Cedolare secca per gli affitti brevi: guida completa
Agosto 2026
Le case vacanza sono una realtà ormai consolidata in Italia. Si tratta, infatti, di un sistema sempre più utilizzato da chi possiede una seconda abitazione per ottenere un’entrata aggiuntiva, spesso preferito agli affitti tradizionali. Il regime fiscale più utilizzato dagli host non professionisti è la cedolare secca, che permette di usufruire di un’aliquota fissa agevolata, che però prevede delle limitazioni da rispettare. In questa guida vedremo cos’è la cedolare secca per le locazioni brevi e quali sono le differenze con il regime ordinario, così da aiutare i gestori delle strutture a fare la scelta più conveniente in base alla propria situazione reddituale.
Cedolare secca: come funziona?
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva a tasso fisso, che rappresenta un regime fiscale facoltativo che agevola i proprietari di immobili concessi in locazione, comprese le case vacanza. Viene definita un’imposta sostitutiva perché accorpa più tasse, evitando al contribuente di pagare le varie imposte previste dal regime ordinario, ovvero:
- L’IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) e le relative addizionali comunali e regionali
- Le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.
L’applicazione della cedolare secca su una casa vacanza è molto semplice: l’imposta si calcola sul reddito lordo della locazione. La scelta non avviene automaticamente: il proprietario, infatti, deve optare in modo specifico per questo tipo di regime, da impostare all’interno della dichiarazione dei redditi.
Le aliquote in vigore
Il calcolo della cedolare secca si basa su tre diverse aliquote, da applicare correttamente per evitare di incorrere in sanzioni:
- Canone concordato con cedolare secca al 10%: questa aliquota agevolata è riservata ai contratti a canone concordato, che generalmente sono regolati da particolari accordi territoriali. È molto raro che sulle case vacanza trovi applicazione l’aliquota del 10%, poiché questo tasso agevolato è solitamente pensato per i contratti a lungo termine
- Cedolare secca al 21%: è l’aliquota ordinaria che si applica alla maggior parte dei contratti di locazione breve. Tuttavia, la tassazione al 21% si può ottenere esclusivamente sul primo immobile affittato
- Cedolare secca al 26%: nel 2024 è stata introdotta una riforma legislativa che ha limitato il numero degli immobili tassati al 21%. A partire dalla seconda casa vacanze, infatti, l’aliquota da calcolare è del 26%. Questo tasso non si applica necessariamente sul primo alloggio dato in locazione: l’host ha la piena libertà di scegliere quale tra i suoi immobili beneficerà dell’aliquota ordinaria, naturalmente scegliendo l’appartamento che genera un reddito maggiore.
Cedolare secca e spese deducibili
La maggior parte degli host affronta annualmente ingenti spese di ammodernamento, pulizia e manutenzione, pensando di poter dedurre i costi anche optando per il regime della cedolare secca. Rispetto al regime ordinario, che prevede una deduzione forfettaria del 5% per coprire le varie spese, la cedolare secca azzera gli sgravi sui costi operativi. L’aliquota, quindi, si calcola sul lordo del canone di locazione concordato. Ad esempio, se l’host ha incassato 50 euro per un soggiorno, speso 10 euro di commissioni per i portali di affitti brevi e 10 euro per le pulizie, l’imposta si applicherà sui 50 euro percepiti.
Differenze principali con il regime ordinario
La domanda che molti host si pongono resta quindi: scelgo cedolare secca o regime ordinario? Per dare una risposta precisa bisogna prendere in considerazione diversi aspetti. Il regime ordinario IRPEF funziona a scaglioni, con aliquota del 23% per i redditi fino a 28.000 euro, del 33% per i redditi da 28.001 a 50.000 euro e del 43% per i redditi oltre i 50.000 euro. A queste percentuali vanno aggiunte le addizionali regionali e comunali, che variano a seconda del luogo di residenza, e sottratta una deduzione forfetaria del 5% dal reddito di locazione. I proventi della casa vacanze vanno sommati agli altri eventuali redditi personali, facendo cumulo e concorrendo all’applicazione dell’aliquota dello scaglione superiore. Se gli unici redditi dell’host sono quelli della casa vacanze e non superano il totale dei 28.000 euro, potrebbe essere conveniente utilizzare il regime ordinario, specie se si opera con due immobili.
Chi può accedere alla cedolare secca nella locazione turistica
Il regime è accessibile alle persone fisiche che detengono sull’immobile il diritto di proprietà o un altro diritto reale di godimento. I contratti sottoposti a questo tipo di tassazione non possono superare i 30 giorni per singolo soggiorno e devono essere stipulati con privati. Qualora con lo stesso inquilino si superi il limite dei 30 giorni nell’anno solare, scatta l’obbligo di registrazione formale tramite il Modello RLI presso l’Agenzia delle Entrate. L’immobile, inoltre, deve appartenere alle categorie catastali a uso abitativo. Sono esclusi dall’opzione della cedolare secca gli agriturismi, poiché si tratta di attività d’impresa. La norma sulla cedolare secca per gli affitti brevi del 2026 stabilisce che a partire dalla terza locazione turistica l’attività diventa di tipo professionale, quindi non sarà più usufruibile il regime agevolato ma bisognerà operare con partita IVA e con il regime ordinario.
Come dichiarare la cedolare secca
La dichiarazione dell’opzione avviene con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui sono state percepite le somme. I modelli variano a seconda della situazione del contribuente, ovvero Modello 730 per i lavoratori dipendenti e i pensionati e modello Redditi Persone Fisiche per le altre tipologie di reddito. Le somme vanno indicate nella sezione dei redditi fondiari, inserendo i dati catastali dell’immobile, i giorni di locazione e il reddito lordo, barrando la casella della cedolare secca. I portali di affitto come Airbnb e Booking agiscono come sostituti d’imposta nel caso in cui incassino i canoni direttamente dagli ospiti. In questo caso, le piattaforme trattengono il 21% come acconto, rilasciando l’anno successivo la Certificazione Unica (CU). Chi possiede un solo immobile ha già versato l’intera somma, mentre chi ne gestisce due dovrà versare allo Stato il 5% di differenza, applicando il 26% sulla cedolare secca per la seconda casa.
Errori comuni dei gestori
Sono diversi gli errori commessi da chi opta per la cedolare secca:
- Sottrarre le spese dal reddito lordo
- Ignorare l’applicazione del 26% sulla seconda casa
- Confondere cedolare secca e regime forfettario sugli affitti brevi: quest’ultimo è riservato alle Partite IVA
- Applicare la cedolare secca in contratti con società.
Come può aiutarti Holidu
Holidu è una piattaforma che mira a dare supporto nella gestione operativa e fiscale delle case vacanza. Considerando che la cedolare secca non ammette deduzioni, grazie alla funzione Prezzi Dinamici è possibile stabilire il prezzo più conveniente per notte, aiutando il gestore a ottimizzare le entrate. Inoltre, la piattaforma dispone di un team italiano che monitora le normative sulle locazioni turistiche, comprese le variazioni fiscali relative alle tasse sugli affitti brevi. I proprietari che pubblicano su Holidu, quindi, non devono seguire personalmente le novità burocratiche, beneficiando di maggiore tempo e tranquillità da dedicare alla struttura.