Ottobre 2023

Lodgify ha condotto uno studio di mercato sulle prenotazioni di affitti vacanze durante il primo semestre del 2023, focalizzandosi su più di 100.000 prenotazioni. Lo studio ha esaminato l’evoluzione delle tariffe, i canali di prenotazione, la durata del soggiorno, i tassi di occupazione e la tempistica delle prenotazioni.

Secondo l’Istituto Nazionale di Statistica di Spagna nel mese di maggio sono giunti in Spagna più di 8 milioni di turisti internazionali, il che rappresenta un aumento del 17% rispetto a maggio 2022. Inoltre, nei primi cinque mesi del 2023 oltre 29,2 milioni di persone hanno visitato il Paese. Nonostante questa crescita, si registra un calo dello 0,4% rispetto allo stesso periodo del 2019 a causa della pandemia di COVID-19 e del suo impatto sull’intera industria.

In questo articolo forniremo una visione completa della dinamica attuale e delle prospettive future degli affitti vacanze in Spagna. Cercheremo di comprendere al meglio la situazione attuale e faremo proiezioni future, analizzando:

• L’evoluzione delle tariffe nell’affitto delle case vacanze.
• I principali canali di prenotazione.
• Le preferenze nella scelta degli alloggi.
• I tassi di occupazione e le prospettive future.
• Altri aspetti.

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Ripresa del settore turistico

Dopo la rimozione di tutte le restrizioni alla mobilità internazionale a causa della pandemia, gli indicatori turistici in Spagna consolidano la propria ripresa, secondo un rapporto della Banca di Spagna. Sebbene il flusso turistico non abbia ancora raggiunto i livelli del 2019, i ricavi hanno raggiunto i livelli precedenti alla crisi e l’offerta turistica internazionale continua a migliorare grazie alla ripresa dell’arrivo dei visitatori.

Il settore in Spagna ha registrato un aumento delle tariffe del 7%, secondo l’INE, e ha ridotto la durata dei soggiorni dei turisti. Gli host ottengono una maggiore redditività dalle prenotazioni dirette, poiché possono offrire un soggiorno a 180 euro a notte, mentre tramite piattaforme online come Holidu ma anche come Booking.com, TripAdvisor o Airbnb, il prezzo medio può variare a 140 euro. Come possibile conseguenza, si è osservato un calo del tasso di occupazione, che è passato dal 55,66% nel 2022 al 54,32% nel 2023.

Questo impatto ha portato anche a una diminuzione del 7% delle case vacanze situate sulla costa spagnola. Ad agosto 2022, l’occupazione era del 90,9%, mentre quest’anno è dell’84,3%. Tuttavia, le coste di Malaga, Maiorca e Minorca rimangono le destinazioni principali con la maggiore occupazione nelle case vacanze.

Di contro c’è un altro aspetto da tenere in considerazione, ossia che nonostante il fatto che con la prenotazione diretta gli host possano addebitare di più agli ospiti senza dover ridurre i loro profitti a causa delle commissioni dovute alle piattaforme online, è anche vero che tali piattaforme possono aiutare a raggiungere un pubblico più ampio di potenziali viaggiatori altrimenti non raggiungibili.

Evoluzione delle tariffe delle case vacanza

Le tariffe per l’affitto vacanze hanno registrato un aumento, specialmente durante la bassa stagione, portando a una maggiore redditività nelle prenotazioni dirette. Tuttavia, il tasso di occupazione degli alloggi è diminuito leggermente a causa della riduzione della durata dei soggiorni. Nonostante questi cambiamenti, si prevede che il settore dell’affitto vacanze nel Paese terminerà l’anno in modo molto positivo grazie alla crescita degli arrivi di turisti internazionali.

L’evoluzione delle tariffe può essere compresa nel seguente modo:

• Aumento delle tariffe: secondo lo studio di Lodgify, si è osservato un aumento del 3,5% nella tariffa media giornaliera (ADR) delle sistemazioni rispetto al 2022, soprattutto durante la bassa stagione.
• Maggiore redditività nelle prenotazioni dirette: le prenotazioni dirette generano agli host una media di 179 € a notte, il 33% in più rispetto alle prenotazioni effettuate tramite piattaforme online. Nonostante lo studio in questione non lo precisi, è importante tenere bene a mente che nonostante la redditività delle prenotazioni tramite piattaforme online sia più bassa, ciò possa condurre a raggiungere un’audience difficilmente raggiungibile altrimenti.
• Riduzione del tasso di occupazione: il tasso di occupazione è diminuito del 2,5% quest’anno rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Nel 2022, il tasso di occupazione era del 55,66%, mentre nel 2023 si attesta al 54,32%.
• Minore durata dei soggiorni: si prevede una leggera riduzione nella durata media dei soggiorni in affitti vacanze quest’anno, che si aggirerà sui 4,96 giorni, rispetto a una media di 5,31 giorni nel 2022.
• Cambiamento nella domanda: l’aumento delle tariffe ha portato gli ospiti a ridurre la durata dei loro soggiorni, consentendo agli host di riempire il loro calendario di prenotazioni. Tuttavia, ciò ha comportato una diminuzione del tasso di occupazione medio. Nonostante ciò, l’impatto di questa trasformazione è ancora visto come positivo nel settore.

Fattori che influenzano i prezzi degli affitti

È anche importante considerare i fattori che influiscono sui costi degli affitti, che possono variare in base a:

• Aumento della domanda: la domanda continua a crescere a causa degli elevati costi di acquisto delle case. Ciò consente ai proprietari di decidere di affittare le loro case vacanza a prezzi più alti.
• Limite temporale dell’2% nell’aumento delle locazioni: ciò impedisce ai proprietari di aumentare drasticamente i prezzi tra i contratti.
• Prezzi elevati nelle città principali: il 2023 ha iniziato con prezzi elevati per gli affitti, in particolare nelle grandi città come Valencia, Barcellona, Malaga e Alicante, dove i prezzi hanno superato il tasso d’inflazione.
• Scarsità di immobili sul mercato degli affitti: la diminuzione del numero di case in affitto in città come Palma di Maiorca, Barcellona, Malaga e Madrid supera il 40%. Questo è dovuto alla domanda elevata e alle misure statali che limitano i prezzi e creano incertezza normativa nel settore.
• Affitti temporanei: gli affitti temporanei stanno crescendo con un aumento del 200% nell’ultimo anno. Questa modalità consente di ottenere una redditività senza perdere la disponibilità dell’immobile a lungo termine.

Questi fattori combinati tra di loro stanno contribuendo alla dinamica attuale del mercato degli affitti in Spagna nel 2023, caratterizzato da prezzi in aumento e una crescente domanda dovuta alle difficoltà nell’acquisto di case.

Previsioni delle tariffe per il futuro

Ci sono diversi fattori che influenzano le tariffe di mercato e per prevedere il loro comportamento è necessario tenere conto di elementi come:

• Settore degli affitti vacanze in crescita: le visite di turisti internazionali hanno superato i livelli del 2019, segnando un record storico.
• Svincolamento delle tariffe dalla stagionalità: la tendenza punta a svincolare le tariffe, con aumenti dei prezzi durante la bassa stagione. Questo potrebbe essere una strategia per mantenere i ricavi costanti durante tutto l’anno.
• Tasso di occupazione e durata dei soggiorni: si osserva che la durata dei soggiorni tende a essere più breve rispetto agli anni precedenti.
• Impatto del tipo di alloggio: le case unifamiliari come ville o case di campagna registrano un aumento maggiore delle tariffe durante l’estate rispetto agli appartamenti o agli ostelli, suggerendo una maggiore stagionalità in questo tipo di proprietà.
• Prenotazioni dirette rispetto alle OTAs: le prenotazioni effettuate direttamente attraverso il sito web dell’alloggio generano maggiori ricavi per i proprietari rispetto a quelle ottenute tramite piattaforme di prenotazione online (OTAs), come Holidu o Rentalia.
• Anticipo delle prenotazioni: è aumentato il numero di prenotazioni effettuate con più di 3 mesi di anticipo durante i primi mesi dell’anno, probabilmente a causa dell’incertezza legata alla pandemia e ad altri fattori globali. Le prenotazioni last-minute (con meno di 21 giorni di anticipo) rimangono comuni durante l’alta stagione.
• Impatto della durata del soggiorno su quanto prima viene effettuata la prenotazione: i soggiorni più brevi tendono ad essere prenotati con meno anticipo, mentre i soggiorni più lunghi vengono pianificati con maggiore anticipo.

In sintesi, il settore degli affitti vacanze in Spagna continua a mostrare buone prestazioni nel 2023, con tariffe stabili, sebbene in aumento durante la bassa stagione. Il tasso di occupazione e la durata dei soggiorni variano, ma ci si aspetta che i mesi estivi rimangano molto alti.

Valore delle prenotazioni dirette

Come influiscono le prenotazioni dirette sulla tariffa media giornaliera (ADR)?

Le prenotazioni dirette hanno un impatto molto positivo sulla tariffa media giornaliera (ADR) degli affitti vacanze in Spagna. In confronto alle prenotazioni effettuate tramite piattaforme online (OTAs), le prenotazioni dirette attraverso il sito web dell’host generano significativamente più ricavi.

• I dati supportano questa affermazione: l’ADR medio tra gennaio 2022 e giugno 2023 per le prenotazioni tramite OTAs è stato di 134,56 €, mentre le prenotazioni dirette attraverso il sito web dell’host hanno generato una media di 179,08 €, equivalente a un aumento del 33%.

Questi dati sostengono la tendenza nell’industria alberghiera di dare priorità ai vantaggi delle prenotazioni dirette, sottolineando che avere un sito web personalizzato per gli affitti vacanze può essere un investimento redditizio, con costi bassi a partire da 10€ al mese.

Piattaforme online per case vacanza

La proliferazione delle piattaforme online ha trasformato completamente il modo in cui i viaggiatori cercano sistemazioni, offrendo una vasta gamma di opzioni in tutto il mondo. Queste piattaforme non solo hanno rivoluzionato l’industria, ma hanno anche democratizzato l’accesso dei proprietari al mercato turistico, tradizionalmente dominato dagli alberghi.

Nel settore turistico spagnolo nel 2023, le prenotazioni per gli affitti vacanze sono distribuite su diversi canali. Sebbene Airbnb sia stato il pioniere nella rivoluzione degli affitti vacanze, Booking.com si distingue come leader nelle prenotazioni nel paese, rappresentando il 39% del totale, mentre Airbnb ne copre il 32%. Tuttavia, piattaforme che offrono servizi di Channel Manager, come Holidu, stanno guadagnando popolarità nel Paese, poiché consentono agli host di elencare le loro proprietà su più canali e gestirle in un’unica posizione, risparmiando molto tempo.

Sorprendentemente, il terzo segmento più grande delle prenotazioni corrisponde alle prenotazioni dirette, con il 28% del totale. Questo indica che i proprietari e gli host stanno sempre più optando per ricevere prenotazioni dirette dagli ospiti, evitando così le commissioni solitamente applicate dalle piattaforme, che solitamente ammontano al 15%. Questo cambiamento riflette una tendenza alla ricerca di alternative per massimizzare i ricavi e ridurre i costi associati agli affitti vacanze.

Come influisce la tipologia dell’alloggio?

Nel dibattito su se investire in una casa o in un appartamento per affitti vacanzieri, ti suggeriamo questi punti chiave:

• Scelta dell’alloggio: quando stai pensando di investire in affitti vacanzieri, la prima scelta da effettuare è decidere se optare per una casa indipendente o un appartamento all’interno di un edificio.
• Differenza nei prezzi: le statistiche mostrano che le case unifamiliari destinate agli affitti vacanzieri hanno un ADR (tariffa media giornaliera) più alta del 60,48% rispetto agli appartamenti con lo stesso scopo.
• Prezzi di acquisto: guardando i dati di Tinsa e del Mitma sulle nuove costruzioni in Spagna, emerge che il prezzo di acquisto di una casa unifamiliare è più alto del 65,15% rispetto a un appartamento di dimensioni simili.
• Stagionalità dell’ADR: le case unifamiliari registrano un aumento più marcato nell’ADR durante i mesi estivi rispetto agli appartamenti, probabilmente a causa della preferenza per proprietà con giardino e piscina in alta stagione.
• Preferenze dell’host: la scelta tra casa e appartamento dipende dal caso specifico e dalle preferenze dell’host. Alcuni cercano un flusso costante di denaro durante tutto l’anno, mentre altri sono disposti a gestire le fluttuazioni se ciò comporta maggiori guadagni in alta stagione.
• Considerazioni economiche: se non sei già proprietario di una casa unifamiliare e quindi devi acquistarla, il prezzo di solito è circa il 65% più alto rispetto a un appartamento, anche se questo potrebbe essere compensato da un rendimento maggiore.

La scelta tra casa e appartamento per l’affitto turistico dipende da fattori come le preferenze personali e gli obiettivi finanziari. Prima di prendere una decisione, è essenziale effettuare calcoli precisi di redditività utilizzando strumenti appropriati.

È importante la durata del soggiorno?

Nonostante l’aumento delle tariffe medie, sorgono dubbi su se stiamo effettivamente vivendo un periodo di arricchimento in Spagna. Come risultato di tale aumento, si è osservata una lieve diminuzione del tasso di occupazione nel corso dell’anno, con una media del 2,5% fino a giugno. Tuttavia, non c’è motivo di preoccuparsi, poiché questo viene considerato un adeguamento naturale dopo l’era post-Covid oltre che in un contesto di raffreddamento economico globale. Inoltre, dobbiamo ricordare che ci sono ancora i mesi di luglio e agosto, i quali storicamente sono i più forti in termini di tasso di occupazione in Spagna.

Esploriamo ora maggiori dettagli sulla durata dei soggiorni e su come questa possa influenzare il mercato degli affitti vacanzieri.

Tasso di occupazione

• Il tasso di occupazione ha registrato una leggera diminuzione.
• Nel mese di marzo questa diminuzione è stata più evidente passando da circa il 60% nel 2022 (57,52%) a circa il 50% nel 2023 (53,25%).
• Questa diminuzione viene considerata un aggiustamento naturale dopo la fase di entusiasmo post-Covid oltre che in un contesto di raffreddamento economico globale.

Durata dei soggiorni

• La maggior parte degli host preferisce soggiorni lunghi solitamente di 30 giorni o meno a causa della riduzione del check-in e del check-out.
• Si prevede una durata media dei soggiorni di 4,96 giorni leggermente inferiore ai 5,31 giorni del 2022.
• La distribuzione delle prenotazioni mostra che i soggiorni di durata media (4-7 giorni) e di lunga durata (più di 8 giorni) sono più comuni durante l’estate.
• Durante la settimana di Pasqua, i soggiorni di giorni compresi tra 4 e 7 registrano una significativa crescita.

Durata dei soggiorni in base alla tipologia di alloggio

• Gli alloggi di lusso tendono a avere soggiorni più brevi, con il 18% di soggiorni per periodi compresi tra gli 1 e i 3 giorni e l’11% di soggiorni di più di una settimana.
• Nella categoria premium i soggiorni più lunghi (8 giorni o più) rappresentano il 25% delle prenotazioni.
• Aumentare la durata minima a una settimana potrebbe essere vantaggioso per gli alloggi premium.

Durata dei soggiorni in base al canale di prenotazione

• Le prenotazioni di oltre 8 giorni vengono effettuate principalmente (53%) tramite il sito web dell’alloggio stesso (prenotazioni dirette).
• Le prenotazioni dirette sono esenti da commissioni, il che le rende attraenti per gli alloggi che desiderano basare il loro modello di business su soggiorni a lungo termine. Ma non va dimenticato che le piattaforme online consentono spesso di raggiungere un target di potenziali vacanzieri altrimenti difficilmente o per nulla raggiungibile.

Concludiamo che il tasso di occupazione è diminuito leggermente nel 2023, ma si prevede che aumenterà nel prossimo futuro.

Prenotazioni con largo anticipo

Durante i mesi di gennaio e febbraio del 2023, si è osservato un notevole cambiamento nelle prenotazioni con largo anticipo degli affitti di case vacanze in Spagna. In confronto all’anno precedente circa il 50% delle prenotazioni sono state effettuate con oltre 3 mesi di anticipo, un aumento significativo rispetto al 32% del 2022.

Questa crescita insolita potrebbe essere legata alla persistente incertezza causata dalla pandemia di COVID-19 e da altri fattori, come il conflitto in Ucraina. Inoltre, le prenotazioni effettuate con meno di 21 giorni di anticipo rappresentano costantemente circa il 40% del totale, con un picco che si estende da giugno a novembre.

L’anticipo delle prenotazioni influisce anche su:

• La durata media dei soggiorni
• Le prenotazioni effettuate con meno di 20 giorni di anticipo solitamente sono per soggiorni brevi (meno di 4 giorni), il che potrebbe essere considerato come un esempio di cosidetti “acquisti impulsivi”.

D’altra parte i soggiorni prenotati con oltre 3 mesi di anticipo tendono a durare circa 8 giorni o più di una settimana, il che potrebbe essere utile per pianificare strategie di promozione, come campagne pubblicitarie su Google.

Principali destinazioni per i viaggiatori internazionali

Secondo un rapporto dell’Istituto Nazionale di Statistica, le destinazioni più visitate quest’anno sono le seguenti:

• Isole Baleari: si posizionano come la principale destinazione per i turisti a maggio con il 21,9% del totale. Hanno registrato un aumento del 10,2% nell’arrivo di turisti con la Germania (31,3%) e il Regno Unito (29,0%) come principali Paesi di provenienza.
• Catalogna: occupa il secondo posto, molto vicina, con il 21,8%, seguita da Andalusia al terzo posto con il 14,7%. La Catalogna ha registrato un aumento del 21,7% nel numero di turisti, ricevendo circa 1,8 milioni, con la Francia (21,9%) e gli Stati Uniti (11,0%) come principali fonti di visitatori.
• Andalusia: si posiziona come la terza comunità di destinazione principale, con oltre 1,2 milioni di turisti e un aumento del 16,5%, guidata dal Regno Unito (25,5%) e dalla Francia (11,4%).
• Altre comunità registrano anche aumenti, come il 26,3% nella Comunità Valenciana, il 23,3% nella Comunità di Madrid e il 9,7% nelle Canarie.

Nel totale dei primi cinque mesi del 2023, Catalogna, Canarie e Andalusia sono le principali comunità riceventi di turisti, con aumenti significativi rispetto al 2022.

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