Cos'è la Cedolare Secca per le proprietà italiane?

Definizione di Cedolare Secca

La Cedolare Secca è un sistema di ritenuta fiscale italiana che si applica agli host di affitti brevi (come quelli che operano su Holidu) classificati come host non professionali. In base al Decreto Legge 50/2017, come modificato dalla Legge di Bilancio 2024, gli host non professionali che affittano proprietà in Italia sono soggetti a un'aliquota fiscale del 21% sui guadagni derivanti da soggiorni fino a 30 giorni.

Chi è soggetto alla Cedolare Secca?

La normativa si applica agli host non professionali, cioè a chi rientra nelle seguenti categorie:

• Host con 3 o meno proprietà date in affitto breve (a partire dal 1° gennaio 2026)
• Host non registrati per l'IVA (senza una partita IVA valida dell'UE)
• Host senza numero di registrazione commerciale

Se sei idoneo per la "cedolare secca", secondo le normative attuali non è consentito optare per un regime diverso.

Cosa significa per l'host?

Per gli host non professionali, Holidu trattiene il 21% dei guadagni e li versa direttamente all'autorità fiscale italiana (Agenzia delle Entrate). Gli host che si qualificano come professionali — con tre o più proprietà, una partita IVA valida o un numero di registrazione commerciale — non sono soggetti a questa ritenuta.

L'aliquota del 21% si applica all'importo lordo del pagamento prima di qualsiasi IVA o commissione di Holidu. Le tariffe di pulizia, le tariffe per gli asciugamani e qualsiasi altra commissione aggiuntiva che applichi sono anch'esse soggette alla ritenuta. L'unica eccezione è rappresentata dalle tasse di soggiorno incluse nel prezzo proposto agli ospiti.

Gli host professionali non sono interessati da questa legge. Non cambia nulla per loro e continuano a ricevere da Holidu i pagamenti nella loro totalità. Un host professionista ha una partita IVA valida dell'UE, un numero di registrazione commerciale oppure possiede almeno tre proprietà disponibili per l'affitto.

Dichiarazione fiscale e moduli

Holidu gestisce per te la dichiarazione fiscale:

• Il modulo F-24 viene utilizzato per versare le imposte ritenute all'autorità fiscale italiana su base mensile
• Ricevi un report annuale Certificazione Unica (CU) entro il 16 marzo dell'anno successivo, che dettaglia le imposte ritenute sui tuoi guadagni. Il documento fiscale non può essere intestato a più persone — solo un nome può comparire su di esso
• Holidu presenta il modulo Modello 770 all'Agenzia delle Entrate entro il 31 ottobre di ogni anno, comunicando le imposte ritenute per il periodo precedente

Cosa accade se il mio status cambia?

Se il tuo status cambia — diventando host professionista perché detieni tre o più proprietà, ottenendo una partita IVA valida o un numero di registrazione commerciale — assicurati di aggiornare i dettagli del tuo account.

Nota importante sulla definizione di proprietà

Per il calcolo della soglia della Cedolare Secca, la definizione di "proprietà" dipende dall'autonomia catastale e legale delle unità interessate. Anche se più appartamenti sono registrati su Holidu, potrebbero comunque contare come una sola proprietà secondo la legge italiana. Se hai dubbi, consulta il tuo commercialista — e se hai bisogno di un punto di partenza, il nostro team locale in Italia conosce bene come questa normativa si applica solitamente in diverse regioni.