Errori legali da evitare negli affitti brevi in Spagna

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1. Affittare senza licenza turistica

Il primo e più diffuso errore è quello di fare affitti brevi senza licenza in Spagna, ovvero mettere in affitto una proprietà senza aver completato la registrazione presso le autorità competenti. Le autorità incrociano oggi sistematicamente i dati delle piattaforme di prenotazione, del catasto e dei consumi energetici, e le attività non dichiarate emergono quasi sempre in questa rete di controlli incrociati. Alle Baleari le sanzioni per i singoli proprietari hanno già raggiunto 39.000€, mentre la licenza turistica in Andalusia e le nuove normative in elaborazione a Madrid prevedono importi ancora più elevati per chi non è in regola.

La licenza turistica in Spagna va richiesta prima di pubblicare il primo annuncio su qualsiasi piattaforma, non dopo che le prenotazioni sono già partite. Il procedimento varia da una comunità autonoma all’altra, ma nella maggior parte dei casi prevede la registrazione nel portale digitale dell’autorità competente (lo sportello unico digitale), la compilazione del modulo previsto, il caricamento dei documenti richiesti (atto di proprietà, planimetria e attestato di prestazione energetica) e l’attesa del codice di registrazione prima di attivare qualsiasi annuncio. Per un quadro completo dei requisiti legali per chi gestisce una casa vacanze in Spagna, trovi tutti i dettagli nella nostra guida dedicata.

2. Non registrare la società di gestione

Dal febbraio 2024, una modifica normativa in Andalusia ha introdotto un obbligo che molti proprietari ancora non conoscono: se qualcuno si occupa anche di un solo aspetto della gestione degli affitti brevi in Spagna per conto tuo, quella persona o quella società deve essere registrata formalmente come operatore della struttura ricettiva. La regola si applica a chiunque coordini i check-in e i check-out, gestisca le segnalazioni, pubblichi annunci su piattaforme come Airbnb o Booking.com, organizzi la pulizia o si occupi delle prenotazioni. Se non gestisci tutto da solo, è molto probabile che nella tua attività sia già coinvolta una figura di questo tipo.

Ci sono due aspetti fondamentali da tenere a mente:

• il proprietario rimane sempre il responsabile principale della struttura;
• la società di gestione deve poter dimostrare il suo ruolo attraverso un contratto firmato.

Una registrazione non conforme può generare complicazioni amministrative che coinvolgono sia la licenza turistica che il numero di registrazione dell’affitto (NRA) in Spagna, con il rischio di sospensioni che si ripercuotono direttamente sulla tua attività. Nella nostra guida trovi le istruzioni per richiedere il codice NRA in modo che la tua registrazione sia sempre in ordine.

3. Affittare un alloggio di edilizia residenziale pubblica come casa vacanze

Prima di inserire la tua proprietà su qualsiasi piattaforma, è importante verificare se è classificata come VPO (Vivienda de Protección Oficial – Alloggio di Edilizia Residenziale Pubblica): si tratta di immobili destinati all’uso residenziale stabile che non possono essere messi a reddito come case vacanze. Chi prova a registrare una VPO come casa vacanze riceve di norma un rifiuto della richiesta di NRA, e rischia sanzioni aggiuntive.

In base alla legge sugli affitti brevi in Spagna che regola queste situazioni, vale una distinzione importante: se la classificazione è antecedente al 1978, la riclassificazione è nella maggior parte dei casi molto difficile da ottenere; per le classificazioni più recenti potrebbe essere possibile, una volta scaduti i termini di legge e ottenute le autorizzazioni amministrative necessarie, ma ogni situazione richiede un’analisi specifica. Per chi è già in possesso della licenza per affitti brevi su una proprietà di questo tipo, è fondamentale verificare la regolarità prima che siano le autorità a farlo.

4. Usare il contratto di locazione stagionale in modo improprio

Alcuni proprietari ricorrono all’affitto stagionale in Spagna per aggirare gli obblighi previsti dalla normativa sulle case vacanze, ma è bene sapere che le autorità possono interpretarlo come un utilizzo turistico mascherato, e che la comunità dei condomini può agire di conseguenza ai sensi della legge sul condominio. Le regole cambiano sensibilmente da una comunità autonoma all’altra:

• in Andalusia, i conservatori dei registri immobiliari richiedono sempre più spesso una durata minima di 60 giorni per riconoscere un contratto come vera locazione stagionale;
• la licenza turistica a Madrid è disciplinata da una normativa che non stabilisce né una durata minima né una massima capace di distinguere con chiarezza la locazione stagionale dall’uso turistico.

Le costruzioni ibride che non vengono chiarite fin dall’inizio tendono a trasformarsi, nel tempo, in problemi di registrazione e in complicazioni di carattere fiscale che si sommano l’una all’altra.

5. Non dichiarare i redditi delle piattaforme

Le tasse sugli affitti brevi in Spagna impongono a piattaforme come Airbnb di comunicare all’Agenzia delle Entrate spagnola, tramite il Modelo 238, una serie di dati dettagliati su ogni prenotazione: il riferimento catastale dell’immobile, il numero di licenza turistica, gli importi incassati e i dati completi delle transazioni. Quello che in molti non sanno è che il fisco interviene di solito poco prima della scadenza del termine di prescrizione di quattro anni, richiedendo documenti che, a quella distanza di tempo, sono spesso molto più difficili da reperire.

Dichiarare correttamente i propri redditi fin dal primo anno semplifica enormemente la gestione nel lungo periodo. Per capire come presentare correttamente la dichiarazione annuale NRA ed evitare sanzioni, puoi consultare la nostra guida specifica sull’argomento.

6. Non registrare gli ospiti presso la polizia

La registrazione degli ospiti in Spagna presso le autorità di pubblica sicurezza è un obbligo di legge il cui controllo si sta intensificando in tutto il paese: a Málaga, ad esempio, esiste ormai un’unità dedicata all’interno della questura che si occupa esclusivamente di verificare il rispetto di questo adempimento. Oltre al rispetto formale delle norme, la registrazione degli affitti brevi tutela anche te come proprietario, perché ti fornisce una prova ufficiale di chi ha soggiornato nella tua proprietà, una documentazione utile in caso di incidente o reclamo, e una posizione giuridica più solida se dovessero insorgere contestazioni. Il processo si può automatizzare facilmente, il che lo rende un adempimento da impostare una sola volta. Per un approfondimento sui requisiti in Andalusia, dove la normativa è tra le più dettagliate, trovi tutto nella nostra guida regionale.

7. Non comunicare cambiamenti di proprietario o gestore

Quando vendi la proprietà, la erediti o cambi la società che si occupa della gestione, la licenza esistente non si trasferisce in modo automatico al nuovo titolare. I cambiamenti rilevanti devono essere comunicati formalmente alle autorità competenti, e a seconda del caso possono includere l’avvio di una procedura di cambio di titolare, l’aggiornamento della registrazione nel sistema SES Hospedajes e la modifica dell’NRA nel registro della proprietà. Se questa comunicazione non viene effettuata, l’attività è considerata non registrata a partire dal momento del cambio: il fisco può attribuire i redditi al precedente titolare, e le piattaforme possono sospendere l’annuncio non appena rilevano discrepanze con i dati dell’NRA. Per saperne di più su come evitare le sanzioni NRA Valencia e gestire correttamente le comunicazioni obbligatorie, ti rimandiamo alla nostra guida dedicata.

8. Trascurare la componente successoria e internazionale

Una quota rilevante degli immobili utilizzati come case vacanze in Andalusia appartiene a proprietari non residenti o a strutture familiari con elementi transfrontalieri, il che rende la pianificazione della licenza ancora più delicata. Per chi gestisce la propria proprietà dall’estero, pianificare la licenza senza una visione a lungo termine è un errore molto frequente, soprattutto tra i proprietari di nazionalità straniera. Alcune situazioni che meritano un’attenzione particolare:

• immobili ereditati in cui l’NRA è ancora intestato al defunto e che continuano a essere affittati senza che la titolarità sia stata regolarizzata;
• comproprietà complesse nate da un’eredità, in cui non tutti gli eredi concordano sull’utilizzo turistico dell’immobile;
• divergenze tra la legge successoria applicabile (Regolamento UE 650/2012) e la normativa spagnola sull’imposta di successione e donazione (ISD – Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones – Imposta sulle Successioni e Donazioni);
• strutture societarie straniere come titolari dell’immobile, che richiedono un’analisi specifica sull’imputazione dei redditi.

Quando sono presenti elementi di carattere internazionale, conviene sempre affrontare la licenza turistica e la pianificazione successoria in modo coordinato, non come due questioni separate, per evitare che l’una comprometta l’altra.

9. Ignorare la posizione del condominio

Con la riforma dell’articolo 17.12 della LPH (Ley de Propiedad Horizontal – Legge sulla Proprietà Orizzontale), il condominio ha acquisito un ruolo centrale nelle decisioni sull’utilizzo turistico degli immobili: con una maggioranza di tre quinti, l’assemblea condominiale può limitare, condizionare o addirittura vietare l’attività turistica nell’edificio. Prima di cominciare, è quindi opportuno verificare se lo statuto dell’edificio e le delibere condominiali vigenti prevedono limitazioni di qualsiasi tipo, se un’eventuale delibera favorevole più vecchia è ancora in vigore o è stata modificata nel frattempo, e quale sia la differenza giuridica tra un divieto previsto nello statuto e una limitazione approvata successivamente in assemblea, visto che i termini di impugnazione sono diversi nei due casi. Una delibera favorevole ben documentata può essere utile anche se al conservatore del registro immobiliare sorgono dei dubbi.

Farlo bene fin dall’inizio

I nove punti che hai appena letto sono più interconnessi di quanto sembri a prima vista: una lacuna nell’approvazione condominiale può avere ripercussioni dirette sull’NRA, un problema fiscale può innescare un’ispezione, e un cambio di titolare non comunicato può creare difficoltà su più fronti contemporaneamente. Il lato positivo è che, con un po’ di pianificazione, nessuno di questi aspetti è particolarmente difficile da gestire.

Se stai già gestendo gli affitti vacanze o stai valutando di iniziare, fare una verifica puntuale della tua situazione sulla base di questi nove punti è tempo ben investito. Per affittare il tuo appartamento vacanze in Spagna nel modo più sicuro ed efficace possibile, ti consigliamo di consultare anche la nostra guida sulle migliori piattaforme online per la pubblicazione di case vacanze, così da partire con il piede giusto su tutti i fronti.

Questo articolo è stato sviluppato con il contributo giuridico di Salama Legal SLP, uno studio specializzato nel diritto degli affitti brevi e delle case vacanze in Spagna.

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