Domande frequenti (FAQ) sul nuovo Numero di registrazione per l'alloggio in affitto a breve termine in Spagna

Cos'è lo Sportello Unico Digitale e perché hai bisogno di un Numero di Registrazione Alloggi per Affitti Brevi nel 2025?

A partire dal 1° luglio di quest'anno, il Regio Decreto 1312/2024 introduce nuove normative per il settore degli affitti turistici in Spagna, seguendo le linee guida dell'Unione Europea. L'obiettivo è migliorare la tracciabilità e la trasparenza attraverso lo Sportello Unico Digitale per gli Affitti, un sistema in cui ogni proprietà deve ottenere un Numero di Registrazione Alloggi per Affitti Brevi (NRA). Di seguito rispondiamo alle domande più frequenti su questo importante cambiamento normativo e su come conformarsi ai nuovi requisiti.

1. Cos'è lo Sportello Unico Digitale per gli Affitti e il Numero di Registrazione Alloggi per Affitti Brevi (NRA)?

Lo Sportello Unico Digitale per gli Affitti è una piattaforma centralizzata, gestita dal Ministero dell'Edilizia Abitativa e dell'Agenda Urbana, che consente di registrare e monitorare in modo unificato gli affitti a breve termine in Spagna.

L'NRA è l'identificativo obbligatorio che ogni alloggio deve ottenere per essere offerto legalmente sulle piattaforme di affitto turistico.

L'NRA non è lo stesso della tua licenza turistica: è un numero diverso che integra la licenza turistica della tua proprietà.

L'NRA può contenere fino a 53 caratteri alfanumerici e ha un aspetto simile a questo: ESFCTU00004501300010949200000000000VUT-4501-232-00018

Può essere trovato nel link PDF inviato via email dopo aver presentato la domanda:

2. Quanto costa un NRA?

Il costo per richiedere l'NRA online tramite il portale Registradores è di 27 € per invio (al netto di tasse o eventuali ritenute applicabili).

Puoi scegliere tra due metodi di pagamento durante la domanda online:

1. Carta di Credito o Debito ("Pago Telemático")
   • L'opzione più semplice per la maggior parte degli Host.
   • Puoi pagare direttamente sul sito web utilizzando una Visa o Mastercard.
      
2. Portafoglio prepagato ("Monedero Registral")
   • Comunemente utilizzato dai professionisti che interagiscono regolarmente con i registri immobiliari (ad esempio, per pagare documenti come una "nota simple").
   • Questo metodo di pagamento richiede di ricaricare il tuo portafoglio digitale con un minimo di 150€.

3. La tariffa di 27 € è un pagamento una tantum o devo pagarla annualmente?

La tariffa di 27 € è un costo annuale e deve essere pagata ogni anno al momento del rinnovo dell'NRA.

4. Per rinnovare il mio NRA devo presentare una nuova domanda ogni anno o solo pagare la tariffa di 27 €?

Il rinnovo richiede sia il pagamento della tariffa di 27 € sia una domanda di rinnovo semplificata. Il processo di rinnovo in genere prevede la conferma o l'aggiornamento delle informazioni esistenti, ma non è così esteso come una registrazione iniziale.

5. Perché viene introdotta questa legge?

Il Regio Decreto 1312/2024, basato sul Regolamento UE 2024/1028, mira a:

• Aumentare la trasparenza e la tracciabilità nel mercato degli affitti a breve termine.
• Combattere gli affitti illegali e le operazioni non autorizzate.
• Creare un ambiente più sicuro sia per gli host che per i viaggiatori, garantendo la qualità e la corretta conformità fiscale degli alloggi a breve termine.

6. Chi è interessato da questa normativa?

• Host (individui o società) che offrono alloggi a breve termine in Spagna in cambio di un compenso.
   
• Piattaforme di affitto digitali che operano in Spagna, indipendentemente da dove si trovi la loro sede centrale.

7. Quali tipi di proprietà sono interessati da questa normativa?

La normativa si applica a tutte le proprietà offerte in affitto a breve termine a scopo di lucro, indipendentemente dal fatto che si trovino in aree urbane o rurali.

Ciò include, ma non è limitato a:

• Affitti turistici urbani (Viviendas de Uso Turístico, o VUT)
• Alloggi rurali come le casas rurales
• Camere individuali (habitaciones) offerte all'interno di un'abitazione
• Barche o altri alloggi non tradizionali, se affittati per scopi turistici

Se la tua proprietà viene affittata a turisti a breve termine — che si tratti di un'unità indipendente, di una stanza condivisa o di una proprietà rurale — e hai una licenza turistica valida, allora la normativa generalmente si applica e dovrai ottenere il Número de Registro de Alquiler (NRA).

8.  Quali tipi di proprietà sono escluse da questa regolamentazione?

Le seguenti proprietà sono escluse da questa regolamentazione e non richiedono un NRA:

• Proprietà ufficialmente registrate sotto categorie turistiche come:
  • Hotel, aparthotel, motel
  • Pensioni, ostelli o simili
  • Campeggi, aree per caravan, o hotel rurali regolamentati

Queste rientrano tipicamente nelle categorie NACE Rev. 2 55.1, 55.2 o 55.3, e sono soggette a un quadro normativo differente.

Se una proprietà è esente dall’obbligo di avere un NRA, il campo NRA corrispondente sarà nascosto.

Se il sistema rileva che la proprietà non è esente dall’obbligo di avere un NRA, il campo NRA verrà evidenziato in rosso con l’etichetta “Campo obbligatorio”. Per aggiungere l’NRA, devi solo cliccare sul link fornito.

9. Come posso verificare se la mia proprietà è soggetta a questa normativa?

• Verifica la classificazione sulla tua licenza turistica rilasciata dalla tua autorità turistica regionale.
• Se è elencata come hotel, ostello, campeggio o un altro stabilimento turistico ufficiale (non una "vivienda de uso turístico"), sei probabilmente esente.
• Puoi anche verificarlo:
  • Controllando la tua inserzione nel registro turistico della tua regione, oppure
  • Contattando il tuo ufficio turistico locale o regionale per conferma.

10. Ho bisogno di un NRA se affitto la mia proprietà solo per alcuni mesi all'anno?

Sì. Il modo in cui la proprietà viene utilizzata — non la frequenza — determina se è necessario un NRA. Se la affitti per un guadagno finanziario, anche solo per un paio di settimane o mesi all'anno, devi registrarti e ottenere un NRA.

11. Ho bisogno di due NRA se offro sia soggiorni brevi che lunghi?

No. Se l'affitto è offerto come alloggio a breve termine a pagamento, hai bisogno solo di un NRA per unità, indipendentemente dalla durata del soggiorno.

12. Quando entra in vigore la legge e qual è la scadenza?

La normativa è entrata in vigore il 2 gennaio 2025.

C'è un periodo di grazia fino al 1° luglio 2025.

• Prima di tale data, tutti gli host devono aver ottenuto un NRA e averlo comunicato alle piattaforme.
   
• A partire dal 1° luglio 2025, qualsiasi inserzione senza un NRA deve essere rimossa dalle piattaforme entro 48 ore.
   

13. Quali sono i principali obblighi per gli host?
 

1. Ottenere un Numero di Registrazione Alloggi per Affitti Brevi (NRA) per ogni unità che offri.
    
2. Mantenere aggiornate le tue informazioni: se cambi la capacità, la proprietà o altre caratteristiche, devi segnalarlo.
    
3. Rispondere alle autorità in merito a ispezioni o richieste di informazioni.
    
4. Includere l'NRA in ogni piattaforma in cui è elencata la tua proprietà. Altrimenti, la piattaforma non sarà in grado di mantenere attiva la tua inserzione.

14. Come posso ottenere un Numero di Registrazione Alloggi per Affitti Brevi (NRA)?

Puoi trovare il processo in dettaglio in questo video (in spagnolo) o questo PDF (anche in spagnolo).

1. Raccogli la documentazione richiesta*:

• Codice di Registro Unico ("Código Registral Único" o CRU)
• Riferimento Catastale (o numero ID dell'imbarcazione, se applicabile)
• Licenza o autorizzazione turistica (se richiesta dalla tua regione)

*Devi caricare copie dei documenti, non solo i numeri di riferimento corrispondenti.

2. Accedi alla Sede Elettronica del Collegio dei Conservatori.
3. Registrati qui se non hai già un account e seleziona la terza opzione "Invio elettronico di un documento" ("Presentar telemáticamente un documento").
4. Identificati con il tuo certificato digitale e completa la domanda: "Assegnazione del Numero di Registrazione Alloggi per Affitti Brevi per Affitti Brevi" ("Asignación de Número de Registro de Alquiler de Corta Duración").
5. Firma e invia la documentazione online tramite "Invio Telematico" ("Presentación telemática").
6. Riceverai un'email con un link per scaricare l'NRA provvisorio dalla Sede Elettronica. Una volta convalidato, il suo stato diventa permanente e riceverai una notifica via email.

Se invii la domanda e non ricevi un'email con l'NRA provvisorio, puoi chiamare l'ufficio del registro competente. Il personale del registro deve fornire un codice CSV che puoi inserire insieme al tuo numero di identificazione sul sito web Sede Registradores per scaricare il documento con l'NRA provvisorio.

15. La domanda di NRA può essere presentata di persona o deve essere fatta online?

La domanda può essere presentata elettronicamente tramite Sede Registradores o di persona presso il "Registro de la Propiedad" o l'ufficio corrispondente per "Bienes Muebles".

16. Dove posso trovare il mio Codice di Registro Unico ("Código Registral Único" CRU)?

Il CRU è un codice numerico di 18 cifre che puoi trovare:

• Sulla Nota Semplice ("Nota Simple") del Registro Immobiliare. Se non ce l'hai, puoi richiederla online al Collegio dei Conservatori: https://sede.registradores.org
   
• Nel tuo atto di proprietà
   
• Sulla tua bolletta o ricevuta della tassa sulla proprietà ("Impuesto sobre Bienes Inmuebles" o IBI)
   

In alcuni casi il tuo CRU può apparire come "Identificador Único Registral" (IUR) o "Identificador Único de Finca Registral" (IDUFIR).

Il tuo CRU non è lo stesso di un riferimento catastale o di un numero di licenza - è un numero diverso e separato.

17. Posso richiedere un NRA se la mia proprietà ha solo un numero di licenza temporaneo?

Sì. Finché la tua licenza è attualmente attiva nel Consell, sarà accettata durante il processo di domanda. Una licenza temporanea è ancora valida, anche se in fase di revisione.

18. Ho diverse unità con lo stesso numero di licenza. Posso richiedere più NRA con la licenza condivisa?

Sì. Finché le unità operano legalmente con la stessa licenza, puoi richiedere un NRA individuale per ciascuna utilizzando il numero di licenza condiviso.

19. Posso richiedere un NRA per conto di qualcun altro (ad esempio, se sono un gestore di proprietà o un'agenzia)?

Sì. Ma devi:

• Allegare un documento che provi l'autorizzazione legale (ad esempio, una procura notarile o un'autorizzazione firmata).
   
• Indicare il nome del proprietario nel campo "Persona rappresentata dal richiedente" ("Persona a la que representa el interesado").
   

20. Quanto è valido l'NRA e devo rinnovarlo?

L'NRA è valido per 12 mesi ed è rinnovabile se l'attività di affitto continua. Dovrai rinnovarlo annualmente, ma il numero stesso non cambierà.

21. Cosa succede se ho più proprietà?

• Devi richiedere un NRA per ogni unità che affitti.
   
• Se più unità condividono lo stesso CRU (ad esempio, appartamenti in un edificio), puoi richiedere più NRA in un'unica domanda, specificando ogni unità.
   
• In Holidu, devi inserire l'NRA per ogni singola unità.
   

22. Ho un'inserzione che combina due unità separate affittate insieme. Ho bisogno di un NRA separato per questa inserzione combinata?

No. Non puoi ottenere un NRA separato per l'inserzione combinata a meno che le due unità non siano legalmente registrate come un'unica proprietà. Tuttavia, puoi comunque pubblicare un'inserzione combinata, a condizione che tu segua questi passaggi:

• Ottieni un NRA individuale per ogni unità.
   
• Nell'inserzione combinata, dichiara chiaramente che l'affitto include entrambe le unità registrate.
   
• Mostra l'NRA di una delle unità nell'inserzione

Verifica con la tua autorità turistica regionale per confermare che questa configurazione di inserzione combinata sia accettata nella tua Comunità Autonoma. Alcune potrebbero avere indicazioni specifiche o richiedere dichiarazioni aggiuntive.

23. Cosa succede se non ottengo l'NRA prima del 1° luglio 2025?

Per legge, le piattaforme (incluso Holidu) devono disattivare qualsiasi inserzione senza un NRA valido a partire da tale data. Il tuo alloggio non sarà visibile o prenotabile online finché non otterrai un NRA.

24. Cosa succede alle prenotazioni future se non ottengo o rinnovo l'NRA?

Le prenotazioni future non devono essere cancellate se sono state effettuate tramite un'inserzione valida al momento della prenotazione (sia con un NRA valido dopo il 1° luglio 2025 sia senza un NRA prima che la normativa entrasse in vigore).

25. Sono un Host di Holidu. Quali sono i passaggi che devo seguire?
 

1. Ottieni il tuo NRA il prima possibile seguendo i passaggi sopra indicati.
    
2. Acceda al Suo account Holidu.
    
3. Faccia click su “Controlla la lista” nel banner della homepage ed inserisca il/i NRA ricevuto/i (anche se provvisorio/i) per ciascuna unità.
   
   
   
   
    
4. Oppure vada alla sezione “Proprietà” e inserisca l'NRA nel campo “Numero di Registrazione di Alloggio a Breve Termine” sotto “Informazioni Generali.”

26. Cosa succede se non ho un certificato di abitabilità (“cédula de habitabilidad”)? Perderò la mia licenza?

No. Le licenze non verranno revocate a causa della mancanza di certificati di abitabilità.

Molte licenze turistiche sono state rilasciate per proprietà senza questo certificato. Se la Sua licenza è inclusa nel sistema del Numero di Registrazione di Alloggio a Breve Termine, la Sua proprietà può rivendicare lo status acquisito grazie all'attività a lungo termine e richiedere un'esenzione. Questo Le consente di mantenere la licenza e ottenere un NRA.

27. Il mio account Holidu non accetta il mio NRA — compare un errore. Cosa devo fare?

Il NRA può contenere fino a 53 caratteri e deve seguire una struttura specifica.

Requisiti di formato:

• Lunghezza massima: 53 caratteri
• Caratteri consentiti: lettere e numeri. Sono ammessi anche spazi e trattini se compaiono nel documento ufficiale.
• Corrispondenza esatta richiesta: inserisci l’NRA esattamente come appare nel PDF ricevuto dal portale dei Registratori.

Se vede un errore durante il salvataggio dell'NRA in Holidu, ricontrolli che:

• Ha copiato l'intero numero senza omissione di caratteri
• La struttura corrisponde al documento ufficiale
• Non ha aggiunto simboli extra non inclusi nell'originale

La tabella seguente mostra le specifiche da seguire per NRAs validi:

28. Cosa succede se la mia licenza turistica scade, viene revocata o cancellata?

Per operare legalmente, una proprietà necessita sia di un numero di licenza che di un NRA. Di conseguenza, se uno dei due viene annullato o diventa invalido, deve essere rinnovato; altrimenti, la proprietà non potrà essere pubblicata online.

29. Dove posso trovare ulteriori informazioni?
 

• Sito ufficiale del Ministero dell'Edilizia Abitativa e dell'Agenda Urbana: FAQ su affitti a breve termine e Sportello Unico Digitale
• Video tutorial ufficiale (in spagnolo) sul processo di applicazione per l'NRA
• Guida Ufficiale all'Applicazione dell'NRA (in spagnolo)
• Collegio dei Registratori: https://www.registradores.org/
• Testo del Decreto Reale 1312/2024 nella Gazzetta Ufficiale dello Stato (BOE)
• Centro di Assistenza Holidu

30. Ho altre domande — chi posso contattare?

• Se è un host Holidu, La preghiamo di contattarci qui.
• Se non è ancora un host Holidu, visiti il nostro sito web.
   

31. Come posso evitare di ricevere prenotazioni se non ho un NRA valido o se il mio NRA è stato revocato?

In qualità di host, è Suo compito garantire che il Suo NRA sia valido, aggiornato e caricato sulla piattaforma. Se il Suo NRA scade o viene revocato, è Sua responsabilità risolvere tempestivamente la situazione e ottenere un NRA valido prima di ricevere qualsiasi prenotazione.
Le proprietà prive di un NRA valido non devono essere pubblicate. Assicurare la conformità a questo requisito è responsabilità dell’host.

32. Se desidero cancellare una prenotazione ricevuta mentre avevo un NRA non valido o revocato, devo pagare una tassa di cancellazione?

Sì. Poiché gli host sono responsabili del mantenimento di una documentazione valida, qualsiasi prenotazione ricevuta mentre l’NRA è invalido o revocato è considerata responsabilità dell’host. Se l’host decide di cancellare tale prenotazione, si applicheranno le normali tasse di cancellazione