Fiscalità e forme giuridiche per affitti brevi

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Roma – credits Mathew Schwartz via Unsplash

Agosto 2026

Le locazioni turistiche sono regolate da una serie di normative, che comportano implicazioni fiscali e giuridiche. La scelta del regime fiscale per affitti brevi più adatto alle tue esigenze dipende essenzialmente dal numero di immobili che gestisci. Per non commettere errori è sempre consigliato affidarsi a un professionista del settore, che valuterà il tipo di struttura più adatto per l’attività da svolgere e la tipologia di tassazione più conveniente. Queste decisioni sono strettamente legate tra loro, per cui è necessario prestare molta attenzione. Ecco le principali novità introdotte dalla normativa affitti brevi 2026.

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Come funziona lo status giuridico

Il primo step consiste nel definire se operare come privato o come professionista: nel secondo caso l’attività sarà di tipo imprenditoriale. Considerando che le normative fiscali italiane sugli affitti brevi non si basano sui volumi di reddito ma sul numero di strutture gestite, la scelta dello status è quasi obbligata.

Locatore non imprenditore

Si tratta dello status giuridico che viene riconosciuto automaticamente alla maggior parte degli host che operano nel campo delle locazioni turistiche. La normativa si applica a coloro che affittano immobili in modo saltuario e non professionale. In questo caso non è richiesta alcuna registrazione come impresa e non bisogna procedere con l’apertura della partita IVA. Questo status giuridico incontra un limite abbastanza ristretto, inasprito ulteriormente nel 2026: se fino all’anno precedente era possibile esercitare in modo non imprenditoriale affittando fino a quattro immobili, a partire dal 2026 il numero massimo di proprietà si è ridotto a due.

Attività imprenditoriale

Raggiunto il limite dei tre immobili, la normativa qualifica l’attività come imprenditoriale. Non si tratta di una scelta attiva, ma di una conseguenza automatica dovuta al superamento del limite delle due unità. Gli host che si trovano in questa situazione devono registrare un’attività d’impresa, che può essere in:

Forma individuale, qualora l’attività venga svolta autonomamente
Forma societaria, se sono coinvolte più persone. Le forme più diffuse sono la SRL (Società a Responsabilità Limitata) e la SRLS (Società a Responsabilità Limitata Semplificata. Quest’ultima presenta spese di costituzione ridotte.

Regime fiscale, quale conviene di più?

Bisogna innanzitutto distinguere tra il regime fiscale di una casa vacanze non imprenditoriale e quello imprenditoriale, poiché le differenze sono molteplici.

Tassazione affitti brevi per i non professionisti

Se operi in forma non imprenditoriale hai due diverse opzioni:

Cedolare secca: è l’imposta forfettaria che sostituisce completamente l’IRPEF e le varie addizionali. I suoi vantaggi sono molteplici, a partire dalla contabilità, che risulta estremamente semplice. Un altro punto di forza è rappresentato dall’aliquota, che si applica al 21% sugli incassi derivanti dal primo immobile e al 26% per gli incassi a partire dal secondo immobile. Di contro, la cedolare secca sugli affitti brevi non consente di dedurre le spese di gestione e di manutenzione sostenute per la struttura. Per adottare questo regime è necessario selezionarlo al momento della registrazione del contratto di locazione o con apposita dichiarazione. La cedolare secca si può applicare anche nel caso di affitti brevi con Booking, la tassazione è indipendente dalle modalità di pubblicizzazione.
IRPEF: in questa circostanza, i redditi provenienti dagli affitti brevi si sommano a tutti gli altri, con una tassazione progressiva che va dal 23 al 43%. Uno dei vantaggi più consistenti della tassazione sugli affitti brevi con l’IRPEF è la possibilità di dedurre tutte le spese relative all’immobile, dalle commissioni applicate dalle piattaforme alle utenze domestiche, dalla manutenzione agli ammortamenti. La gestione fiscale è più complessa rispetto alla cedolare secca ma i benefici economici possono essere importanti se intendi procedere con ristrutturazioni o se le tue spese di gestione sono elevate.

Tassazione di una casa vacanze imprenditoriale

Se possiedi un numero minimo di tre immobili non puoi optare per il sistema di tassazione degli affitti brevi con cedolare secca. La normativa diventa più rigida ed è necessario procedere con vari adempimenti:

IVA: applicando l’aliquota prevista e procedendo con le dichiarazioni periodiche, con differenze che riguardano chi è soggetto a contabilità ordinaria o semplificata. Se puoi usufruire del regime forfettario l’IVA non sarà applicata, mentre per i regimi ordinari e societari, l’imposta si calcola al 10%
IRPEF, se si tratta di redditi d’impresa per le ditte individuali, con gli stessi principi che riguardano la tassazione per i non imprenditori
IRES, in caso di costituzione di una società, con aliquota fissa che si attesta al 24% per le SRL e le SRLS. I profitti delle società vengono tassati separatamente alla fonte
INPS, scegliendo tra: una quota fissa periodica da pagare a prescindere dai guadagni effettivi fino a una certa soglia, con contributo aggiuntivo sull’eccedenza; quota agevolata per il regime forfettario.

Affitti brevi: cedolare secca o irpef?

Vediamo alcuni suggerimenti per identificare la situazione fiscale più conveniente da applicare:

Proprietario con un immobile: la soluzione migliore è la cedolare secca, che viene calcolata al 21%. Si tratta di un regime semplice, con una burocrazia minima e un’imposta fissa da applicare sul volume prodotto. La maggior parte delle piattaforme, da Booking a Airbnb, funge da sostituto d’imposta, versando la quota per conto tuo nei tempi stabiliti dalla legge. Non dovrai preoccuparti, quindi, di procedere con alcun tipo di calcolo in sede di dichiarazione dei redditi
Proprietario con due immobili: Considerando che con la modifica sulle tasse agli affitti brevi del 2026 sul secondo immobile l’aliquota della cedolare secca sale al 26%, può essere più redditizio scegliere il regime IRPEF ordinario, specie se hai notevoli spese da portare in deduzione. Se il totale dei tuoi redditi è basso, optare per l’IRPEF è probabilmente la scelta più corretta
Proprietario con oltre tre immobili: la tassazione per casa vacanze imprenditoriale avviene in forma standardizzata, a seconda che si operi come ditta individuale o come società.

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