Migliori tool per la gestione dei prezzi dinamici degli affitti brevi
Agosto 2026
Stabilire la tariffa di una casa vacanze è un’operazione più complessa di quanto possa sembrare. L’applicazione del prezzo più corretto, oltre a essere influenzata dalle variazioni stagionali legate a una maggiore o minore richiesta, riveste un ruolo chiave per il guadagno dell’host. Se gestisci una locazione turistica, infatti, sei sottoposto a spese fisse, per cui tenere l’alloggio sfitto anche per una sola notte provoca un danno economico. Per venire incontro alle esigenze degli host sono disponibili sul mercato diversi tool che suggeriscono le tariffe ottimali, sfruttando dei potenti algoritmi e il sistema dei prezzi dinamici. Sebbene alcuni strumenti siano integrati nelle piattaforme, come il dynamic pricing di Airbnb, scegliere un programma dedicato è certamente più efficace. Vediamo quali sono le applicazioni più popolari e come scegliere il software più corretto per la tua struttura.
1. AirDNA
È la piattaforma più importante in assoluto per quanto riguarda l’analisi dei dati nel settore degli affitti brevi. Si tratta di uno strumento avanzato per trovare il prezzo più adatto per il tuo alloggio, la cui analisi è effettuata utilizzando parametri come l’indirizzo dell’abitazione, il tasso di occupazione medio della zona e le previsioni della domanda per un determinato periodo. AirDNA non interagisce con le piattaforme di affitti brevi, con i PMS o con i siti web della struttura, di conseguenza le tariffe non vengono elaborate in modo automatico. Dal punto di vista dei prezzi, è previsto un abbonamento mensile o annuale, con costi che variano in base al mercato geografico e al livello di dettagli richiesto dall’host, a prescindere dal numero di immobili gestiti. Il vantaggio di AirDNA è l’estrema affidabilità con cui viene analizzata la redditività della zona. L’aspetto negativo è l’assenza di sincronizzazione con i calendari delle strutture.
2. PriceLabs
Conosciuto per essere uno dei software di dynamic pricing più precisi in assoluto, PriceLabs è apprezzato per l’efficacia del suo algoritmo e per la flessibilità di configurazione. Lo strumento analizza costantemente il mercato, suggerendo la tariffa ottimale per ogni singola notte. Per stabilire i prezzi, il tool parte da un prezzo base impostato dall’host, applicando delle correzioni legate a vari fattori, dalla stagionalità alla presenza di eventi in zona. I gestori della struttura possono mantenere il pieno controllo sulle tariffe, stabilendo i prezzi minimi e quelli massimi, e accedendo a impostazioni avanzate come la proposta di sconti last minute. PriceLabs offre integrazioni dirette con la maggior parte delle piattaforme e con i migliori PMS e channel manager. Il costo non è legato alle entrate, ma si basa sul numero di annunci da gestire, con un abbonamento a tariffe mensile. Il suo punto di forza è rappresentato dall’elevato livello di personalizzazione, mentre il lato negativo è la complessità di utilizzo durante le fasi di apprendimento.
3. Smartpricing
È un software italiano che calibra le tariffe sulle dinamiche del nostro mercato, con una precisa analisi di ogni zona, comprese quelle meno gettonate a livello turistico. Lo strumento elabora i dati occupazionali della casa vacanze e l’andamento della domanda di zona in tempo reale, aggiornando automaticamente i prezzi per notte. Smartpricing risulta semplice da utilizzare, grazie alla sua interfaccia perfettamente automatizzata e all’ausilio dell’intelligenza artificiale. Come host, puoi comunque impostare diverse regole, tra cui le soglie dei prezzi. L’applicazione è compatibile sia con le Online Travel Agency sia con i PMS, e adotta una formula ad abbonamento, con piani che variano a seconda delle funzionalità richieste e delle strutture da gestire. Tra i vantaggi di Smartpricing si segnalano il brillante funzionamento dell’algoritmo e la facilità d’uso. Di contro, le personalizzazioni avanzate sono meno estese rispetto ad alcuni concorrenti.
4. Beyond Pricing
Piattaforma storica nel campo del settore extralberghiero, Beyond Pricing mette a disposizione strumenti di prenotazione diretta e avanzate analisi del mercato. Il software calcola le tariffe studiando il mercato locale, la stagionalità e il ritmo con cui si registrano le prenotazioni nell’area di riferimento. Per ogni annuncio viene attribuito un punteggio, segnalando se l’alloggio sta ricevendo troppe prenotazioni o troppo poche, in modo da intervenire sulle tariffe. L’applicazione prevede come standard un sistema di pagamento a percentuale, ma sono previste anche delle opzioni di abbonamento che dipendono dal tipo di servizio richiesto. La peculiarità di Beyond Pricing è l’algoritmo accurato, mentre lo svantaggio è il modello di pagamento, che può diventare molto pesante per chi ha volumi alti.
5. Wheelhouse
Il software funziona attraverso un algoritmo impostabile direttamente dall’host in base alle strategie di vendita da attuare. Wheelhouse, infatti, permette di scegliere fra tre profili, che si differenziano in base ai desideri dell’utente. Ad esempio, optando per il regime conservativo si proverà ad aumentare il tasso occupazionale diminuendo il prezzo per notte, mentre impostando il regime aggressivo si punterà a una massimizzazione della tariffa rischiando qualche notte invenduta. Sono disponibili due modelli di prezzo: un abbonamento periodico per ogni annuncio; un sistema a percentuale fissa sui volumi di prenotazione. Il grande vantaggio di Wheelhouse è la flessibilità, sia nell’impostazione delle tariffe dell’appartamento, sia nella selezione del pagamento. Il punto debole è la scarsa analisi dei mercati meno popolari.
6. Holidu
In questo caso non siamo di fronte a un tool ma a una piattaforma su misura per i gestori di locazioni turistiche. Holidu integra un channel manager, un creatore di siti web e la sincronizzazione con le maggiori piattaforme. Inoltre, è incluso un avanzato strumento denominato Smart Pricing (Prezzi dinamici). Questo sistema combina l’analisi dei dati di mercato in tempo reale con i trend delle piattaforme collegate, prendendo in esame la concorrenza, la domanda e la stagionalità, oltre alle caratteristiche dell’immobile. I prezzi dell’appartamento possono essere sincronizzati con tutti gli annunci inseriti nelle varie piattaforme. Smart Pricing non presenta un costo aggiuntivo, poiché è incluso nel prezzo di Holidu, che prevede un pagamento una tantum per la registrazione della struttura e una commissione sulle prenotazioni ricevute. Il vantaggio di Smart Pricing è la praticità di utilizzo, considerando che è una funzione disponibile nativamente su Holidu. L’aspetto da migliorare è il livello di flessibilità, inferiore rispetto a un’applicazione dedicata.
Quale strumento è più adatto per me?
La scelta del dynamic pricing tool più adatto per calcolare il prezzo per notte su Airbnb, Booking ecc non risponde a una regola universale, poiché dipende dal numero di immobili gestiti e dal tempo che si intende investire nell’analisi dei dati. Se possiedi un PMS e desideri una sincronizzazione automatica dei prezzi puoi affidarti a soluzioni come PriceLabs o Wheelhouse. Se, invece, il tuo obiettivo non è l’automazione ma uno studio approfondito del mercato locale, lo strumento più indicato è AirDNA, il top per quanto concerne le statistiche. Un ottimo compromesso per avere tante funzioni in un unico pacchetto è Holidu, grazie al sistema Smart Pricing già pronto all’uso.
