Legge di Bilancio 2026: cosa cambia per gli affitti brevi?

Agosto 2026

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto delle novità per quanto riguarda il mondo degli affitti brevi. Il Governo italiano ha delineato un quadro normativo più preciso, con l’obiettivo di differenziare coloro che affittano la casa in modo occasionale e chi, invece, svolge l’attività in modo professionale. Se sei un host già attivo nel settore o se intendi investire in una o più proprietà da affittare, scopri quali sono le novità della Manovra 2026 e quando è obbligatorio aprire la partita IVA per affitti brevi.

Le ragioni della Manovra 

Lo scopo principale delle nuove norme è una regolazione più equa del mercato, creando una distinzione netta tra i piccoli proprietari, che hanno l’obiettivo di aumentare il proprio reddito, e coloro che operano professionalmente. Il legislatore mira, inoltre, a contrastare l’abusivismo e l’evasione fiscale, introducendo maggiori verifiche e controlli sulle attività non dichiarate. I controlli saranno relativi all’intestazione fittizia degli immobili ad altri familiari, alla suddivisione artificiosa delle unità immobiliari a livello catastale e alle entrate non dichiarate quando si affitta senza passare da intermediari.

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Cedolare secca affitti brevi: il 2026 non porta aumenti

Gli affitti brevi sono generalmente fiscalizzati secondo il regime della cedolare secca. Per tutti i soggiorni limitati a un periodo massimo di 30 giorni, la legge consente all’host di pagare il 21% sui canoni riscossi con la prima casa e il 26% a partire dalla seconda casa. Negli ultimi tempi, si è discusso sulla possibilità di portare la cedolare secca al 26% già a partire dal primo immobile, misura non presente nella Legge di Bilancio 2026. In definitiva, da questo punto di vista non sono presenti differenze rispetto allo scorso anno, per cui la tassazione sugli affitti brevi è ancora la seguente:

• 21% sulla prima casa
• 26% a partire dalla seconda casa.

Se gestisci più appartamenti con gli affitti brevi, puoi stabilire quale immobile considerare al 21% in sede di dichiarazione dei redditi. Se usi un portale di affitti vacanze come Airbnb, Booking e Vrbo e hai scelto il regime della cedolare secca, la piattaforma applicherà la tassazione del 21% su tutti gli immobili. L’anno successivo a quello di riferimento, potrai scegliere l’immobile con cui usufruire della cedolare al 21%, naturalmente selezionando quello che ha generato più introiti. Per quanto riguarda gli altri appartamenti, dovrai semplicemente pagare la differenza tra la ritenuta applicata dalla piattaforma e la tassazione affitti brevi sulla seconda casa al 26%.

Partita IVA affitti brevi: 3 immobili fanno già un’attività imprenditoriale

La grande novità del 2026 è rappresentata dal numero massimo di immobili affittabili in maniera occasionale. Se fino al 2025 era possibile affittare fino a 4 appartamenti senza il bisogno di aprire la partita IVA, da adesso in poi il limite è fissato a due. Di conseguenza, se disponi di un numero minimo di tre immobili, per continuare a operare regolarmente dovrai passare a un regime imprenditoriale di affitti brevi. 

Quali sono le differenze tra attività occasionale e attività imprenditoriale?

Oltre all’apertura della partita IVA per affitti brevi, sei tenuto a effettuare altri adempimenti, tra cui:

• Iscrizione al Registro delle Imprese
• Applicazione del regime fiscale d’impresa, che può essere scelto tra ordinario e forfettario, a seconda di determinati requisiti riguardanti il reddito
• Versare l’IVA periodica, se previsto
• Gestire i contributi previdenziali
• Tenere una corretta contabilità.

A partire dal terzo appartamento affittato, quindi, dovrai attenerti alle normative in vigore per chi esercita un’attività professionale. Non potrai applicare il regime della cedolare secca su nessun immobile e dovrai gestire tutti gli adempimenti periodici, preferibilmente con l’aiuto di un professionista. Potrai contare su alcuni vantaggi. Ad esempio, avrai l’opportunità di detrarre le spese relative all’attività, dai costi energetici alla connessione a Internet, e accedere a tutti i bonus previsti dalle leggi in vigore. Inoltre, avrai la possibilità di accumulare un fondo pensionistico, a differenza di quanto avviene per gli affitti occasionali. Dal punto di vista dei servizi potrai trasformare l’attività in struttura ricettiva e offrire ai tuoi ospiti diversi benefici, come la colazione e il riassetto quotidiano dell’appartamento. 

Il rafforzamento del CIN

Il Codice Identificativo Nazionale, diventato obbligatorio nel 2025, sarà lo strumento principale con cui l’Agenzia delle Entrate e il Ministero del Turismo effettueranno i controlli sugli host. Ogni gestore di una casa vacanze, professionista oppure occasionale, ha l’obbligo di esporre il CIN all’esterno dell’edificio in cui è situato l’appartamento, facendo attenzione che lo stesso sia ben visibile e leggibile. Il codice va indicato anche sulle piattaforme su cui desideri pubblicizzare la tua casa vacanze, sui volantini e sui social media. Dal 2026, ogni sito web di affitti vacanze avrà l’obbligo di eliminare gli annunci non provvisti del codice, impedendo agli host non in linea con la normativa di esercitare online. Le piattaforme saranno anche responsabili della comunicazione dei dati agli enti governativi, diventato sempre più parte integrante del sistema di controllo. Probabilmente, in futuro le piattaforme si occuperanno anche di richiedere a chi gestisce almeno tre immobili i dati societari. Le sanzioni per coloro che operano sprovvisti del Codice Identificativo Nazionale sono le seguenti:

• Affittare l’immobile in assenza del CIN prevede una sanzione che va da 800 euro a 8.000 euro
• La mancata esposizione del codice dà luogo a una sanzione minima di 500 euro e massima di 5.000 euro.

Strategie per gli host non professionali

Come abbiamo visto, la nuova legge non comporta alcuna differenza per gli host che possiedono fino a due immobili. Non è previsto nessun aumento della cedolare secca, che resta del 21% sul primo immobile e del 26% sul secondo, e non è necessaria l’apertura di una partita IVA. L’obbligo più importante è quello inerente al CIN, già in vigore lo scorso anno. Se, invece, gestisci tre immobili, per evitare di agire a livello imprenditoriale e affrontare maggiori adempimenti, una soluzione è quella di affittare due immobili con il sistema degli affitti brevi e di optare per un contratto di locazione a lungo termine per quanto concerne il terzo immobile. I contratti standard, infatti, non fanno cumulo con le locazioni brevi, permettendoti di continuare ad affittare più di due appartamenti in totale. Anche rischiando di incassare di meno con il terzo immobile, probabilmente la scelta sarebbe vantaggiosa, poiché potresti contare su un regime fiscale più conveniente e su una minore burocrazia.

Cosa fare per adeguarsi alla Legge di Bilancio 2026?

Per essere certo di operare nel rispetto della legge, affrettati a controllare:

• • Il numero di immobili che gestisci, valutando se continuare ad affittarne più di due
  • L’impatto fiscale che dovresti affrontare passando dal regime occasionale a quello imprenditoriale
  • L’esposizione del CIN all’esterno della struttura e in tutti i canali che utilizzi per affittare il tuo appartamento vacanze
  • La presenza dei dispositivi di sicurezza previsti dalle normative, in assenza dei quali rischi delle pesanti sanzioni.

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