Come calcolare il ROI (Ritorno dell’investimento) di case vacanza e affitti brevi
Scopri se il ritorno sull'investimento del tuo affitto breve dà senso all'investimento.
La crescita del mercato turistico e il ruolo sempre più attivo di portali come Holidu hanno un impatto diretto sugli investitori. La pubblicizzazione della casa vacanze e il raggiungimento di un pubblico vasto e internazionale sono diventati più facili, e questo ha portato a un aumento degli investimenti in immobili destinati agli affitti brevi. L’intenzione di entrare nel settore, acquistare una proprietà e pubblicarla su un portale di affitti vacanze è vista come un modo per ottenere un reddito extra o, per alcuni investitori, rappresenta addirittura la fonte principale di reddito. Tuttavia, prima di procedere con questo tipo di acquisto, che rappresenta un investimento significativo, è importante calcolare la redditività degli affitti brevi per garantire che l’attività sia redditizia.
Il ROI (Return On Investment, ovvero “Ritorno sull’Investimento”) rappresenta il ritorno sull’investimento immobiliare ed è un concetto importante da tenere a mente quando si decide se gli affitti brevi sono un buon investimento.
Per aiutarti, abbiamo creato questa guida pratica che ti fornirà una metodologia chiara e applicabile per guidarti, passo dopo passo, nell’acquisto di un immobile, dandoti una visione chiara e realistica del suo potenziale di redditività. In questa guida pratica, scoprirai cos’è questo indicatore, come calcolare il ROI degli affitti brevi e quali fattori considerare nel processo. In questo modo, potrai decidere dove e come investire negli affitti brevi e quale redditività puoi aspettarti da questo investimento.
Che cos’è il ROI e perché è importante?
Il ROI (Return On Investment, ovvero Ritorno sull’Investimento) è un indicatore finanziario che ti permette di valutare la redditività dell’investimento in affitti brevi, mettendo a confronto il valore reale dell’investimento con il profitto effettivo che ci si aspetta di ottenere dall’attività. In parole povere, questo parametro risponde alla domanda: “Considerando il valore investito, quanto guadagnerò realmente dall’affitto della mia casa vacanze?”. Questa metrica può quindi aiutare a capire se gli affitti brevi sono redditizi e influenzare le decisioni relative al luogo dell’acquisto, al tipo di alloggio e persino al momento in cui effettuare l’investimento.
Effettuando il calcolo del ROI, eviterai di prendere decisioni basate sull’emotività, potendo invece basarti su un’analisi rigorosa e fondata su dati chiari e concreti. Inoltre, questo calcolo ti permette di fare un’analisi comparativa più efficace quando devi confrontare due o più immobili. Queste sono le ragioni principali per cui, sia in Italia che all’estero, il ROI viene utilizzato come metro di misura per le decisioni di acquisto di immobili a fini turistici.
Come calcolare il ROI degli affitti brevi
Come abbiamo visto, calcolare il ROI è importante per conoscere il potenziale di redditività dell’investimento immobiliare. Pertanto, è molto importante capire come farlo.
La formula del ROI è la seguente:
ROI = Reddito Annuale Netto / Costo Totale dell’Investimento x 100
In altre parole, il ROI è il rapporto tra il reddito annuo netto degli affitti brevi (corrispondente al reddito annuo lordo, al netto dei costi operativi annuali dell’attività) e il costo totale dell’investimento (compreso il valore della proprietà e i costi iniziali), moltiplicato per 100.
Esempio pratico di calcolo
Considera un immobile per affitti brevi dal costo di 150.000 euro. A questo valore, aggiungi i costi accessori, inclusi l’IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas, ovvero l’Imposta Comunale sui Trasferimenti Onerosi), l’Imposto de Selo (l’Imposta di Bollo) e altre tasse (per un totale di 7.000 euro), le spese per l’atto notarile e il notaio (1.000 euro) e gli articoli per gli affitti brevi, come mobili, attrezzature e altro (8.000 euro). Con i dati stimati, l’investimento totale ammonterebbe a 166.000 euro.
In una seconda fase, si deve calcolare il reddito annuo stimato degli affitti brevi, considerando il prezzo praticato per notte (supponiamo 100 euro) e il numero di notti prenotate nell’anno (supponiamo 200), il che genererebbe un reddito lordo di 20.000 euro. A questo valore è necessario, inoltre, sottrarre le spese per ottenere il reddito netto. Considerando i costi aggiuntivi per la manutenzione, la pulizia, i servizi, le commissioni e altri oneri, immaginiamo che tu spenda 7.000 euro. Il reddito netto annuo sarebbe quindi di 13.000 euro.
Applicando la formula, in questo contesto fittizio, si otterrebbe il seguente risultato:
ROI = 13.000/166.000 x 100 = 7,83%
In questo modo, saprai che il potenziale di ritorno sull’investimento immobiliare per questo immobile specifico corrisponde al 7,83% annuo, il che ti permetterà di confrontarlo con altri immobili o altri tipi di investimento.
Fare una stima del reddito annuale di un affitto breve
Il calcolo del ritorno sull’investimento di una casa vacanze è importante per farti un’idea chiara di quanto può effettivamente renderti. Per ottenere una stima solida e basata su criteri concreti, è importante considerare le seguenti strategie per stimare il reddito annuale dell’affitto breve:
- considerare i prezzi praticati per notte
- consultare i dati ufficiali e utilizzare strumenti specifici
- tenere conto della stagionalità
- vedere annunci con offerta simile
- conoscere i programmi festivi locali
1. Considerare i prezzi praticati per notte
Se intendi affittare il tuo appartamento vacanze, è importante che tu sia al corrente della realtà del settore. Per farlo, puoi ricorrere a piattaforme online come Holidu e consultare i prezzi per notte praticati da altri proprietari di immobili con caratteristiche simili a quelle dell’immobile che intendi acquistare. Considera gli affitti brevi simili all’immobile che stai prendendo in considerazione, tenendo a mente criteri come la posizione, la tipologia, l’area, la vicinanza a punti di interesse (spiagge o centro città) e i servizi offerti (giardini, terrazze, piscina, parcheggio, ecc.). Tenendo in considerazione questi valori, potrai farti un’idea approssimativa del prezzo che potresti chiedere per notte se acquistassi l’immobile e lo trasformassi in un affitto breve.
2. Consultare dati ufficiali e usare strumenti specifici
Altrettanto importante sarà considerare i dati di mercato ufficiali per sapere qual è la percentuale di occupazione media nella regione, qual è il prezzo medio per notte a seconda del periodo dell’anno, come evolve la domanda in base alla stagionalità e qual è la stima di ricavo annuale in base alla tipologia dell’immobile. Strumenti a pagamento come AirDNA sono preziosi in questo contesto, in quanto permettono di accedere a questo tipo di informazioni. Le versioni gratuite di questi strumenti, anche se più limitate, possono comunque permettere un’analisi di base del mercato, offrendo le informazioni principali.
3. Considerare la stagionalità
Per poter calcolare in modo efficiente il ROI di una casa vacanze, è importante considerare anche la stagionalità. Le peculiarità legate al periodo dell’anno variano in base alla zona del Paese in cui si intende acquistare l’immobile. Considera le seguenti regioni:
- Riviera Romagnola (ad esempio Rimini/Riccione): la maggiore percentuale di occupazione si verifica in estate, per il turismo balneare, ma c’è una significativa domanda anche nei mesi di bassa stagione per fiere ed eventi sportivi.
- Roma: meta molto richiesta durante tutto l’anno, grazie al turismo culturale, religioso e d’affari.
- Firenze: destinazione molto richiesta per viaggi culturali e d’immersione artistica, con picchi intensi in primavera e autunno.
- Trentino-Alto Adige (Alto Adige e Dolomiti): grande domanda turistica durante tutto l’anno, intensificata nei mesi estivi (per l’escursionismo) e invernali (per gli sport sulla neve).
Anche per le località con maggiore stabilità, ti consigliamo di tenere a mente la percentuale di occupazione turistica in alta e bassa stagione quando fai i tuoi calcoli, per ottenere risultati più precisi.
4. Vedere gli annunci con offerte simili.
Per individuare i veri concorrenti, è necessario considerare gli immobili comparabili con le migliori performance. Quindi, quelli che presentano un tasso di occupazione elevato, buone recensioni, buoni commenti e buoni contenuti (come fotografie o video professionali). Basandoti su questi immobili ad alte prestazioni e considerando che saranno i tuoi maggiori competitor, sarà prudente considerare un tasso di occupazione dal 5% al 10% più basso. Si tratta di un approccio conservativo, ma che può rivelarsi vantaggioso per l’investitore.
5. Conoscere i programmi festivi locali
Ricorda che non è solo la stagionalità a determinare l’alta stagione. In alcune città, l’occupazione può essere influenzata dall’offerta culturale (come festival o celebrazioni tipiche, stagionali o religiose), sportiva (come maratone, competizioni di golf, surf e altri sport) o dalla realizzazione di conferenze nazionali e internazionali di rilievo. Se è il caso, questo aspetto deve essere preso in considerazione, perché in alcune località può avere un impatto positivo sulla redditività annuale.
Costi degli affitti brevi da considerare
In quanto (futuro) host di affitti brevi, è importante che tu comprenda il valore reale dell’investimento iniziale e che tu abbia una stima realistica dei costi comuni e regolari dell’attività, in modo da poter calcolare la redditività degli affitti brevi e la percentuale di ROI.
Costi di investimento iniziale
I principali costi iniziali da tenere in considerazione sono i seguenti:
- prezzo di acquisto dell’immobile
- imposta di bollo (Impuesto de Sello)
- imposta Comunale sui Trasferimenti Onerosi (IMT – Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas)
- costi correlati a processi notarili
- atto notarile
- eventuali lavori (e, in questo caso, il costo del progetto, licenze e ristrutturazione)
- mobili, attrezzature, utensili, decorazioni e corredo
- attrezzature di climatizzazione, di sicurezza o altro
Costi operativi degli affitti brevi
Contrariamente ai costi iniziali, i costi operativi di un affitto breve sono ricorrenti, e molti dei pagamenti sono regolari (settimanali, mensili o annuali). I principali sono:
- assicurazione multirischio e di responsabilità civile
- imposte (IMI, IRPEF o IRES e, eventualmente, IVA)
- tasse comunali (a seconda del comune)
- commissioni delle piattaforme di annunci
- servizi pubblici (elettricità, acqua, gas, internet)
- servizi di lavanderia e pulizia
- costi di manutenzione/riparazione
- sostituzione di eventuali attrezzature o utenze danneggiate
- servizi di gestione professionale (se contrattati)