Certificazione Unica per proprietari di case vacanze: scopri se sei idoneo

Giugno 2025

Se gestisci una o più case vacanze in Italia, molto probabilmente hai sentito parlare della Certificazione Unica, un documento fiscale che riassume i redditi percepiti in un determinato anno solare dai lavoratori dipendenti, dagli autonomi e dai pensionati, nel quale sono comprese le varie ritenute fiscali e contributive che vengono applicate dai datori di lavoro. Ma come funziona la Certificazione Unica con gli affitti brevi e come risultare in regola a livello fiscale per affittare un appartamento per vacanze? Vediamo quali passi devono compiere gli host.

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Cos’è la Certificazione Unica

La CU è il documento fiscale con cui si dichiarano i redditi percepiti in un determinato periodo da una determinata attività, come quelli relativi alle case vacanze nel caso degli host. Solitamente, la Certificazione Unica viene emessa a favore dell’host entro il 16 marzo di ogni anno dal portale di affitto per vacanze utilizzato, che fa le veci del datore di lavoro. Secondo la normativa Italiana, infatti, le OTA, sono tenute a trattenere una ritenuta d’acconto del 21% su ogni canone di locazione, da versare direttamente all’Agenzia delle Entrate.

A cosa serve la Certificazione Unica

Ecco le ragioni per cui la CU si rivela uno strumento utile:

• Permette di dichiarare i redditi percepiti
• Certifica le ritenute d’acconto, ovvero le tasse dell’affitto che sono state versate dall’intermediario
• Rende più semplice la compilazione della dichiarazione dei redditi
• Favorisce gli aventi diritto ad accedere alle agevolazioni
• Dimostra le proprie ragioni in caso di controlli effettuati da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Quando si è idonei per ricevere la Certificazione Unica di una casa vacanze?

In qualità di host, puoi ricevere la CU da parte dell’intermediario solo se:

• Sei proprietario o locatario di un immobile e lo dai in locazione secondo il regime degli affitti brevi
• I contratti di locazione che hai stipulato hanno una durata massima di 30 giorni e sono stati gestiti da un intermediario, come le classiche OTA
• Il sito web di affitto per vacanze ha trattenuto il 21% dall’incasso dell’affitto e ha versato per tuo conto la ritenuta all’Agenzia delle Entrate.

In quali casi non ottengo la CU quando decido di affittare la mia casa per le vacanze?

Se affitti direttamente l’immobile, senza rivolgerti a un intermediario come Airbnb o Booking.com, dovrai provvedere autonomamente a versare la ritenuta d’acconto e non riceverai alcuna CU. Inoltre, se utilizzi dei contratti diversi da quelli relativi alla locazione breve, come in caso di durata superiore a 30 giorni, non potrai ricevere la Certificazione Unica.

Contratto di affitto breve e cedolare secca: come funziona?

Con la cedolare secca redigere un contratto non è obbligatorio, poiché la legge impone la presenza di un documento scritto solo nel caso in cui la locazione si protragga per oltre 30 giorni. Tuttavia, è raccomandato compilarlo, specie se non operi tramite una OTA. Il contratto, infatti, chiarisce la natura del rapporto e può aiutarti in caso di controversie con l’ospite o con l’Agenzia delle Entrate. Se hai deciso di compilarlo, ricorda che non è necessario procedere con la registrazione, a meno che non si superino i 30 giorni di locazione. Devi procedere con la registrazione del contratto anche qualora il tetto dei 30 giorni con lo stesso cliente sia stato superato in più periodi non consecutivi. 

A quali voci della Certificazione Unica devo prestare attenzione?

Per essere sicuro che la tua OTA non abbia commesso errori, effettua un accurato controllo una volta che ricevi il documento fiscale. In particolare, accertati che:

• Il codice fiscale sia corretto
• I dati anagrafici siano aggiornati
• I guadagni indicati corrispondano effettivamente ai bonifici che hai ricevuto dall’agenzia
• L’importo dei versamenti fiscali effettuati per conto tuo sia esatto.

Cosa devo fare con la Certificazione Unica?

Non appena la ricevi, invia la certificazione al tuo commercialista, se ne hai incaricato uno. Se redigi la dichiarazione dei redditi in autonomia, assicurati di averla a portata di mano quando sarà il momento di procedere con la compilazione. In caso negativo, puoi sempre scaricarla nell’apposita pagina della tua OTA.

Cosa devo fare se non ricevo la Certificazione Unica?

Innanzitutto, accertati se hai diritto alla CU, prendendo in esame i tuoi affitti. Appurato che avresti dovuto riceverla, contatta l’agenzia tramite la quale hai affittato la casa vacanze e chiedi il motivo del mancato invio. 

Come pagare le tasse sugli affitti brevi

Gli affitti brevi sono sottoposti al pagamento obbligatorio delle tasse, a prescindere che operi attraverso un’agenzia o in modo autonomo. Hai a disposizione due diversi regimi tra cui scegliere, ovvero il regime ordinario e la cedolare secca. In entrambi i casi, se hai utilizzato un intermediario, ti verrà applicata in automatico la ritenuta del 21% sulle entrate totali. Ecco le differenze principali tra i due regimi fiscali attualmente previsti in Italia:

• Regime Ordinario: in questo caso, i redditi provenienti dagli affitti brevi si sommano a quelli di altra natura, con tassazione che avviene secondo le aliquote IRPEF. È una buona scelta per dedurre le spese legate all’attività di affitto.
• Cedolare secca: se scegli questo regime, la tassazione sarà del 21% per il primo appartamento e del 26% a partire dalla seconda casa affittata. Si tratta del sistema più semplice per gestire l’attività, che però non ti consente di accedere a deduzioni. Effettuata la ritenuta da parte della OTA, non dovrai più nulla al fisco.

Dove trovo la Certificazione Unica

Ogni OTA predispone una sezione in cui vengono inseriti tutti i documenti fiscali, inclusa la Certificazione Unica. Puoi trovare il documento anche all’interno del Cassetto fiscale dell’Agenzia delle Entrate, in cui sono presenti le Certificazioni Uniche che sono state emesse a tuo favore, comprese quelle per gli affitti della casa vacanze.

Come scaricare la Certificazione Unica su Airbnb

Se utilizzi il famoso portale di Airbnb per affittare la tua casa vacanze, per accedere alla Certificazione Unica devi procedere in questo modo:

• • Accedi alla piattaforma utilizzando il numero di cellulare con cui ti sei registrato
  • Passa alla modalità host
  • Clicca su “Menu”
  • Dalla tendina che compare seleziona “Guadagni”
  • Clicca sul tasto “Impostazioni”
  • Seleziona “Informazioni fiscali”
  • Vai sulla casella “Documentazione fiscale”
  • Clicca su “Certificazione Unica”
  • Scarica il PDF

Dopo l’ultima operazione, il file sarà memorizzato sul tuo dispositivo e potrai consultarlo o inviarlo al tuo consulente fiscale per la compilazione della dichiarazione dei redditi. 

Dove si trova la CU su Booking.com

Per ottenere il documento, accedi all’Extranet di Booking.com inserendo le tue credenziali. Successivamente, clicca su “Contabilità” e poi su “Documenti e fatture”: in questa sezione si trova la CU relativa ai redditi prodotti durante l’anno precedente. Clicca sul documento: potrai visualizzarlo oppure scaricarlo in formato PDF.

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