile da mettere in affitto, probabilmente ti sarai chiesto molte volte se sia più conveniente scegliere la formula dell’affitto breve oppure quella più tradizionale del contratto a lungo termine. Si tratta di una decisione importante e da prendere con estrema cautela, non considerando esclusivamente la redditività, ma tenendo conto di altri parametri come la sicurezza dei pagamenti, la flessibilità e il livello di impegno gestionale. Ecco qualche utile consiglio su come scegliere tra affitti brevi e tradizionali.
Le differenze tra affitto tradizionale e affitto turistico in Italia
Sono numerose le differenze tra le due tipologie di locazione, e riguardano sia la durata massima del contratto sia gli obblighi a carico dei proprietari. Vediamo quali sono gli aspetti principali di ogni tipo di contratto.
Come funzionano gli affitti brevi
Gli affitti brevi, conosciuti anche come locazione turistica, sono dei contratti dalla durata massima di 30 giorni per singolo ospite.Il limite dei 30 giorni si riferisce all’intero anno solare: suddividere il soggiorno in più periodi non consente di superare tale soglia. Gli affitti brevi sono un tipo di locazione destinato in linea di massima a finalità turistiche, che talvolta viene utilizzato anche per soggiorni di lavoro a breve termine. Non è richiesta la registrazione all’Agenzia delle Entrate, ma è necessario compiere una lunga serie di procedure burocratiche per ottenere il Codice Identificativo Nazionale, indispensabile per operare nel rispetto della legge e per registrare l’appartamento su un portale di affitti vacanze, come Airbnb, Holidu o Booking. Per ogni prenotazione, gli host hanno l’obbligo di dichiarare alla questura in cui sorge l’immobile le generalità degli ospiti e di svolgere le procedure richieste dalla Regione per fini statistici, che possono variare in base all’ente locale. Chi opera con gli affitti brevi, inoltre, deve predisporre nell’immobile diversi strumenti di sicurezza, come gli estintori e i dispositivi per la rilevazione di gas e di monossido di carbonio. Dal punto di vista della tassazione sugli affitti brevi, gli host possono optare per la cedolare secca, che viene applicata nella percentuale del 21% sul primo immobile e del 26% a partire dal secondo, oppure per il regime ordinario: in quest’ultimo caso, i proventi della casa vacanze faranno cumulo con gli eventuali altri redditi e il totale stabilirà la percentuale di tasse da pagare.
Come sono strutturati gli affitti tradizionali
Il contratto di locazione tradizionale prevede una durata di medio-lungo periodo, che può essere scelta tra quelle stabilite dalla Legge n. 431/1998, ovvero 4+4 o 3+2 anni. La formula è pensata per le locazioni a uso abitativo stabile ed è soggetta alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, con pagamento dell’imposta di registro e di bollo. In alcuni casi, bisogna anche calcolare l’adeguamento ISTAT annuale. Una volta firmato il contratto, l’affittuario ha la possibilità di prendere la residenza nell’immobile e di usufruirne come abitazione principale. La tassazione non presenta differenze con gli affitti brevi: è possibile optare per la cedolare secca al 21% oppure per il regime ordinario. In determinate circostanze, l’aliquota della cedolare secca è stabilita al 10%.
I vantaggi degli affitti brevi
Sono diversi i vantaggi per chi preferisce affittare la casa per brevi periodi:
- Redditività: essendo le tariffe calcolate su base giornaliera, le entrate sono generalmente superiori, permettendo di ottenere un guadagno extra anche superiore del 50% rispetto agli affitti standard, specie nelle zone ad alta affluenza turistica, come le città d’arte e le località situate vicino al mare o in montagna.
- Flessibilità: l’host ha l’opportunità di scegliere liberamente in quali periodi e in quali giorni mettere in affitto la casa. Qualora si abbia bisogno dell’appartamento, di conseguenza, non bisogna far altro che rendere la struttura indisponibile, ad esempio togliendo le disponibilità sulle OTA o sul proprio sito web di affitti vacanze. È una delle caratteristiche maggiormente apprezzate dagli host che possiedono una casa in una località di villeggiatura: con gli affitti brevi si può stabilire quando destinare l’appartamento agli ospiti e quando usufruirne in prima persona per trascorrere le proprie vacanze.
- Maggiore controllo sull’appartamento: considerando che la casa vacanze ha una continua rotazione di ospiti, che spesso si fermano solo per pochi giorni, il proprietario ha la possibilità di monitorare con alta frequenza lo stato della casa. Ciò consente di effettuare la manutenzione ordinaria con cura, evitando che l’appartamento subisca un precoce deterioramento.
Gli aspetti sfavorevoli degli affitti brevi
Affittare un appartamento vacanze presenta anche alcune criticità:
- Gestione più complessa: per avere successo nella locazione turistica bisogna mettere in atto delle azioni ben precise, come pubblicizzare la casa vacanze, provvedere alle pulizie periodiche, comunicare con gli ospiti e svolgere quotidianamente le varie procedure burocratiche.
- Stagionalità: alcune strutture sono richieste solo in determinati periodi, per cui hanno una redditività altalenante, che può provocare una grossa incertezza sugli effettivi guadagni.
- Usura dell’immobile: il continuo ricambio degli ospiti può provocare una maggiore usura di mobili, elettrodomestici e utensili.
I punti di forza degli affitti tradizionali
I vantaggi degli affitti tradizionali sono prevalentemente i seguenti:
- Gestione semplificata: una volta registrato il contratto, non bisogna occuparsi di pulizie o di check-in. L’unico onere del proprietario è quello relativo alla manutenzione straordinaria dell’immobile.
- Entrate stabili: grazie al contratto pluriennale, il conduttore riceve dei pagamenti continui e prevedibili, a prescindere dalla stagionalità e dall’interesse suscitato dall’abitazione.
Gli svantaggi degli affitti standard
Il lato negativo degli affitti a lungo termine è rappresentato, oltre che dalle minori aspettative di guadagno, dal rischio di morosità: se l’inquilino non paga l’affitto, diventa molto complicato recuperare i canoni arretrati e procedere con lo sfratto. Quindi, l’affitto tradizionale, rispetto a quello breve, richiede una cura maggiore nella selezione degli inquilini. Un ulteriore svantaggio è la scarsa possibilità di controllare l’appartamento, fattore che può rivelarsi pericoloso poiché eventuali danni potrebbero essere scoperti dopo molto tempo. E, infine, la bassa flessibilità: firmato il contratto, il proprietario non può disporre dell’immobile fino alla sua naturale scadenza.
Come scegliere tra affitti tradizionali o affitti brevi?
Se hai tempo a disposizione e vuoi ottenere entrate più alte, la miglior opzione è rappresentata dagli affitti brevi. Naturalmente, devi valutare accuratamente quanto puoi dedicarti all’attività, tra burocrazia, predisposizione delle pulizie e gestione degli annunci sulle OTA. Se, invece, preferisci delle entrate stabili e desideri evitare l’impegno che richiedono gli affitti brevi, scegli il regime della locazione tradizionale. Nel confronto tra affitti brevi e tradizionali, prendi in considerazione anche la posizione dell’immobile: se il tuo appartamento sorge in una zona ad alto richiamo turistico, con gli affitti brevi potrai generare dei guadagni molto interessanti. Se, al contrario, la tua struttura sorge in zone residenziali o periferiche, probabilmente ti sarà più conveniente procedere con un contratto di affitto di lungo periodo.