Acquistare una prima casa o una seconda casa in Italia

Agosto 2026

L’investimento immobiliare rappresenta uno dei pilastri del risparmio delle famiglie italiane. Molti risparmiatori, oltre a investire nell’abitazione principale, sono attratti dall’idea di acquistare una seconda casa, magari da destinare al mercato degli affitti brevi. Al giorno d’oggi, tra prima e seconda casa, il panorama normativo italiano presenta delle forti differenze. Vediamo quali sono le principali distinzioni dal punto di vista fiscale, valutando se è conveniente investire in affitti brevi.

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Cosa cambia a livello fiscale?

Comprare una prima casa dà il diritto all’investitore di accedere a varie agevolazioni, mentre acquistare una seconda casa prevede un carico fiscale decisamente maggiore.

L’imposta di registro

Se la compravendita avviene con un privato, la spesa principale da affrontare è l’imposta di registro. Per quanto riguarda la prima casa, l’acquirente può usufruire dell’aliquota agevolata al 2% sul valore catastale dell’immobile. L’imposta di registro sulla seconda casa, invece, si attesta al 9%: la differenza tra le due aliquote è netta e può tradursi in un maggiore esborso, anche di migliaia di euro, da parte di chi già possiede un immobile destinato all’uso abitativo. In caso di compravendita tra un privato e un’impresa, anziché l’imposta di registro è necessario pagare l’IVA: per il primo immobile l’aliquota è del 4%, mentre l’IVA sulla seconda casa è fissata al 10% per gli immobili standard e al 22% per le abitazioni di lusso. 

L’IMU sulla seconda casa

Se acquisti una prima casa potrai usufruire dell’esenzione di alcune tasse, a meno che l’abitazione non rientri nelle categorie di lusso. Una delle imposte più pesanti è l’IMU (Imposta Municipale Unica), da pagare annualmente in base alle aliquote fisse e alla rendita catastale: ciò comporta una tassazione molto elevata per le case con un’alta rendita catastale, che potrebbe incidere pesantemente sui ricavi di un’eventuale locazione, rendendo poco conveniente acquistare una casa vacanze. Questa tassa, inoltre, va pagata interamente anche se non occupi l’immobile o se hai deciso di affittare l’appartamento vacanze solo a livello stagionale. 

Imposta catastale e imposta ipotecaria

L’imposta catastale e ipotecaria sulla seconda casa non presentano alcun tipo di differenza con le prime abitazioni. Si tratta di due imposte applicate in misura fissa. Se si acquista da un privato, i costi da sostenere sono di 50 euro per ciascuna imposta. Se la compravendita viene fatta con un’impresa, le imposte si attestano a 200 euro cadauna. 

Acquistare una casa col mutuo

Gli istituti di credito applicano criteri di valutazione del rischio molto diversi se si tratta di un’abitazione principale o di una proprietà su cui investire per ottenere un reddito. Tali criteri incidono su due parametri di fondamentale importanza, ovvero l’LTV e i tassi di interesse.

Cos’è l’LTV?

Il Loan-to-Value rappresenta il rapporto tra l’importo del prestito e il valore dell’immobile. Per la prima casa, le banche consentono di finanziare l’intero importo, specie se l’acquirente è di giovane età, o percentuali molto alte. Per quanto concerne il finanziamento per una seconda casa, la situazione è più complessa. Nella maggior parte dei casi, gli istituti finanziari si limitano a coprire tra il 60% e l’80% dell’importo: ciò implica che l’acquirente debba provvedere alla restante parte con la propria liquidità, a cui si aggiungono le varie spese accessorie, richiedendo un considerevole capitale iniziale.

Quali sono i tassi di interesse?

Chi acquista una prima casa potrà accedere a tassi di interesse agevolati. Questo privilegio è concesso poiché la prima casa è considerata un bene essenziale, a differenza di quando si decide di acquistare un immobile per l’affitto breve, che può essere una buona forma di investimento, ma comunque soggetta a dei rischi e meno importante per tutelare la famiglia. In tema di interessi, inoltre, il fisco riconosce un’altra agevolazione per le prime case, ovvero la possibilità di detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi fino a un massimo di 4.000 euro annui. 

Gli altri costi maggiorati

La differenza di spese tra prima e seconda casa non si limita alle agevolazioni fiscali. Alcune utenze, come luce, acqua e gas godono di tariffe agevolate quando si tratta di abitazioni in cui si risiede. Per la seconda casa, quindi, le bollette possono presentare dei costi maggiori, con quote fisse più alte e scaglioni di costo superiori. Persino le spese condominiali sono soggette a variazioni: alcuni regolamenti condominiali applicano dei supplementi a coloro che destinano l’appartamento agli affitti brevi, a causa del maggior utilizzo delle parti comuni da parte degli ospiti. 

Investire in una casa vacanze è conveniente?

Nonostante non siano presenti delle agevolazioni fiscali sulla seconda casa, l’investimento può comunque essere redditizio. Acquistare una seconda casa per gli affitti brevi presenta diversi punti di forza, tra cui:

• Rendimenti superiori rispetto agli affitti tradizionali: il mercato degli affitti a lungo termine offre generalmente rendimenti che oscillano indicativamente tra il 2 e il 3% sul valore dell’immobile. Con le locazioni turistiche questo valore può essere tranquillamente raddoppiato, specie se la tua casa vacanze sorge in località turistiche
• Protezione del capitale: il mattone è il bene rifugio per eccellenza. Acquistare una seconda casa consente di contare su un asset che tende a rivalutarsi nel tempo. Specialmente nelle aree storiche o paesaggistiche, dove le nuove edificazioni sono bloccate, investire su un immobile è certamente redditizio nel lungo periodo
• Piena possibilità di gestione: a differenza degli affitti standard, con le locazioni turistiche puoi stabilire tu stesso quando affittare l’immobile e quando disporne per il tuo uso personale, senza doverti sottoporre ad alcun vincolo
• Rischi inferiori: i contratti a lungo termine rappresentano un’entrata sicura e richiedono lo svolgimento di minori operazioni. Tuttavia, esiste un problema di difficile risoluzione: il mancato pagamento del canone di affitto. Considerando che non si tratta dell’abitazione principale, in caso di morosità dell’affittuario, i termini per procedere con lo sfratto sono piuttosto lunghi, con relative spese da affrontare. Con gli affitti brevi, invece, questo rischio è praticamente azzerato, poiché gli ospiti si fermano solo per pochi giorni e spesso provengono da paesi esteri per ragioni di turismo o di lavoro
• Minore usura: i turisti utilizzano la casa solo per poche ore al giorno, spesso per la sola notte. L’usura dei mobili e degli elettrodomestici, di conseguenza, è molto inferiore se paragonata agli affitti standard, con minori spese da affrontare già nel medio periodo
• Incentivi a disposizione: le tasse sulla seconda casa non vanno sicuramente sottovalutate. I proprietari degli immobili, tuttavia, possono accedere a degli incentivi fiscali abbastanza interessanti, tra cui l’Ecobonus e il bonus ristrutturazioni. Tali incentivi, da recuperare in dieci annualità nella misura del 36% sulle spese effettuate, permettono di rinnovare l’immobile detraendo parte dei costi sostenuti
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