Regole affitti brevi a Milano: cosa devono sapere gli host
Agosto 2026
Gli host che operano a Milano devono muoversi all’interno di un quadro abbastanza complesso, in cui si sovrappongono normative nazionali e locali. Oltre alle procedure standardizzate valide in tutta Italia, come la richiesta del CIN, nel capoluogo lombardo bisogna attenersi a dei regolamenti specifici, come il divieto di installare le cassette di sicurezza per il ritiro autonomo delle chiavi. Ecco cosa prevede il regolamento sugli affitti brevi a Milano, da conoscere accuratamente per operare nel rispetto delle regole ed evitare spiacevoli sanzioni.
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Come si articola il quadro normativo
L’iter burocratico vigente per gli affitti brevi nel Comune di Milano, come già detto, è piuttosto intricato. Gli adempimenti, infatti, derivano da diversi passaggi obbligatori che riguardano più aspetti. Se la regione si focalizza sostanzialmente sulla raccolta anagrafica delle strutture e sul tracciamento dei dati statistici, il Comune mira principalmente a garantire la vivibilità cittadina e il decoro urbano. A livello nazionale, invece, bisogna rispettare le normative che riguardano il fisco e la sicurezza.
Il CIR per gli affitti brevi in Lombardia
Il Codice Identificativo Regionale in Lombardia (CIR) serve a identificare ufficialmente la struttura all’interno dell’anagrafe ricettiva della regione. Si tratta di un codice obbligatorio, che deve essere esposto all’ingresso dell’immobile e inserito in tutti gli annunci pubblicitari, tra cui portali di prenotazione e siti web. Per ottenere il CIR l’host deve presentare telematicamente la Comunicazione di Inizio Attività (CIA) presso il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive del Comune di Milano), da inviare online sul portale Impresainungiorno.gov.it. Successivamente, il CIR verrà generato in modo automatico sul sistema ROSS1000: per consultarlo e copiarlo è sufficiente accedere al portale e andare nella sezione anagrafica della propria struttura. I dettagli ufficiali sono consultabili sulla pagina ufficiale della Regione.
Il CIN
Dal 1° gennaio 2025 è entrato in vigore l’obbligo di richiedere il Codice Identificativo Nazionale, gestito dal Ministero del Turismo. Il CIN ha lo scopo di centralizzare le informazioni su tutte le strutture ricettive italiane per contrastare il fenomeno dell’abusivismo. Il codice viene rilasciato gratuitamente sul sito https://www.ministeroturismo.gov.it/, a cui si accede tramite SPID o CIE. Per ottenere il CIN per affitti brevi a Milano è necessario fornire i dati catastali dell’immobile e firmare un’autocertificazione in cui l’host dichiara di operare nel rispetto dei requisiti di sicurezza, che impongono anche la presenza di dispositivi come estintori e rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio. Proprio come il Codice Identificativo Regionale per gli affitti brevi, anche il CIN va esposto all’esterno dell’edificio e sugli annunci pubblicitari.
La SCIA
Il regime fiscale varia a seconda del numero di appartamenti controllati dall’host. A partire dal 2026, gli affitti brevi dal terzo immobile in su devono necessariamente operare come attività d’impresa, assolvendo ai seguenti obblighi:
- Presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività Commerciale (SCIA) presso il SUAP. La mancata presentazione della SCIA espone l’host a pesanti sanzioni pecuniarie, che vanno da un minimo di 2.000 euro fino a un massimo di 10.000 euro
- Apertura della Partita IVA, scegliendo il codice attività appropriato per la tipologia di struttura.
Alloggiati Web: come funziona
Proprio come avviene con gli hotel, gli host hanno l’obbligo di comunicare alla Questura di Milano i dati degli ospiti, da inviare entro sei ore per quanto riguarda i soggiorni di una notte ed entro 24 ore in caso di soggiorni di almeno due notti. La procedura va eseguita utilizzando il servizio Alloggiati Web per affitti brevi, le cui credenziali di accesso vanno richieste alla Questura di competenza. Dopo l’invio dei dati, l’host riceve un file che va conservato per almeno cinque anni.
La questione delle keybox
Nel 2026 è entrato in vigore un regolamento che vieta l’installazione su suolo pubblico dei box per il ritiro autonomo delle chiavi. I trasgressori sono soggetti a sanzioni amministrative da 100 a 400 euro, con obbligo di rimozione entro 30 giorni dall’accertamento della violazione. Il divieto delle keybox a Milano non vieta il self check-in, che però deve essere svolto in maniera diversa, ad esempio attraverso l’uso di serrature intelligenti sulla porta, le cosiddette smart lock per airbnb, o con la fornitura dei codici per l’apertura dei cancelli automatici. Il self check-in non esclude l’obbligo per l’host di procedere con l’identificazione al momento dell’arrivo degli ospiti. Tale verifica può essere eseguita anche in modalità digitale, come una semplice videochiamata in cui vengono mostrati i documenti.
La situazione condominiale
Gli affitti brevi in un condominio non sempre sono ben visti dai vicini. Tuttavia, l’assemblea ordinaria, anche approvata a maggioranza, non può vietare gli affitti brevi all’interno del palazzo, poiché il diritto di proprietà consente di locare il proprio immobile a uso turistico. Esiste un’eccezione a questa regola, ovvero l’approvazione di un regolamento condominiale di tipo contrattuale: per entrare in vigore, è richiesta l’approvazione all’unanimità di tutti i proprietari, esplicitamente citata nei singoli atti di acquisto. L’assemblea può limitarsi a stabilire regole sull’uso degli spazi comuni, come gli orari del silenzio o il divieto di occupare l’androne con i bagagli.
Come deve muoversi un host
La normativa sugli affitti brevi in Lombardia comporta la gestione di parecchia burocrazia, scadenze fiscali e regole in costante cambiamento. Operare senza i codici CIN e CIR per affitti brevi è molto rischioso, poiché la violazione può portare a sanzioni da migliaia di euro e alla sospensione dell’attività, così come è pericoloso non dotarsi dei dispositivi di sicurezza imposti dalla legge, specialmente per tutelare l’incolumità degli ospiti. Inoltre, chi possiede tre case vacanza deve valutare se è conveniente continuare a esercitare con tutte: gli obblighi legati all’apertura della Partita IVA e alla presentazione della SCIA richiedono un’attenta pianificazione. Naturalmente, va tenuto in considerazione anche il divieto di installare le keybox negli spazi pubblici di Milano: per continuare a mettere a disposizione il servizio di self check-in è necessario prendere i corretti accorgimenti.
Carico alleggerito con Holidu
Holidu è un’azienda attiva nel settore delle case vacanza. La piattaforma ha ottenuto grande successo per via dell’ottimizzazione degli annunci e per la possibilità di pubblicizzarsi su oltre 25 canali, con gestione centralizzata del calendario. Inoltre, Holidu facilita il check-in tramite una procedura automatizzata, che prevede la trasmissione dei dati al portale Alloggiati Web. Anche dal punto di vista degli obblighi delle comunicazioni statistiche, la piattaforma dà una mano agli host: le normative lombarde, infatti, richiedono l’invio mensile dei dati dei turisti sul portale regionale. Grazie alla funzione di rendicontazione automatica di Holidu, i dati vengono inviati per conto dell’host entro le scadenze previste, così da eliminare definitivamente una fastidiosa procedura e risparmiare tempo.
