Occupazione abusiva di immobile in Italia

Il nuovo reato di occupazione abusiva: quadro normativo

Considerando la frequenza delle occupazioni abusive in Italia, per meglio tutelare i diritti dei proprietari il Governo ha introdotto alcuni cambiamenti recenti. Vediamo i riferimenti normativi sul tema.

Legge n. 80/2025

La Legge n. 80/2025 è una vera e propria svolta per tutti coloro che hanno bisogno di tutelarsi in caso di occupazione abusiva. La novità principale introdotta dalla normativa è molto interessante anche per coloro che gestiscono strutture ricettive o che possiedono una seconda abitazione. Il Ddl Sicurezza, infatti, consente di estendere le procedure d’urgenza a tutti gli immobili destinati a domicilio, anche se il proprietario non vi risieda. Tuttavia, la procedura potrebbe essere più lenta qualora gli occupanti abusivi vengano riconosciuti come vulnerabili: di questa categoria fanno generalmente parte i nuclei familiari in cui presenziano minori, anziani e disabili. Nella fattispecie, lo sgombero deve essere accompagnato dall’intervento dei servizi sociali. A differenza di prima, però, la procedura è decisamente più rapida. 

Articolo 634-bis Codice Penale

Altro cardine del Ddl Sicurezza è l’Articolo 634-bis Codice Penale, che definisce proprio il reato di “Occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui“. Le novità principali dell’articolo sono le seguenti:

• Pene che prevedono la reclusione dai 2 ai 7 anni per chiunque occupi un immobile altrui senza titolo e mediante violenza o minaccia
• Applicabilità della pena a coloro che si appropriano dell’immobile con sistemi fraudolenti
• Procedibilità attraverso querela di parte.

Articolo 321-bis Codice di Procedura Penale

Si tratta della novità più importante del nuovo quadro normativo. Tramite l’Articolo 321-bis del Codice di Procedura Penale, i proprietari dell’immobile possono procedere con maggiore velocità per quanto riguarda la reintegrazione nel possesso dell’immobile. Su richiesta del Pubblico Ministero, il giudice può disporre lo sgombero immediato della casa occupata e la restituzione delle chiavi al legittimo titolare, ricorrendo alle Procedure d’Urgenza.

Come deve agire il proprietario dell’immobile

Se scopri che la tua proprietà è stata occupata abusivamente, devi seguire dei precisi passaggi per ritornare in breve tempo in possesso del tuo immobile:

• Presentazione della Querela: devi recarti immediatamente presso i Carabinieri o la Polizia e specificare che l’immobile di tua proprietà è stato occupato abusivamente, a prescindere che si tratti della tua abitazione principale o di una casa che utilizzi per brevi periodi l’anno.
• Richiesta dell’intervento d’urgenza: grazie alla nuova normativa, le Forze dell’Ordine possono procedere con lo sgombero non appena ricevono l’ordine dal Pubblico Ministero. In caso di flagranza di reato o di particolari urgenze si può intervenire ancora più tempestivamente, onde evitare conseguenze piuù gravi.

I diritti degli host

Le case vacanza sono più vulnerabili, poiché possono restare sfitte per lunghi periodi, come ad esempio in inverno per le abitazioni che si trovano nelle località balneari. Capita sempre più frequentemente che malintenzionati prenotino una casa per pochi giorni su un portale affitti vacanze come Airbnb, continuando a occupare l’abitazione dopo il termine dell’affitto e senza pagare la locazione. Se la tua struttura viene occupata abusivamente, devi muoverti con cautela.

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Come sfrattare un occupante abusivo

Innanzitutto, limitati a verificare lo stato dei fatti, evitando di entrare all’interno dell’immobile con la forza. Documenta dall’esterno, anche attraverso dei video e delle foto, la presenza di estranei. Una volta in possesso delle prove, contatta il 112 o recati personalmente dai Carabinieri o dalla Polizia, dichiarando che sei vittima di un’occupazione abusiva. Quando sporgi denuncia per la casa occupata, tieni a portata di mano i dati relativi alla tua casa vacanze. Qualora gli occupanti dichiarino la presenza di persone fragili all’interno dell’abitazione, devi accertarti che le autorità contattino i servizi sociali: ciò accorcerà notevolmente le tempistiche, poiché deve attivarsi il trasferimento di minori, anziani o disabili presso strutture alternative.

Evita la giustizia fai da te

La legge italiana non ammette questo tipo di giustizia per cui evita assolutamente di:

• Staccare le utenze, in particolare la luce, l’acqua e il gas
• Cambiare le serrature, sia se gli occupanti si trovano all’interno dell’immobile, sia se sono usciti temporaneamente
• Usare la forza per allontanare gli occupanti abusivi

Queste azioni, infatti, possono portare reati a tuo carico, in primis l’esercizio arbitrario delle proprie ragioni, disciplinato dall’Art. 392 c.p. che potrebbe coinvolgerti in un processo penale e costringerti a risarcire l’occupante. Grazie alla nuova legge sull’occupazione abusiva i tempi si sono accorciati notevolmente, per cui affidati alle autorità per rientrare in possesso dell’immobile e tornare ad affittarlo velocemente tramite il tuo sito web di affitti vacanze.

Il diritto al risarcimento

Il tuo diritto come proprietario non si esaurisce con lo sgombero immediato della casa occupata. L’occupazione abusiva provoca generalmente un danno a tuo carico, specie se l’abitazione viene utilizzata come struttura ricettiva. Di conseguenza, puoi chiedere di ottenere un risarcimento, giustificato sia dai danni materiali subiti dall’appartamento, sia dal mancato guadagno economico dovuto all’occupazione. Con le nuove normative, è più agevole avviare un’azione civile per ottenere il risarcimento che ti spetta.

Quali sono le strategie di prevenzione per un host?

Per ridurre il rischio di subire un’occupazione abusiva quando si tratta di affittare un appartamento vacanze, puoi adottare degli accorgimenti. Innanzitutto, cerca sempre di formalizzare l’accordo con l’affittuario, stabilendo chiaramente le date di check-in e di check-out e aggiungendo delle penali in caso di ritardo nella consegna delle chiavi. 

Ricordati di rispettare tutte le procedure richieste dalla legge, come la denuncia degli ospiti sul portale della Polizia di Stato, la registrazione sul sito della Regione di competenza e la registrazione del pagamento della tassa di soggiorno. La verifica delle identità degli ospiti è di fondamentale importanza, per cui assicurati che i documenti forniti dagli occupanti siano in regola e corrispondano ai dati dichiarati in fase di prenotazione. 

Può fungere da deterrente l’installazione di cancelli e di serrature elettroniche con codici a scadenza: una volta terminato il periodo di autorizzazione, per aprire la porta è necessario ricevere un nuovo codice. Se non ti trovi nei pressi della casa vacanze, puoi verificare che l’ospite abbia lasciato l’abitazione attraverso dei sensori di rumore e di presenza: a differenza delle telecamere interne, che sono vietate dalla legge, questi dispositivi non violano la privacy e ti consentono di monitorare in tempo reale l’effettivo check-out.

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