Dichiarazione dei redditi per le case vacanza: errori comuni e come evitarli

Agosto 2026

Il settore degli affitti brevi sta vivendo un periodo florido. La presenza di piattaforme online su cui pubblicizzare una casa vacanze ha sicuramente aiutato questa modalità di affitto, che viene portata avanti con successo da imprenditori e anche da semplici proprietari di comuni abitazioni che intendono investire nelle case vacanze. Tuttavia, molti host fanno ancora confusione quando si tratta di gestire un’attività di affitti brevi dal punto di vista fiscale, rischiando di incorrere in pesanti sanzioni. Ecco un quadro completo su come dichiarare i redditi di affitti brevi, cos’è la cedolare secca e tra quali regimi  è possibile optare.

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Affitti brevi e cedolare secca

Per locazione breve si intende un contratto di affitto di un immobile che abbia una durata massima di 30 giorni. Il contratto riguarda esclusivamente gli immobili adibiti a uso abitativo e locati da persone fisiche a persone fisiche, senza che si possa configurare un’attività di impresa. Questo tipo di regime presenta alcuni vantaggi e pone dei limiti. I principali punti di forza sono rappresentati dal poter affittare un appartamento vacanze senza aprire la partita IVA e dall’opportunità concessa dalla cedolare secca: si tratta di un’imposta sostitutiva con aliquota fissa che rimpiazza l’IRPEF, le addizionali comunali e altre imposte. Tra i limiti vi è l’impossibilità di aggiungere servizi agli ospiti, eccetto la fornitura di un kit di biancheria per ogni soggiorno, la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata, purché strettamente collegati all’uso dell’immobile: se intendi offrire ai tuoi ospiti la colazione, le pulizie quotidiane e il noleggio di autovetture, devi aprire una partita IVA per affitti brevi ed esercitare l’attività in modo imprenditoriale. In questo caso rinuncerai inevitabilmente all’opzione della cedolare secca sugli affitti brevi.

Affitti brevi: cedolare secca o IRPEF?

A livello di praticità, la cedolare secca è decisamente più comoda. Con un’aliquota fissa calcolare la cedolare secca è presto fatto e la possibilità di far agire come sostituto d’imposta il portale per affitti vacanze su cui operi è un importante vantaggio. Di contro, non hai la possibilità di scaricare le spese di gestione dell’attività. Se opti per il regime ordinario, invece, l’IRPEF sugli affitti brevi si aggiungerà agli altri eventuali redditi che hai recepito durante l’anno e farà cumulo per il calcolo dell’aliquota di riferimento. Tuttavia, se stai sostenendo spese detraibili, come le ristrutturazioni edilizie, potrai ricevere i benefici fiscali a cui non riesci ad accedere con gli altri redditi.

Come faccio a dichiarare i redditi sugli affitti brevi?

Il processo di dichiarazione delle entrate ottenute con gli affitti brevi deve seguire dei precisi passaggi:

• Scelta del regime, tra cedolare secca e regime ordinario
• Raccolta dei documenti, come ad esempio le ricevute emesse agli ospiti, gli estratti conto di Airbnb o Booking, e la Certificazione Unica che annualmente viene inviata dal sito web per affitti vacanze, scaricabile sulla piattaforma e generalmente disponibile all’interno del proprio cassetto fiscale
• Compilazione del modello 730 o Redditi PF, denunciando i redditi della locazione breve. Bisogna indicare, inoltre, il codice specifico della locazione breve, ovvero Codice 3, e inserire l’imposta dovuta.
• Per quanto riguarda le prenotazioni ricevute tramite le piattaforme, il pagamento delle tasse viene effettuato dalla piattaforma stessa. Se, invece, hai ricevuto delle prenotazioni dirette, devi saldare mediante Modello F24. Le tasse si versano in due rate, con scadenze fissate per il 30 giugno e per il 30 novembre dell’anno successivo alla ricezione delle somme. Il codice tributo della cedolare secca per effettuare il versamento è 1840 per la prima rata e 1841 per la seconda rata.

Cos’è il Modello RLI?

Il Modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) è il modulo ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, che va presentato per:

• Registrare i contratti di locazione superiori ai 30 giorni
• Comunicare proroghe e risoluzioni
• Esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca.

Considerando che gli affitti brevi possono avere una durata massima di 30 giorni, il modulo in questione non va presentato dall’host. Il modello, infatti, andrebbe compilato solo qualora l’affitto dovesse protrarsi oltre i 30 giorni complessivi nel corso dell’anno con lo stesso inquilino. Il Modello RLI va presentato entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o entro 30 giorni dalla data di decorrenza dello stesso, se anteriore alla stipula.

Quali sono gli errori più comuni sulla tassazione?

In tema di tassazione sulla casa vacanze, gli host commettono diversi errori, molto spesso in buona fede, poiché non conoscono bene il quadro normativo. Si raccomanda, prima di iniziare l’attività, di consultare un professionista del settore e farsi dare dei suggerimenti su quale tipo di regime scegliere, tra cedolare secca e regime ordinario, e come dichiarare i redditi da Airbnb e altri portali. Questi sono gli errori tipici degli host:

• Applicazione di servizi aggiuntivi: se l’attività viene svolta in assenza di partita IVA, non è consentito includere alcun tipo di servizio per gli ospiti. Molti host ignorano questa limitazione e applicano degli extra al canone di locazione, rischiando di subire delle sanzioni amministrative
• Superare il limite delle due unità abitative (e non più quattro come in passato): per rientrare nel regime fiscale degli affitti brevi, la normativa prevede un limite di due unità abitative affittabili. Superata tale soglia, bisogna aprire la partita IVA e cambiare obbligatoriamente.
• Aliquota al 21% su tutte le unità: dal 2024, a partire dalla seconda casa è necessario applicare l’aliquota del 26% anziché quella del 21%. Per ottimizzare il carico fiscale è bene individuare l’immobile con la maggiore redditività e considerarlo come prima casa destinata agli affitti brevi. Le piattaforme effettuano una ritenuta del 21% anche se disponi di più abitazioni o se usufruisci del regime ordinario, per cui nella dichiarazione dei redditi potrebbe essere necessario procedere con un’integrazione.

Quali sono le sanzioni a carico degli host?

Chi commette un errore ha poche chance di non essere sanzionato. L’Agenzia delle Entrate, infatti, ha intensificato i controlli attraverso l’incrocio di diversi dati. L’host viene facilmente rintracciato attraverso il Codice Identificativo Nazionale e tramite i bonifici ricevuti. Inoltre, sfruttando la direttiva DAC7, che obbliga le maggiori piattaforme digitali a comunicare periodicamente i dati fiscali dei partner che superano determinate somme, l’individuazione di chi omette i redditi è diventata immediata. Vediamo quali sono le principali sanzioni previste per gli host:

• Omessa dichiarazione, la cui sanzione è del 240% dell’imposta dovuta, con un minimo di 500 euro
• Infedele dichiarazione, ovvero quando il totale dichiarato è inferiore alla somma effettivamente incassata oppure quando viene applicata la cedolare secca su ricavi non ammessi dal regime. In questo caso, la sanzione è del 140% del reddito evaso, con un minimo di 300 euro
• Dichiarazione tardiva: gli host che inviano la dichiarazione entro i 90 giorni successivi dal termine ultimo di scadenza o che si accorgono di aver commesso un errore prima che l’Agenzia delle Entrate lo contesti, possono usufruire del ravvedimento operoso. L’istituto in questione consente di regolarizzare la posizione pagando l’imposta dovuta, a cui si aggiungono gli interessi legali e una sanzione ridotta, che può ridursi fino a 1/10 del minimo previsto. Trascorsi i 90 giorni, si rientra nella omessa dichiarazione.

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