Tasse in Spagna: guida per i proprietari di affitti brevi non residenti

Luglio 2026

Questo articolo è stato sviluppato con il contributo legale di Salama Legal SLP, studio specializzato in fiscalità immobiliare spagnola e tassazione internazionale.

Possedere un immobile in Spagna senza essere residenti comporta una serie di obblighi specifici, e comprendere per tempo le tasse per i non residenti in Spagna è uno dei passi più utili che tu possa compiere. La Spagna applica ai non residenti un regime fiscale proprio, l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, imposta sul reddito dei non residenti), che coesiste con la doppia imposizione tra Spagna e Italia, regolata da una convenzione bilaterale basata sul modello OCSE, e con un sistema sempre più efficace di scambio automatico di informazioni fiscali (CRS, DAC2 e modulo spagnolo 238), nell’ambito del quale la Spagna ha stipulato accordi con oltre 90 Paesi.

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L’insieme delle imposte immobiliari spagnole che si applicano ai proprietari non residenti, dal reddito imputato ai canoni locativi fino alle plusvalenze, è spesso più ampio di quanto si possa immaginare, e l’acquisto di una casa in Spagna è pertanto una decisione che merita una preparazione fiscale adeguata fin dall’inizio. Questo articolo illustra le aree in cui i proprietari non residenti incontrano le difficoltà più frequenti, spiegando come affrontarle nel modo più efficace.

1. Il reddito imputato: l’imposta sugli immobili che non affitti

Anche se il tuo immobile in Spagna è vuoto e non genera alcun reddito, l’IRNR prevede comunque un’imposizione fittizia a carico del proprietario per il semplice fatto che l’immobile è a sua disposizione per uso personale, e si tratta di uno degli aspetti meno noti dell’intera materia: il reddito imputato, disciplinato dall’articolo 13.1.h) del TRLIRNR (Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, legge sull’imposta sul reddito dei non residenti).

Come viene calcolato:

• 1,1% del valore catastale se questo è stato aggiornato negli ultimi dieci anni;
• 2% del valore catastale se l’aggiornamento risale a più di dieci anni fa;
• si applicano poi le aliquote ordinarie dell’IRNR: 19% per i residenti nell’UE/SEE e 24% per i residenti al di fuori dell’UE.

Alcuni malintesi comuni:

• “Il mio appartamento è vuoto, non ho nulla da dichiarare” – non è così secondo la legge spagnola
• “Pago già l’IBI, quindi sono in regola” – l’IBI è un’imposta municipale distinta; l’IRNR è un’obbligazione nazionale separata che si aggiunge ad essa
• “Il mio commercialista in Italia se ne occupa” – spesso non è così, a meno che non disponga di una specializzazione in entrambi i sistemi fiscali

Il reddito imputato si dichiara ogni anno tramite il Modelo 210, tra il 1° gennaio e il 31 dicembre dell’anno successivo al periodo di riferimento, e per la maggior parte degli immobili ordinari l’importo annuale è relativamente contenuto (in genere tra 100 € e 600 €), ma anni di dichiarazioni non presentate accumulano interessi e soprattasse che è del tutto possibile evitare con un minimo di attenzione.

L’Agenzia delle Entrate spagnola (AEAT) incrocia ormai in modo automatico i dati del catasto, del registro immobiliare e del quadro internazionale CRS per identificare chi non ha adempiuto ai propri obblighi dichiarativi, rendendo questo ambito molto più semplice da monitorare rispetto al passato.

2. Affitti brevi e locazioni a lungo termine: la dichiarazione annuale che molti proprietari ignorano

Se il tuo immobile è messo in affitto, che si tratti di una casa vacanze su Airbnb o Booking.com o di una locazione a lungo termine, le tasse sull’affitto in Spagna cambiano in modo considerevole e gli obblighi fiscali connessi ai redditi da locazione meritano un’attenzione specifica.

Calendario delle dichiarazioni:

• a seguito dell’ultima riforma normativa, i redditi da locazione dei non residenti si dichiarano ora annualmente tramite il Modelo 210, tra il 1° e il 20 gennaio dell’anno successivo al periodo di riferimento (la dichiarazione trimestrale è stata soppressa);
• ogni immobile viene dichiarato separatamente, consolidando tutti i redditi e le spese deducibili dell’anno solare;
• se l’immobile è stato venduto nel corso dell’anno, la dichiarazione annuale dei canoni si affianca alla separata dichiarazione delle plusvalenze (vedi sezione 3).

Cosa puoi dedurre dipende dal tuo Paese di residenza:

I residenti nell’UE/SEE sono tassati al 19% sul reddito netto, ovvero il canone lordo al netto delle spese deducibili quali IBI, spese condominiali, interessi ipotecari, utenze a carico del proprietario, ammortamento al 3%, commissioni delle piattaforme, spese di pulizia e premi assicurativi.

In quanto residente in Italia, rientri nella categoria dei residenti UE e benefici quindi dell’aliquota agevolata del 19% sul reddito netto, ma è importante verificare le implicazioni sulla tua dichiarazione dei redditi italiana: i redditi locativi di fonte spagnola devono in linea di principio essere dichiarati anche all’Agenzia delle Entrate, e la convenzione italo-spagnola prevede il metodo del credito d’imposta per evitare la doppia imposizione, consentendoti di scomputare l’imposta già versata in Spagna da quella dovuta in Italia sugli stessi redditi.

Cosa sapere sulle piattaforme di affitto:

Tramite il modulo 238 (DAC7), le piattaforme trasmettono direttamente all’AEAT il numero di notti affittate, i redditi lordi, il riferimento catastale e i dati del proprietario, che vengono poi incrociati con le dichiarazioni presentate, e laddove manchi una dichiarazione si avvia in genere una procedura di verifica. Se l’AEAT interviene prima che venga presentata una dichiarazione volontaria, le ordinarie maggiorazioni per ritardo del 5-20% vengono sostituite da sanzioni comprese tra il 50% e il 150% dell’imposta non versata, il che rende la presentazione spontanea sempre preferibile.

3. La vendita dell’immobile: la ritenuta del 3% e il termine di tre mesi

Vendere casa in Spagna da non residente si articola in due fasi ben distinte che è importante conoscere.

Nella prima fase, l’acquirente è tenuto per legge a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a versarlo direttamente all’Erario spagnolo tramite il modulo 211, un obbligo che viene documentato nell’atto notarile stesso e che non può essere omesso.

Nella seconda fase, il venditore non residente deve presentare il modulo 210 per dichiarare la plusvalenza immobiliare entro tre mesi dalla data dell’atto, calcolare il guadagno o la perdita effettivi e, ove opportuno, richiedere il rimborso della ritenuta in eccesso.

I 3% trattenuti sono un acconto e non l’imposta definitiva: se la plusvalenza effettiva genera un debito fiscale inferiore all’importo trattenuto, il venditore ha diritto a un rimborso, mentre se il modulo 210 non viene presentato entro la scadenza, il diritto a recuperare l’eccedenza si estingue definitivamente.

Aspetti frequentemente trascurati:

• I 3% trattenuti dall’acquirente non chiudono la posizione fiscale sulla vendita. Il modulo 210 deve essere presentato in ogni caso, anche se il risultato è zero o genera un rimborso
• Conserva le fatture relative ai lavori di miglioria, l’ITP (imposta di trasferimento) pagata al momento dell’acquisto, le spese notarili e le spese di registrazione, poiché tutte contribuiscono ad aumentare il costo di acquisto e a ridurre la plusvalenza imponibile
• La Spagna non applica ai non residenti alcun adeguamento monetario sul costo di acquisto, una differenza rilevante rispetto ad alcune altre giurisdizioni
• In caso di vendita in perdita, il modulo 210 deve comunque essere presentato per recuperare il 3% trattenuto
• Il termine di tre mesi è breve e perentorio: una volta scaduto, si applicano automaticamente delle maggiorazioni

L’aliquota applicabile alla vendita di un immobile in Spagna è del 19% per i residenti nell’UE/SEE e del 24% per i residenti in Paesi terzi.

4. Dichiarare i redditi spagnoli in Italia: come funziona la convenzione fiscale

È in questo ambito che nascono la maggior parte dei malintesi riguardo le tasse in Spagna per i proprietari stranieri, e dove si verificano con maggiore frequenza sia i pagamenti in eccesso sia le omissioni che passano inosservate per anni, talvolta con conseguenze tutt’altro che trascurabili.

La convenzione contro le doppie imposizioni tra Spagna e Italia è basata sul modello OCSE, e la regola generale prevede che i redditi derivanti da immobili situati in Spagna, siano essi canoni di locazione o plusvalenze da cessione, siano imponibili in Spagna, pur restando imponibili anche in Italia come Paese di residenza del proprietario, che applica un meccanismo specifico per evitare la doppia imposizione.

L’Italia ricorre al metodo del credito d’imposta: i redditi di fonte spagnola vengono inclusi nella dichiarazione dei redditi italiana e assoggettati all’IRPEF, ma hai diritto a un credito d’imposta pari all’imposta italiana calcolata su quegli stessi redditi, fino a concorrenza dell’imposta già pagata in Spagna. In pratica questo significa che i canoni di locazione spagnoli aumentano il tuo reddito imponibile complessivo in Italia, ma la doppia imposizione viene neutralizzata dal credito d’imposta, a condizione che tu conservi tutta la documentazione dell’imposta versata in Spagna. Per quanto riguarda le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili in Spagna, un analogo meccanismo di credito d’imposta può trovare applicazione.

Errori frequenti nella dichiarazione in Italia:

• Non dichiarare i redditi spagnoli ritenendo che, essendo già stati tassati in Spagna, non debbano comparire nella dichiarazione italiana. Nella grande maggioranza dei casi devono invece essere indicati, accompagnati dal relativo credito d’imposta
• Non conservare la documentazione dell’imposta pagata in Spagna. Senza un modulo 210 vidimato e la prova del pagamento, non è possibile far valere il credito d’imposta presso l’Agenzia delle Entrate
• Applicare tassi di cambio errati. L’AEAT richiede importi in euro; anche l’Agenzia delle Entrate lavora in euro, ma al tasso vigente alla data di maturazione del reddito
• Calcolare in modo errato il limite del credito d’imposta: l’Italia non consente un credito superiore all’imposta che sarebbe altrimenti dovuta in Italia su quegli stessi redditi
• Non verificare se la convenzione contenga una clausola “subject to tax” che potrebbe limitare l’applicazione del credito

Chi dispone, oltre ai redditi immobiliari, di altre fonti di reddito internazionali, come investimenti finanziari, piani pensionistici esteri, stock option o successioni in corso, trae particolare vantaggio da una pianificazione fiscale transfrontaliera attenta e strutturata.

5. Le strutture offshore per gli immobili in Spagna: perché raramente funzionano come ci si aspetta

Detenere un immobile in Spagna tramite società offshore (Panama, Isole Vergini Britanniche, Jersey, Guernsey e simili) o tramite trust esteri è un approccio spesso adottato con l’aspettativa di riservatezza, efficienza fiscale e vantaggi successori, ma nella pratica, soprattutto dall’entrata in vigore del CRS e dall’inasprimento delle norme antielusione, i risultati tendono a essere molto diversi da quelli sperati.

Aspetti da conoscere:

• Imposta speciale sugli immobili delle entità non residenti (GEBI): si applica un prelievo annuale del 3% del valore catastale quando un immobile è detenuto da un’entità residente in un territorio classificato come paradiso fiscale o privo di un adeguato accordo di scambio di informazioni, un costo ricorrente che in genere supera ampiamente i presunti vantaggi
• Le convenzioni contro le doppie imposizioni non si applicano alle entità prive di reale sostanza economica, e l’AEAT insieme ai tribunali spagnoli respinge i montage puramente strumentali
• L’imputazione dei redditi al beneficiario effettivo si applica nell’ambito dei regimi internazionali di trasparenza fiscale, in particolare quando il controllo effettivo viene esercitato dall’Italia o da un altro Stato membro dell’UE
• Il trattamento successorio può rivelarsi sfavorevole, poiché la Spagna non riconosce il trust come soggetto giuridico autonomo: l’ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, imposta sulle successioni e donazioni) si applica in base al beneficiario e non al disponente, il che spesso complica notevolmente la pianificazione
• L’imposizione in uscita si applica al momento dello scioglimento della struttura, e la liquidazione della società o il trasferimento di quote può generare una rilevante tassazione delle plusvalenze latenti

Nella pratica, una struttura “trust + società offshore + entità spagnola” risulta spesso molto più onerosa della detenzione diretta o di un veicolo europeo correttamente strutturato.

Prima di acquistare:

Chi sta valutando di comprare casa in Spagna attraverso una struttura non spagnola dovrebbe innanzitutto far eseguire un’analisi fiscale transfrontaliera che copra la Spagna, l’Italia come Paese di residenza e il Paese dell’entità utilizzata, perché saltare questo passaggio porta spesso a pagare la stessa imposta più di una volta.

6. Le successioni internazionali: pianificare in anticipo fa davvero la differenza

Quando si affronta il tema di una successione in Spagna su un immobile ivi situato, esistono diversi aspetti che raramente vengono anticipati e che vale la pena comprendere per tempo, prima che le opzioni disponibili si restringano inevitabilmente.

• La legge applicabile alla successione è disciplinata dal regolamento europeo 650/2012, che consente al defunto di scegliere, tramite testamento, la legge del proprio Paese di nazionalità, un’opzione esercitata da pochi nonostante le conseguenze significative che può avere sulla pianificazione complessiva
• L’imposta spagnola sulle successioni e donazioni (ISD, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) si applica all’erede sull’acquisto di beni situati in Spagna, con aliquote effettive comprese tra lo 0% e il 34% a seconda della comunità autonoma in cui si trova l’immobile
• Dal 2014, in seguito a una sentenza della Corte di Giustizia dell’Unione Europea, gli eredi non residenti hanno il diritto di applicare il regime della comunità autonoma più favorevole, ma molti lo ignorano e finiscono per pagare l’aliquota statale quando avrebbero diritto a un’aliquota sensibilmente più bassa
• L’imposta italiana sulle successioni può parimenti essere dovuta qualora il defunto o l’erede sia fiscalmente residente in Italia: l’Italia tassa in linea di principio l’intero patrimonio mondiale delle persone ivi residenti, e sebbene la convenzione italo-spagnola offra meccanismi di coordinamento, la doppia imposizione non viene eliminata in tutti i casi, rendendo opportuno verificare le rispettive franchigie e aliquote applicabili
• Discrepanze tra la titolarità fiscale e quella risultante dai registri immobiliari possono emergere quando sono coinvolte strutture societarie o trust

La pianificazione successorale internazionale è molto più efficace se affrontata in anticipo, idealmente al momento dell’acquisto dell’immobile, piuttosto che in un momento successivo in cui le opzioni disponibili sono già più limitate e i margini di manovra si sono ridotti.

7. I dettagli amministrativi che possono generare complicazioni evitabili

Per concludere, alcuni aspetti amministrativi di per sé semplici da gestire, ma che possono causare difficoltà del tutto sproporzionate se trascurati nel corso del tempo.

• Ottenere correttamente il NIE è essenziale per ogni comproprietario, poiché l’AEAT deve poter identificare ciascuna parte soggetta a imposta e, in assenza di un NIE, le procedure di verifica tendono ad avviarsi automaticamente
• Nomina un rappresentante fiscale in Spagna quando è richiesto, obbligo che si applica ai residenti in Paesi privi di convenzione fiscale o con clausole di scambio di informazioni limitate
• Mantieni aggiornato il tuo indirizzo presso l’AEAT: se il tuo indirizzo in Italia cambia e non lo comunichi all’AEAT, le notifiche continuano ad essere inviate al vecchio indirizzo e, una volta scaduti i termini, alcune decisioni possono diventare definitive senza che tu abbia avuto la possibilità di rispondere
• Verifica eventuali discrepanze tra i dati del catasto, del registro immobiliare e quelli dell’AEAT, situazioni frequenti dopo una successione o un divorzio in cui l’immobile è stato riassegnato
• Non dare per scontato che lo studio che ha gestito il tuo acquisto si occupi anche delle obbligazioni fiscali correnti: la maggior parte degli agenti immobiliari non si assume responsabilità per la compliance IRNR successiva al rogito

Restare in regola: il quadro d’insieme

Per i proprietari non residenti, il costo annuale per adempiere agli obblighi IRNR è generalmente contenuto, ed è invece la negligenza protratta nel tempo a creare i problemi più seri, poiché interessi e soprattasse si accumulano progressivamente e situazioni più complesse come una vendita o una successione diventano sempre più difficili da gestire con il passare degli anni.

L’AEAT dispone oggi di più informazioni che mai sugli immobili detenuti da non residenti, attingendo al catasto, al registro immobiliare, ai dati trasmessi dalle piattaforme tramite il modulo 238, agli scambi CRS/DAC2 e alle dichiarazioni sui beneficiari effettivi: mantenersi in regola è il modo più diretto per avere una posizione fiscale pulita e priva di rischi.

Se sei proprietario di un immobile in Spagna e hai domande sulle tematiche affrontate in questo articolo, vale sempre la pena richiedere una consulenza specifica alla tua situazione personale, soprattutto se si profila una vendita o una successione all’orizzonte.

Questo articolo è stato sviluppato con il contributo legale di Salama Legal SLP, studio specializzato in fiscalità immobiliare spagnola e tassazione internazionale.

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